Wer wissen will, was Immobilien in Köln wirklich kosten, findet die Antwort nicht auf Immobilienportalen. Dort stehen Angebotspreise – also das, was Verkäufer sich wünschen. Was am Ende beim Notar beurkundet wird, ist etwas anderes. Genau diese Lücke schließt der Grundstücksmarktbericht: die jährliche amtliche Auswertung aller Kaufverträge im Kölner Stadtgebiet, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln.
Auf einen Blick
• Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln
• Datenbasis: Kaufpreissammlung – jeder notariell beurkundete Kaufvertrag
• Erscheint: jährlich, üblicherweise Ende März für das Vorjahr
• Umfang: rund 170 Seiten mit Tabellen, Boxplots und Karten
• Preis: kostenlos als Download über BORIS.NRW · 54 € je gedrucktes Exemplar
• Lizenz: Datenlizenz Deutschland Zero 2.0 – Nutzung ohne Einschränkungen
• ISSN: 1867-5050
Wer ist der Gutachterausschuss?
Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Gremium aus ehrenamtlichen Sachverständigen, das bei der Stadt Köln angesiedelt, aber nicht weisungsgebunden ist. Seine gesetzliche Grundlage steht im Baugesetzbuch (§§ 192 ff. BauGB). Drei Aufgaben sind für Eigentümer relevant:
- Führung der Kaufpreissammlung. Notare sind verpflichtet, jeden Immobilienkaufvertrag an den Gutachterausschuss zu übermitteln. Daraus entsteht ein lückenloses Bild aller tatsächlichen Transaktionen.
- Beschluss der Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte. Diese werden über das Landesportal BORIS.NRW veröffentlicht.
- Erstattung von Verkehrswertgutachten im Einzelfall – etwa bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen oder Zwangsversteigerungen.
Der Unterschied zu jeder anderen Marktstatistik: Hier werden keine Inserate hochgerechnet, sondern beurkundete Kaufpreise ausgewertet.
Die Kölner Zahlen: Berichtsjahr 2025
Der Grundstücksmarktbericht 2026 beschreibt für Köln „eine anhaltende Stabilisierung und Erholung in einigen Teilmärkten". In Zahlen: 7.831 Kaufverträge (+ 8 %) und ein Geldumsatz von rund 5,68 Milliarden Euro (+ 21 %). Der Umsatz wächst also deutlich schneller als die Zahl der Verträge – ein Hinweis darauf, dass wieder mehr im höheren Preissegment gehandelt wird.
Fünf Jahre Kölner Grundstücksmarkt
| Jahr | Kaufverträge | Geldumsatz |
|---|---|---|
| 2021 | 8.146 | 6,70 Mrd. € |
| 2022 | 6.890 | 4,35 Mrd. € |
| 2023 | 5.918 | 3,56 Mrd. € |
| 2024 | 7.226 | 4,68 Mrd. € |
| 2025 | 7.831 | 5,68 Mrd. € |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Köln, Kapitel 3.1
Die Kurve zeigt das ganze Zinsdrama: 2023 der Einbruch auf 5.918 Verträge – laut Gutachterausschuss einer der niedrigsten Werte seit Jahrzehnten. Seitdem geht es wieder aufwärts, aber das Niveau von 2021 ist noch nicht erreicht.
Die vier Teilmärkte 2025
| Teilmarkt | Anzahl | Geldumsatz | Umsatz ggü. 2024 |
|---|---|---|---|
| Unbebaute Grundstücke | 265 | 364,9 Mio. € | + 29 % |
| Bebaute Grundstücke | 2.215 | 3.446,9 Mio. € | + 24 % |
| Wohnungs- & Teileigentum | 5.132 | 1.811,4 Mio. € | + 17 % |
| Erbbaurechte & Erbbaugrundstücke | 219 | 59,3 Mio. € | − 23 % |
| Gesamt | 7.831 | 5.682,4 Mio. € | + 21 % |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Köln, Kapitel 3.1
Der mit Abstand größte Teilmarkt nach Stückzahl ist das Wohnungseigentum: Zwei von drei Kaufverträgen in Köln betreffen eine Eigentumswohnung. Nach Geldumsatz dominieren dagegen die bebauten Grundstücke mit gut 60 Prozent.
Köln nach Stadtbezirken
| Stadtbezirk | Kaufverträge | Geldumsatz | Anteil Umsatz |
|---|---|---|---|
| 1 – Innenstadt | 1.143 | 1.478,7 Mio. € | 26 % |
| 2 – Rodenkirchen | 972 | 751,9 Mio. € | 13 % |
| 3 – Lindenthal | 1.312 | 874,1 Mio. € | 15 % |
| 4 – Ehrenfeld | 742 | 474,2 Mio. € | 8 % |
| 5 – Nippes | 830 | 644,0 Mio. € | 11 % |
| 6 – Chorweiler | 467 | 277,4 Mio. € | 5 % |
| 7 – Porz | 872 | 381,6 Mio. € | 7 % |
| 8 – Kalk | 659 | 322,7 Mio. € | 6 % |
| 9 – Mülheim | 834 | 477,8 Mio. € | 9 % |
| Gesamt | 7.831 | 5.682,4 Mio. € | 100 % |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Köln, Kapitel 3.1
Zwei Zahlen lohnen den zweiten Blick. Lindenthal verzeichnet die meisten Kaufverträge (1.312), aber weniger Umsatz als die Innenstadt mit 1.143 Verträgen – dort werden pro Vertrag also deutlich größere Summen bewegt. Und Porz liegt bei der Vertragszahl vor Nippes, beim Umsatz aber klar dahinter: viele Transaktionen, niedrigeres Preisniveau.
