Das als „Heizungsgesetz" bekannte Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der Fassung von 2024 ist grundlegend reformiert. Bundestag und Bundesrat haben am 10. Juli 2026 das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) verabschiedet; es wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet, und seine Heizungsregeln gelten seit dem 29. Juli 2026. Kernpunkt: Die umstrittene 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien ist entfallen, die Technologiewahl ist wieder offener – klimaneutrale Ziele bleiben, aber der Weg dorthin ändert sich.
Das Wichtigste in Kürze
- Das GEG-„Heizungsgesetz" ist durch das GModG ersetzt (verabschiedet 10.07.2026, in Kraft seit 29.07.2026).
- Die 65-%-Pflicht für erneuerbare Energien ist entfallen – für Neubau und Bestand.
- Neue Gas- und Ölheizungen sind wieder erlaubt – Eigentümer entscheiden technologieoffen.
- Für neue Gas- und Ölheizungen in bestehenden Gebäuden gilt die „Bio-Treppe": ab 2029 ein stufenweise steigender Pflichtanteil aus Biobrennstoffen oder Wasserstoff.
- Das Betriebsverbot für alte Heizkessel und das Enddatum 2044 für fossile Brennstoffe sind gestrichen; ab 2045 sollen Heizbrennstoffe über eine gesetzliche Quote klimaneutral sein.
- Die Förderung (BEG) läuft weiter – seit dem 21. Juli 2026 mit geänderten Bedingungen.
Gegenüberstellung: GEG 2024 vs. GModG 2026
Die zentrale Änderung vom Heizungsgesetz auf einen Blick – die bisherige und die neue Rechtslage im direkten Vergleich:
| Thema | Bisher: GEG 2024 („Heizungsgesetz") | Neu: GModG 2026 |
|---|---|---|
| 65-%-Regel (erneuerbare Energien) | Neue Heizungen mussten mind. 65 % erneuerbare Energien nutzen – ab 2024 zunächst nur in Neubaugebieten, im Bestand erst nach Fristen, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt waren (Gemeinden über 100.000 Einwohner zuletzt ab 1. November 2026, kleinere ab 1. Juli 2028). | Entfallen – für Neubau und Bestand. |
| Neue Gas- & Ölheizungen | Bis zum Ablauf dieser Fristen erlaubt, mit Beratungspflicht und Pflichtanteilen aus Biomasse oder Wasserstoff ab 2029; danach grundsätzlich nur mit 65 % erneuerbaren Energien. | Wieder zulässig. Im bestehenden Gebäude gilt die Bio-Treppe nach § 43 GModG. |
| Bio-Treppe (Pflichtanteil Biobrennstoffe oder Wasserstoff) | 15 % ab 2029, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040 – für Gas- und Ölheizungen, die vor Ablauf der Fristen eingebaut wurden. | 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040 – für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29.07.2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden. |
| Technologiewahl | Nach Ablauf der Fristen nur Heizungen, die 65 % erneuerbare Energien erreichen – z. B. Wärmepumpe, Wärmenetz, Biomasse- oder Hybridheizung. | Technologieoffen – Eigentümer entscheiden frei. |
| Enddatum für fossile Brennstoffe | Heizkessel längstens bis 31.12.2044 mit fossilen Brennstoffen (§ 72 Abs. 4 GEG). | Gestrichen. Stattdessen soll ein Gesetz bis 1.12.2026 die Anbieter verpflichten, Heizbrennstoffe ab 2045 vollständig klimaneutral zu liefern (§ 42a GModG). |
| Bestandsheizungen | Weiterbetrieb erlaubt; Öl- und Gaskessel durften nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden (Ausnahmen u. a. für Brennwert- und Niedertemperaturkessel). | Weiterbetrieb erlaubt. Die 30-Jahre-Regel ist entfallen: §§ 71 bis 73 GEG sind weggefallen. |
| Kommunale Wärmeplanung | Maßgeblich für Fristen und Gebiete. | Keine Kopplung mehr an die Heizungsregeln; die Wärmeplanung selbst regelt weiter das Wärmeplanungsgesetz. |
