Abschreibung bei Immobilien

1. Lineare Abschreibung für Wohnimmobilien

• Bei Wohnimmobilien, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, können Vermieter die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mit 3 % pro Jahr über rund 33 Jahre abschreiben.
• Bei Wohnimmobilien, die nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, sind es 2 % pro Jahr über 50 Jahre.
• Für Immobilien, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, beträgt die Abschreibung 2,5 % jährlich über 40 Jahre (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG).

2. Lineare Abschreibung für Gewerbeimmobilien

Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören, nicht Wohnzwecken dienen und nach dem 31. März 1985 beantragt wurden, werden mit 3 % jährlich (rund 33 Jahre) abgeschrieben (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG). Gehört eine gewerblich vermietete Immobilie zum Privatvermögen, gelten die Sätze nach Fertigstellungsjahr wie oben.

3. Sonderabschreibung nach § 7b EStG

• Diese Form der Sonderabschreibung gilt für den Neubau von Mietwohnungen im bezahlbaren Wohnraum. Sie erlaubt eine zusätzliche Abschreibung von 5 % pro Jahr über vier Jahre.
• Voraussetzung ist, dass die Baukosten bestimmte Grenzen nicht überschreiten und die Wohnung für mindestens zehn Jahre vermietet wird.

4. Denkmal-AfA (Denkmalabschreibung)

• Für denkmalgeschützte Gebäude gibt es besondere Abschreibungen. Selbstnutzer können 9 % der Sanierungskosten über 10 Jahre abschreiben, Vermieter nach § 7i EStG 9 % in den ersten 8 Jahren und 7 % in den darauffolgenden 4 Jahren.

5. Außergewöhnliche Abschreibungen

In bestimmten Fällen, z. B. bei nachweislicher außergewöhnlicher Abnutzung, kann eine zusätzliche Abschreibung angesetzt werden.

6. AfA für Gebäude in Sanierungsgebieten

Für Immobilien in Sanierungsgebieten können die Sanierungskosten über 12 Jahre abgeschrieben werden (8 Jahre zu 9 % und 4 Jahre zu 7 %).

7. Verkürzte Restnutzungsdauer – mehr Abschreibung durch Gutachten

Das Steuerrecht setzt für Wohnimmobilien typisierte Nutzungsdauern an – bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 sind es 50 Jahre (2 % AfA). Tatsächlich kann die verbleibende Restnutzungsdauer eines Gebäudes jedoch deutlich kürzer sein – etwa wegen Baujahr, Bausubstanz, Zustand der technischen Anlagen oder notwendiger Modernisierungen. In diesem Fall erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine verkürzte Abschreibungsdauer auf Basis der tatsächlichen Nutzungsdauer; wie sie nachgewiesen werden kann, hat der Bundesfinanzhof konkretisiert (BFH, Urteil vom 28.07.2021, Az. IX R 25/19).

Ausführlich – inklusive aktueller Rechtslage nach Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 zum 1. Dezember 2025 – im eigenen Ratgeber: Restnutzungsdauer-Gutachten.

Wie funktioniert das?

Ein Sachverständiger erstellt ein Restnutzungsdauer-Gutachten nach der ImmoWertV. Darin wird die individuelle Restnutzungsdauer des Gebäudes ermittelt. Beträgt diese z. B. noch 35 Jahre statt der pauschalen 50 Jahre, steigt die jährliche AfA von 2 % auf rund 2,9 % – die steuerlich absetzbare Abschreibung erhöht sich damit spürbar.

Beispiel: Steuerersparnis durch Gutachten

• Ohne Gutachten: Gebäudewert 500.000 € × 2 % = 10.000 € AfA/Jahr
• Mit Gutachten (Restnutzungsdauer 35 Jahre): 500.000 € ÷ 35 = rund 14.286 € AfA/Jahr
• Mehrersparnis bei 42 % Steuersatz: rund 1.800 € jährlich
• Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto größer der Effekt: bei 20 Jahren wären es rund 6.300 € jährlich

Voraussetzungen

• Eine bestimmte Gutachterqualifikation ist seit dem 1. Dezember 2025 nicht mehr vorgeschrieben: Das Bundesfinanzministerium hat sein Schreiben vom 22.02.2023, das ein Gutachten öffentlich bestellter oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger verlangte, aufgehoben.
• Der Bundesfinanzhof lässt jede sachverständige Methode zu, die im Einzelfall zum Nachweis geeignet ist – auch die Ermittlung nach der ImmoWertV (BFH, 23.01.2024, IX R 14/23).
• Das Gutachten muss die tatsächliche Restnutzungsdauer nachvollziehbar begründen. Die Darlegungs- und Feststellungslast trägt der Steuerpflichtige – deshalb bleibt ein qualifizierter Sachverständiger der sichere Weg.

Für wen lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Besonders attraktiv ist das Gutachten bei älteren Bestandsimmobilien, Gebäuden mit Sanierungsbedarf oder Immobilien, die zu einem hohen Kaufpreis erworben wurden. Die Kosten für das Gutachten sind bei vermieteten Objekten in der Regel als Werbungskosten steuerlich absetzbar.

Kosten: Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser liegen die Preise üblicherweise im Bereich von etwa 900 bis 1.800 €, bei Mehrfamilienhäusern entsprechend höher. Maßgeblich sind Objektgröße und Aufwand – ein verbindliches Angebot holen Sie am besten direkt beim Sachverständigen ein.

Ausführlich zu Anforderungen, Ablauf und aktueller Rechtslage: Restnutzungsdauer-Gutachten.

8. Asbest in Immobilien

Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1993 können asbesthaltige Materialien verbaut sein. Grundsätzlich gilt: Kein Grund zur Panik – fest eingebundener Asbest muss nicht ohne Anlass entfernt werden. Vor Umbau oder Verkauf empfiehlt sich jedoch ein Test. Alle Infos zu Dienstleistern, Testkosten und Entsorgungspreisen finden Sie im Ratgeber: Asbest in Immobilien.

Zusammenfassung

• Wohnimmobilien: 2 % oder 2,5 % lineare Abschreibung
• Gewerbeimmobilien: 3 % lineare Abschreibung
• Sonderabschreibung für Neubauten: 5 % für 4 Jahre (bei gefördertem Wohnraum)
• Denkmal- und Sanierungsobjekte: 9 % und 7 % (Vermietung) oder 9 % (Eigennutzung) bei Sanierungskosten