Grundbuch erklärt: Eintragungen, Auszug & Bedeutung beim Kauf

Aufbau des Grundbuchs

Jedes Grundstück hat sein eigenes Grundbuchblatt. Es besteht aus vier Teilen, und jeder Teil beantwortet eine andere Frage:

1. Bestandsverzeichnis – Was ist das Grundstück? Gemarkung, Flur, Flurstück, Größe und Lage. Die zeichnerische Darstellung dazu liefert die Flurkarte.
2. Abteilung I – Wem gehört es? Eigentümer, Erwerbsgrund und bei mehreren Eigentümern die Anteile.
3. Abteilung II – Wer darf sonst noch mitreden? Lasten und Beschränkungen: Nießbrauch, Wohnrecht, Wegerecht, Vormerkungen, Vermerke.
4. Abteilung III – Wer hat Geld darauf gegeben? Grundpfandrechte, also Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden.

Für Käufer sind Abteilung II und III die entscheidenden Seiten. Dort steht, was den Wert einer Immobilie mindern oder eine Finanzierung erschweren kann.

Abteilung II: Was alles eingetragen sein kann

Abteilung II ist die vielseitigste – und die, bei der Käufer am häufigsten überrascht werden. Die wichtigsten Eintragungen mit Beispielen:

Nießbrauch

Der Nießbraucher darf die Immobilie bewohnen und vermieten und behält die Mieteinnahmen. Das Eigentum liegt bei jemand anderem, die Nutzung praktisch vollständig beim Berechtigten (§ 1030 BGB).

Beispiel: Eine Mutter überträgt ihr Mehrfamilienhaus in Köln-Sülz zu Lebzeiten auf die Tochter und lässt sich einen Nießbrauch eintragen. Die Tochter ist Eigentümerin, die Mieten fließen weiter an die Mutter. Ein Verkauf ist möglich – nur zahlt kaum ein Käufer den vollen Preis für eine Immobilie, die er nicht nutzen kann. Der Wertabschlag richtet sich nach Alter des Berechtigten und Jahreswert der Nutzung.

Mehr dazu: Nießbrauch und Wohnrecht im Vergleich sowie Nießbrauch kapitalisieren und ablösen.

Wohnungsrecht

Schwächer als der Nießbrauch: Der Berechtigte darf selbst wohnen, aber nicht vermieten (§ 1093 BGB). Das Recht ist höchstpersönlich und nicht übertragbar.

Beispiel: Ein Vater überträgt das Reihenhaus an den Sohn und behält ein lebenslanges Wohnrecht an der Erdgeschosswohnung. Zieht er ins Pflegeheim, erlischt das Recht nicht automatisch – vermietet werden darf die Wohnung trotzdem nicht, solange nichts anderes vereinbart ist. Details im Ratgeber zu Nießbrauch und Wohnrecht.

Rückauflassungsvormerkung

Sie sichert den Anspruch des früheren Eigentümers, die Immobilie unter bestimmten Bedingungen zurückzuerhalten. Typisch bei Schenkungen innerhalb der Familie.

Beispiel: Eltern schenken der Tochter eine Eigentumswohnung in Ehrenfeld und lassen eine Rückauflassungsvormerkung eintragen – rückübertragbar, falls die Tochter vor den Eltern verstirbt, Insolvenz anmeldet oder ohne Zustimmung verkauft. Für einen Verkauf braucht es dann die Zustimmung der Eltern und die Löschung der Vormerkung. Ohne sie finanziert keine Bank.

Ausführlich: Rückauflassungsvormerkung.

Auflassungsvormerkung

Die häufigste Vormerkung überhaupt – und die einzige, über die sich Käufer freuen. Sie sichert den Übereignungsanspruch zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung (§ 883 BGB).

Beispiel: Sie kaufen im März, die Umschreibung erfolgt im Juli. In der Zwischenzeit schützt die Vormerkung Sie davor, dass der Verkäufer dieselbe Wohnung noch einmal verkauft oder neu belastet. Der Notar lässt sie unmittelbar nach der Beurkundung eintragen.

Ausführlich: Auflassungsvormerkung, dazu Kaufvertrag und Notarkosten.

Grunddienstbarkeiten: Wege-, Leitungs- und Überbaurecht

Rechte, die einem anderen Grundstück zustehen, nicht einer Person (§ 1018 BGB).

Beispiel: Ein Hinterliegergrundstück in Rodenkirchen hat keine eigene Zufahrt. Zugunsten dieses Grundstücks ist ein Geh- und Fahrtrecht über Ihre Einfahrt eingetragen. Sie dürfen die Fläche nicht zubauen und nicht dauerhaft zuparken – auch nicht, wenn der Nachbar wechselt. Ähnlich beim Leitungsrecht, wenn die Abwasserleitung des Nachbarn unter Ihrem Garten verläuft.

Ausführlich: Wegerecht und Grunddienstbarkeit.

Reallast

Verpflichtet zu wiederkehrenden Leistungen aus dem Grundstück (§ 1105 BGB) – früher „Altenteil“.

Beispiel: Bei einer Hofübergabe verpflichtet sich der Übernehmer zu monatlich 400 € Leibrente und zur Pflege im Krankheitsfall. Zahlt er nicht, kann der Berechtigte in das Grundstück vollstrecken. Mehr unter Reallast.

Vorkaufsrecht

Der Berechtigte darf bei einem Verkauf zu den vereinbarten Bedingungen eintreten (§ 1094 BGB).

Beispiel: Ein Miterbe sichert sich ein Vorkaufsrecht am Elternhaus. Verkaufen Sie an einen Dritten, kann er innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags zu genau diesem Preis selbst kaufen. Daneben gibt es das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde, das nicht im Grundbuch steht, aber jeden Verkauf verzögern kann. Mehr unter Vorkaufsrecht.