| Förderung | BEG-Zuschüsse für klimafreundliche Heizungen. | Wird fortgesetzt; seit 21.07.2026 mit geänderten Bedingungen. |
Die neue „Bio-Treppe" im Detail
Anstelle der 65-%-Regel gilt für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, eine stufenweise steigende Pflicht: Ein Mindestanteil der erzeugten Wärme muss aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen (§ 43 GModG). Sie greift ab 2029:
- ab 1. Januar 2029: mindestens 10 %
- ab 1. Januar 2030: mindestens 15 %
- ab 1. Januar 2035: mindestens 30 %
- ab 1. Januar 2040: mindestens 60 %
Verantwortlich ist der Eigentümer, bei fremdbetriebenen Anlagen der Betreiber. Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich die Pflicht auch über eine Solarthermieanlage, eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder eine Hybridheizung mit Wärmepumpe oder Biomasseheizung erfüllen (§§ 43 und 45 GModG). Wer heute eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, sollte die steigenden Anteile in die Betriebskosten einrechnen.
Was unverändert bleibt
- Bestandsschutz: Funktionierende Heizungen dürfen weiterlaufen.
- Keine Austauschpflicht mehr: Das frühere Betriebsverbot für Heizkessel über 30 Jahre ist mit § 72 GEG weggefallen.
- Betreiberpflichten: Heizungen sind weiter betriebsbereit zu halten, sachgerecht zu bedienen und regelmäßig zu warten (§§ 58 bis 60 GModG); Klimaanlagen müssen weiter energetisch inspiziert werden (§§ 74 bis 78).
- Energieausweis: Pflicht bei Verkauf und Vermietung bleibt bestehen – mehr dazu im Ratgeber Energieausweis.
- Kommunale Wärmeplanung: Die Kommunen planen weiter nach dem Wärmeplanungsgesetz; ab wann Heizungsvorgaben gelten, hängt davon aber nicht mehr ab.
Was die Änderung für Eigentümer, Käufer und Verkäufer bedeutet
Für den Kölner Immobilienmarkt bringt die Reform vor allem eines: Planungssicherheit und mehr Freiheit.
- Eigentümer müssen bei einem Heizungstausch keine 65 % erneuerbare Energien mehr erreichen und gewinnen Spielraum bei der Investitionsplanung.
- Verkäufer profitieren: Für Objekte mit älterer Gas- oder Ölheizung gibt es kein gesetzliches Betriebsverbot mehr – weder nach 30 Jahren noch zum Ende des Jahres 2044. Das kann sich positiv auf die Preisverhandlung auswirken.
- Käufer sollten Zustand und Alter der Heizung dennoch genau prüfen: Wer eine Gas- oder Ölheizung neu einbaut, muss ab 2029 steigende Bio- oder Wasserstoffanteile einplanen, und ab 2045 sollen Heizbrennstoffe vollständig klimaneutral sein (§ 42a GModG).
Eine fundierte Immobilienbewertung berücksichtigt den Zustand der Heizungsanlage und die energetische Ausstattung immer mit. Gerne ordne ich für Ihre Kölner Immobilie ein, wie sich die neue Rechtslage konkret auswirkt.
Stand & Ausblick
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 10. Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat verabschiedet und am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Die neuen Heizungsregeln gelten seit dem 29. Juli 2026. Weitere Teile folgen gestaffelt: Änderungen zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie ab 1. Januar 2027, das Nullemissionsgebäude als Standard für neue Behördengebäude ab 1. Januar 2028 und für alle übrigen Neubauten ab 1. Januar 2030. Das Gesetz zur Grüngas- und Grünheizölquote soll die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 vorlegen.
Stand: 14. September 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung. Angaben ohne Gewähr; maßgeblich ist der jeweils geltende Gesetzestext.
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