So wird die Grundsteuer berechnet
Die Grundsteuer entsteht in drei Schritten, an denen drei verschiedene Stellen beteiligt sind:
- Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest (§ 219 BewG). Seit dem 1. Januar 2025 ersetzt er den früheren Einheitswert.
- Das Finanzamt multipliziert ihn mit der gesetzlichen Steuermesszahl und erlässt den Grundsteuermessbescheid.
- Die Stadt wendet ihren Hebesatz auf den Messbetrag an und verschickt den Bescheid über die Grundbesitzabgaben.
Nur der letzte Schritt liegt bei der Kommune. Wer seinen Bescheid für zu hoch hält, muss deshalb wissen, wo der Fehler steckt – dazu unten mehr.
Ein echter Kölner Bescheid
So sieht die Rechnung in der Praxis aus. Das Beispiel stammt aus einem anonymisierten Bescheid über Grundbesitzabgaben für eine Kölner Eigentumswohnung, Kalenderjahr 2024:
| Grundsteuermessbetrag (Finanzamt) | 23,26 € |
| Hebesatz Grundsteuer B, Köln 2024 | 515 % |
| Grundsteuer für das Jahr | 119,79 € |
23,26 € × 5,15 = 119,79 €. Mehr steckt hinter der Zahl auf dem Bescheid nicht. Die Grundsteuer wird üblicherweise in vier Teilbeträgen zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig.
Die Kölner Hebesätze: 515 → 475 → 550 Prozent
Für Kölner Eigentümer hat sich der Hebesatz innerhalb von zwei Jahren zweimal geändert:
| Jahr | Grundsteuer B | Hintergrund |
|---|---|---|
| bis 2024 | 515 % | alte Rechtslage, Bemessung nach Einheitswert |
| 2025 | 475 % | gesenkt, um die Reform aufkommensneutral zu gestalten |
| ab 2026 | 550 % | angehoben; Ratsbeschluss vom 16.12.2025 |
Die Grundsteuerhebesatzsatzung 2026 der Stadt Köln nennt 550 v. H. für die Grundsteuer B und 165 v. H. für die Grundsteuer A. Sie gilt seit dem 1. Januar 2026.
Wichtig: Rechnen Sie den alten Messbetrag nicht einfach mit dem neuen Hebesatz hoch. Mit der Reform hat sich auch der Messbetrag geändert – er wird seit 2025 aus dem Grundsteuerwert und einer neuen Steuermesszahl gebildet. Aus 23,26 € × 550 % lässt sich die Steuer für 2026 also nicht ableiten. Maßgeblich ist immer der aktuelle Grundsteuermessbescheid Ihres Finanzamts.
Grundsteuer A und B – der Unterschied
- Grundsteuer A gilt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. In Köln: 165 %.
- Grundsteuer B gilt für alle übrigen Grundstücke – bebaut wie unbebaut, Wohnhaus wie Gewerbeobjekt. In Köln seit 2026: 550 %.
Nordrhein-Westfalen wendet das Bundesmodell an. Der Grundsteuerwert wird bei Wohngrundstücken im Ertragswertverfahren ermittelt, bei Nichtwohngrundstücken im Sachwertverfahren. Kommunen dürfen seit 2025 unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festlegen – Köln nutzt das nicht und erhebt einen einheitlichen Satz.
Wer die Grundsteuer trägt
Steuerschuldner ist immer der Eigentümer. Bei vermieteten Objekten ist die Grundsteuer aber umlagefähig (§ 2 Nr. 1 BetrKV) und läuft über die Betriebskostenabrechnung an den Mieter weiter – vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht die Umlage von Betriebskosten vor. Bei einer Eigentumswohnung erscheint sie meist als eigener Posten im Wirtschaftsplan beziehungsweise in der Nebenkostenabrechnung.
Beim Verkauf wird die Grundsteuer im Kaufvertrag stichtagsgenau zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt. Gegenüber der Stadt bleibt allerdings derjenige Schuldner, der zum 1. Januar des Jahres im Grundbuch stand – die Aufteilung wirkt nur im Innenverhältnis.
Bescheid zu hoch? Prüfen Sie an der richtigen Stelle
Ein häufiger Fehler: Der Widerspruch geht an die Stadt, obwohl der Fehler beim Finanzamt liegt. Die Zuständigkeit richtet sich danach, welcher Wert falsch ist:
- Grundsteuerwert oder Messbetrag falsch – etwa weil Wohnfläche, Baujahr oder Grundstücksgröße nicht stimmen: Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts, Frist ein Monat. Nur dieser Bescheid ist angreifbar.
- Hebesatz oder Rechenweg der Stadt falsch: Widerspruch gegen den Grundabgabenbescheid der Stadt Köln.
Liegt der festgestellte Grundsteuerwert nachweisbar mehr als 40 % über dem tatsächlichen Verkehrswert, lässt sich er über ein Gutachten nach § 198 BewG korrigieren. Das lohnt sich vor allem bei sanierungsbedürftigen Objekten und in Lagen, die das pauschale Bewertungsmodell überschätzt. Was ein solches Gutachten leistet, steht im Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten.
Wichtig dabei: Ein Einspruch befreit nicht vom Zahlen. Die festgesetzten Beträge bleiben bis zur Entscheidung fällig.
Die Inhalte dieses Ratgebers recherchiere ich sorgfältig und belege sie, wo immer möglich, anhand von Gesetzestexten, amtlichen Veröffentlichungen und höchstrichterlicher Rechtsprechung. Gesetze, Fristen, Steuersätze und Urteile ändern sich jedoch laufend – und jeder Sachverhalt hat seine Besonderheiten.
Dieser Ratgeber ersetzt deshalb keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität kann ich keine Haftung übernehmen. Ziehen Sie vor einer Entscheidung Notar, Fachanwältin oder Steuerberater hinzu.
Zur Marktseite berate ich Sie dagegen gern persönlich: Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Ihrem Kölner Stadtteil aktuell wert ist, melden Sie sich einfach – oder rufen Sie an unter 0177 515 69 69.