Erbbaurecht

Das Recht, auf fremdem Grund zu bauen. Es bekommt ein eigenes Erbbaugrundbuch und wird im Grundbuch des Grundstücks in Abteilung II vermerkt.

Beispiel: Ein Haus in Köln-Klettenberg steht auf einem Kirchengrundstück, Laufzeit noch 41 Jahre, Erbbauzins 3.200 € jährlich. Der Kaufpreis liegt deutlich unter dem vergleichbarer Objekte – dafür gehört der Boden Ihnen nie. Mehr unter Erbpacht und Erbbauzins.

Vermerke: Zwangsversteigerung, Insolvenz, Nacherbe, Sanierung

Keine Rechte, sondern Warnhinweise auf die Verfügungsbefugnis:

• Zwangsversteigerungsvermerk – das Verfahren läuft bereits, ein freihändiger Verkauf ist nur noch mit Zustimmung der Gläubiger möglich. Siehe Zwangsversteigerung.
• Insolvenzvermerk – nicht der Eigentümer verfügt, sondern der Insolvenzverwalter.
• Nacherbenvermerk – der eingetragene Eigentümer ist nur Vorerbe und darf ohne Zustimmung des Nacherben nicht frei verkaufen. Ein Klassiker beim Berliner Testament.
• Testamentsvollstreckervermerk – die Verfügung liegt beim Testamentsvollstrecker.
• Sanierungs- oder Umlegungsvermerk – die Gemeinde muss dem Verkauf zustimmen.
• Widerspruch (§ 899 BGB) – jemand bestreitet die Richtigkeit einer Eintragung. Solange er steht, greift der gutgläubige Erwerb nicht.

Abteilung III: Grundpfandrechte

Hier stehen die Rechte der Banken. Drei Formen kommen vor:

• Grundschuld – der Regelfall in Deutschland. Sie ist vom Darlehen unabhängig und bleibt bestehen, auch wenn der Kredit längst getilgt ist. Als Buch- oder Briefgrundschuld. Siehe Grundschuld und Grundschuld löschen.
• Hypothek – an eine konkrete Forderung gebunden und mit ihrer Tilgung schrumpfend. Heute selten. Mehr unter Hypothek.
• Rentenschuld – wiederkehrende Zahlungen statt einer Summe. Praktisch bedeutungslos.

Beispiel: In Abteilung III steht eine Grundschuld über 380.000 € zugunsten einer Sparkasse, obwohl nur noch 40.000 € Restschuld offen sind. Das ist normal. Beim Verkauf löst der Notar die Grundschuld aus dem Kaufpreis ab, die Bank erteilt eine Löschungsbewilligung. Wer sein Darlehen abbezahlt hat, kann die Grundschuld auch stehen lassen – sie lässt sich für eine spätere Finanzierung wiederverwenden und spart erneute Notar- und Grundbuchkosten.

Achten Sie auf den Rang. Die Reihenfolge der Eintragungen entscheidet, wer bei einer Zwangsversteigerung zuerst bedient wird. Ein Wohnrecht im ersten Rang bleibt nach einer Versteigerung bestehen, der Ersteher übernimmt es. Steht es hinter der Grundschuld, erlischt es. Genau deshalb bestehen Banken auf dem ersten Rang.

Was nicht im Grundbuch steht

Ein verbreiteter Irrtum ist, ein sauberer Grundbuchauszug bedeute eine lastenfreie Immobilie. Diese Punkte stehen woanders:

• Baulasten – öffentlich-rechtliche Verpflichtungen wie Abstandsflächen oder Stellplatzbindungen. In Nordrhein-Westfalen im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht, nicht im Grundbuch.
• Denkmalschutz – in der Denkmalliste der Stadt.
• Mietverhältnisse – tauchen im Grundbuch nirgends auf, gehen beim Kauf aber auf Sie über: Kauf bricht nicht Miete.
• Altlasten – im Altlastenkataster.
• Erschließungsbeiträge – bei der Gemeinde.

Einsicht und Bedeutung

Das Grundbuch wird beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts geführt und ist nicht öffentlich. Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweist – Eigentümer, finanzierende Banken, Notare, Erben und Kaufinteressenten mit konkretem Nachweis, etwa einer Maklerbestätigung. Bloße Neugier genügt nicht.

Änderungen bedürfen fast immer der Mitwirkung eines Notars. Wie Sie einen aktuellen Auszug bekommen, was er kostet und welche Unterlagen Sie brauchen, steht unter Grundbuchauszug anfordern.

Bedeutung beim Immobilienkauf

Vor jedem Kauf gehört ein aktueller Grundbuchauszug auf den Tisch, nicht älter als drei Monate. Prüfen Sie in dieser Reihenfolge:

1. Stimmt der Eigentümer in Abteilung I mit dem Verkäufer überein?
2. Steht in Abteilung II etwas, das die Nutzung einschränkt – Nießbrauch, Wohnrecht, Wegerecht?
3. Steht dort ein Vermerk zur Verfügungsbefugnis – Nacherbe, Insolvenz, Zwangsversteigerung?
4. Was steht in Abteilung III, und wer erteilt die Löschungsbewilligung?
5. In welchem Rang stehen die Rechte zueinander?

Ein eingetragenes Recht ist kein Ausschlusskriterium – es muss nur im Preis und im Kaufvertrag richtig abgebildet sein. Welche Unterlagen darüber hinaus zu einem vollständigen Verkauf gehören, finden Sie unter Unterlagen für den Immobilienverkauf.