1. Lineare Abschreibung für Wohnimmobilien
- Bei Wohnimmobilien, die nach dem 31. Dezember 1924 gebaut wurden, können Vermieter die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über 50 Jahre mit 2 % pro Jahr abschreiben.
- Für Immobilien, die vor dem 1. Januar 1925 gebaut wurden, beträgt die Abschreibung 2,5 % jährlich über 40 Jahre.
2. Lineare Abschreibung für Gewerbeimmobilien
Bei gewerblich genutzten Immobilien können die Anschaffungskosten ebenfalls linear abgeschrieben werden. Hier ist in der Regel eine Nutzungsdauer von 33 Jahren (3 % jährlich) anzusetzen.
3. Sonderabschreibung nach § 7b EStG
- Diese Form der Sonderabschreibung gilt für den Neubau von Mietwohnungen im bezählbaren Wohnraum. Sie erlaubt eine zusätzliche Abschreibung von 5 % pro Jahr über vier Jahre.
- Voraussetzung ist, dass die Baukosten bestimmte Grenzen nicht überschreiten und die Wohnung für mindestens zehn Jahre vermietet wird.
4. Denkmal-AfA (Denkmalabschreibung)
- Für denkmalgeschützte Gebäude gibt es besondere Abschreibungen. Selbstnutzer können 9 % der Sanierungskosten über 10 Jahre abschreiben, Vermieter sogar 8 % in den ersten 8 Jahren und 4 % in den darauffolgenden 4 Jahren.
5. Außergewöhnliche Abschreibungen
In bestimmten Fällen, z. B. bei nachweislicher außergewöhnlicher Abnutzung, kann eine zusätzliche Abschreibung angesetzt werden.
6. AfA für Gebäude in Sanierungsgebieten
Für Immobilien in Sanierungsgebieten können die Sanierungskosten über 12 Jahre abgeschrieben werden (8 Jahre zu 9 % und 4 Jahre zu 7 %).
7. Verkürzte Restnutzungsdauer – mehr Abschreibung durch Gutachten
Das Steuerrecht setzt für Wohnimmobilien pauschal eine Nutzungsdauer von 50 Jahren an (2 % AfA). Tatsächlich kann die verbleibende Restnutzungsdauer eines Gebäudes jedoch deutlich kürzer sein – etwa wegen Baujahr, Bausubstanz, Zustand der technischen Anlagen oder notwendiger Modernisierungen. In diesem Fall erlaubt der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil vom 28.07.2021, Az. IX R 25/19) eine verkürzte Abschreibungsdauer auf Basis der tatsächlichen Restnutzungsdauer.
Wie funktioniert das?
Ein Sachverständiger erstellt ein Restnutzungsdauer-Gutachten nach der ImmoWertV. Darin wird die individuelle Restnutzungsdauer des Gebäudes ermittelt. Beträgt diese z. B. noch 20 Jahre statt der pauschalen 50 Jahre, steigt die jährliche AfA von 2 % auf 5 % – die steuerlich absetzbare Abschreibung erhöht sich damit erheblich.
Beispiel: Steuerersparnis durch Gutachten
- Ohne Gutachten: Gebäudewert 500.000 € × 2 % = 10.000 € AfA/Jahr
- Mit Gutachten (Restnutzungsdauer 20 Jahre): 500.000 € ÷ 20 = 25.000 € AfA/Jahr
- Mehrersparnis bei 42 % Steuersatz: bis zu 6.300 € jährlich
Voraussetzungen
- Das Gutachten muss von einem anerkannten Sachverständigen erstellt werden (z. B. zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024).
- Es muss die tatsächliche Restnutzungsdauer nachvollziehbar begründen.
- Das Finanzamt prüft das Gutachten – bei qualitativ hochwertigen Gutachten liegt die Anerkennungsquote bei renommierten Anbietern bei über 98 %.
Für wen lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Besonders attraktiv ist das Gutachten bei älteren Bestandsimmobilien, Gebäuden mit Sanierungsbedarf oder Immobilien, die zu einem hohen Kaufpreis erworben wurden. Die Kosten für das Gutachten (typischerweise ab 899 €) sind in der Regel als Werbungskosten steuerlich absetzbar und amortisieren sich durch die Steuereinsparung meist im ersten Jahr.
Anbieter: Spezialisierte Sachverständigenbüros wie Sprengnetter erstellen zertifizierte Restnutzungsdauer-Gutachten mit einer Anerkennungsquote von über 98 % bei Finanzbehörden und bieten eine Geld-zurück-Garantie bei Nicht-Anerkennung.
Kosten: Ein zertifiziertes Gutachten für das Finanzamt kostet in Köln je nach Größe der Wohnung oder des Hauses zwischen 899 € und 1.790 €. Für ein ganzes Mehrfamilienhaus fallen deutlich höhere Kosten an. Die Gutachtenkosten sind in der Regel als Werbungskosten steuerlich absetzbar.
8. Asbest in Immobilien
Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1993 können asbesthaltige Materialien verbaut sein. Grundsätzlich gilt: Kein Grund zur Panik – fest eingebundener Asbest muss nicht ohne Anlass entfernt werden. Vor Umbau oder Verkauf empfiehlt sich jedoch ein Test. Alle Infos zu Dienstleistern, Testkosten und Entsorgungspreisen finden Sie im Ratgeber: Asbest in Immobilien.
Zusammenfassung
- Wohnimmobilien: 2 % oder 2,5 % lineare Abschreibung
- Gewerbeimmobilien: 3 % lineare Abschreibung
- Sonderabschreibung für Neubauten: 5 % für 4 Jahre (bei gefördertem Wohnraum)
- Denkmal- und Sanierungsobjekte: 8 % und 4 % (Vermietung) oder 9 % (Eigennutzung) bei Sanierungskosten