Das als „Heizungsgesetz" bekannte Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der Fassung von 2024 wird grundlegend reformiert. Bundestag und Bundesrat haben am 10. Juli 2026 das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) verabschiedet, das das bisherige Heizungsgesetz ablöst. Kernpunkt: Die umstrittene 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien entfällt, die Technologiewahl wird wieder offener – klimaneutrale Ziele bleiben, aber der Weg dorthin ändert sich.
Das Wichtigste in Kürze
- Das GEG-„Heizungsgesetz" wird durch das GModG ersetzt (verabschiedet 10.07.2026).
- Die 65-%-Pflicht für erneuerbare Energien entfällt ersatzlos.
- Neue Gas- und Ölheizungen sind wieder erlaubt – Eigentümer entscheiden technologieoffen.
- Stattdessen gilt die „Bio-Treppe": stufenweise steigende Beimischpflicht klimaneutraler Brennstoffe.
- Das Betriebsverbot für fossile Heizungen ab 2045 wird gestrichen.
- Die Förderung bleibt bestehen und ist bis mindestens 2029 gesichert.
Gegenüberstellung: GEG 2024 vs. GModG 2026
Die zentrale Änderung vom Heizungsgesetz auf einen Blick – die bisherige und die neue Rechtslage im direkten Vergleich:
| Thema | Bisher: GEG 2024 („Heizungsgesetz") | Neu: GModG 2026 |
|---|---|---|
| 65-%-Regel (erneuerbare Energien) | Neue Heizungen mussten zu mind. 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. | Ersatzlos gestrichen. |
| Neue Gas- & Ölheizungen | Nur stark eingeschränkt (z. B. „H2-ready", grüne Gase). | Wieder zulässig – mit Beimischpflicht ab 2029. |
| Ersatz-Verpflichtung | Keine – die 65-%-Quote galt sofort auf Gebäudeebene. | Bio-Treppe: steigende Beimischung klimaneutraler Brennstoffe (10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040). |
| Technologiewahl | Eingeschränkt, faktischer Vorrang der Wärmepumpe. | Technologieoffen – Eigentümer entscheiden frei. |
| Fossiles Betriebsverbot ab 2045 | Vorgesehen. | Gestrichen. |
| Bestandsheizungen | Weiterbetrieb erlaubt; Austauschpflicht bei Kesseln > 30 Jahre. | Unverändert – Weiterbetrieb erlaubt, 30-Jahre-Regel bleibt. |
| Kommunale Wärmeplanung | Maßgeblich für Fristen und Gebiete. | Bleibt relevant für Gebietsausweisungen. |
| Förderung | BEG-Zuschüsse für klimafreundliche Heizungen. | Bleibt bestehen, bis mind. 2029 gesichert; angepasste Konditionen. |
Die neue „Bio-Treppe" im Detail
Anstelle der starren 65-%-Regel tritt für neue fossile Heizungen eine stufenweise steigende Beimischpflicht klimaneutraler bzw. biogener Brennstoffe. Sie greift erst ab 2029 und steigt schrittweise an:
- ab 1. Januar 2029: mindestens 10 %
- ab 1. Januar 2030: mindestens 15 %
- ab 1. Januar 2035: mindestens 30 %
- ab 1. Januar 2040: mindestens 60 %
Auf den Anteil der klimafreundlichen Brennstoffe soll kein CO₂-Preis anfallen. Wer heute eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, hat damit einen deutlich längeren Planungshorizont als unter dem alten Heizungsgesetz.
Was unverändert bleibt
- Bestandsschutz: Funktionierende Heizungen dürfen weiterlaufen.
- 30-Jahre-Regel: Die Austauschpflicht für alte Konstanttemperatur-Kessel bleibt.
- Energieausweis: Pflicht bei Verkauf und Vermietung bleibt bestehen – mehr dazu im Ratgeber Energieausweis.
- Kommunale Wärmeplanung: Bleibt für Fernwärme-Gebiete maßgeblich.
Was die Änderung für Eigentümer, Käufer und Verkäufer bedeutet
Für den Kölner Immobilienmarkt bringt die Reform vor allem eines: Planungssicherheit und mehr Freiheit.
- Eigentümer müssen bei einem Heizungstausch nicht mehr zwingend auf eine Wärmepumpe umstellen und gewinnen Spielraum bei der Investitionsplanung.
- Verkäufer profitieren: Objekte mit älterer Gas- oder Ölheizung verlieren durch das gestrichene 2045-Verbot an „Sanierungsdruck" – das kann sich positiv auf die Preisverhandlung auswirken.
- Käufer sollten den Zustand und das Alter der Heizung dennoch genau prüfen: Die 30-Jahre-Regel und künftige Beimischkosten bleiben ein realer Kostenfaktor.
Eine fundierte Immobilienbewertung berücksichtigt den Zustand der Heizungsanlage und die energetische Ausstattung immer mit. Gerne ordne ich für Ihre Kölner Immobilie ein, wie sich die neue Rechtslage konkret auswirkt.
Stand & Ausblick
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 10. Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat verabschiedet. Ausfertigung, Verkündung und Inkrafttreten stehen unmittelbar bevor. Bis zum Inkrafttreten gelten die bisherigen Regelungen und Förderbedingungen unverändert weiter.
Stand: 14. Juli 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung. Angaben ohne Gewähr; maßgeblich ist der jeweils geltende Gesetzestext.