Preisentwicklung: was sich 2025 bewegt hat
Der Gutachterausschuss weist die Preisentwicklung über Indizes und Richtwerte aus, nicht über simple Durchschnitte. Für das Berichtsjahr 2025 gilt:
- Immobilienrichtwerte Eigentumswohnungen: + 3 %
- Immobilienrichtwerte Ein- und Zweifamilienhäuser, linksrheinisch (inkl. Deutz): + 3 %
- Immobilienrichtwerte Ein- und Zweifamilienhäuser, rechtsrheinisch (ohne Deutz): knapp + 6 %
- Neubauwohnungen: rund 450 Kaufverträge, + 22 % gegenüber 2024
- Bodenpreisindex individueller Wohnungsbau: linksrheinisch + 3 %, rechtsrheinisch − 5 %
- Bodenpreisindex Geschosswohnungsbau: ± 0 %
- Bodenrichtwerte Gewerbegrundstücke: überwiegend unverändert
Der Bericht ergänzt diese Zahlen mit einer wichtigen Einschränkung: Die Entwicklung innerhalb des Stadtgebiets war heterogen – in einzelnen Teilbereichen sind die Kaufpreise auch gesunken. Ein stadtweites Plus von 3 Prozent bedeutet also nicht, dass Ihre Immobilie 3 Prozent mehr wert ist.
Bemerkenswert: Beim Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser laufen die Rheinseiten auseinander – linksrheinisch + 3 %, rechtsrheinisch − 5 %. Gleichzeitig steigen die Immobilienrichtwerte für bebaute Ein- und Zweifamilienhäuser rechtsrheinisch mit knapp + 6 % am stärksten. Übersetzt: Das fertige Haus ist gefragt, das unbebaute Grundstück wegen der hohen Baukosten deutlich weniger.
Der Vorjahresbericht zum Vergleich (Berichtsjahr 2024)
Der Grundstücksmarktbericht 2025 (Berichtszeitraum 1.1.–31.12.2024, erschienen am 31. März 2025) enthält Durchschnittspreise, die als Orientierung weiterhin nützlich sind:
- Bestandswohnung im Weiterverkauf: Ø 4.127 €/m² (− 1,4 %)
- Neubauwohnung: Ø 7.026 €/m² (− 0,6 %)
- Mehrfamilienhäuser: Rohertragsvervielfältiger von 22 auf 21 gesunken
- Bodenpreisindex individueller Wohnungsbau: linksrheinisch − 10 %, rechtsrheinisch − 4 %
- Bodenpreisindex Geschosswohnungsbau: − 5 %
Der Vergleich beider Berichte zeigt den Wendepunkt sehr deutlich: 2024 fielen die Bodenpreise noch zweistellig, 2025 stagnieren sie oder steigen leicht. Der Rohertragsvervielfältiger von 21 heißt übrigens: Käufer von Mehrfamilienhäusern zahlten 2024 im Schnitt das 21-fache der Jahresnettomiete – das entspricht rund 4,8 Prozent Bruttorendite.
Bodenrichtwert, Immobilienrichtwert, Verkehrswert – der Unterschied
Diese drei Begriffe werden ständig verwechselt. Sie bezeichnen völlig Verschiedenes:
| Begriff | Bezieht sich auf | Einheit |
|---|---|---|
| Bodenrichtwert | unbebauter Grund und Boden einer Zone | €/m² Grundstücksfläche |
| Immobilienrichtwert | normiertes bebautes Objekt einer Lage | €/m² Wohnfläche |
| Verkehrswert | Ihre konkrete Immobilie (§ 194 BauGB) | Euro gesamt |
Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte sind Durchschnittswerte für ein Gebiet. Der Verkehrswert ist der Wert Ihres Objekts – mit seinem Baujahr, Zuschnitt, Zustand, Energieausweis und seiner Vermietungssituation. Mehr dazu im Ratgeber Bodenrichtwert Köln.
Was der Grundstücksmarktbericht nicht leistet
Der Bericht ist die beste öffentliche Datenquelle, die es zum Kölner Markt gibt. Er hat aber klare Grenzen – und der Gutachterausschuss benennt sie selbst:
- Er ersetzt keine Wertermittlung. Im Bericht heißt es wörtlich, die dargestellten Kenndaten dienten der Markttransparenz und ersetzten „keine sachverständige Wertermittlung im Einzelfall".
- Er ist rückwärtsgerichtet. Ein im Frühjahr erschienener Bericht wertet das abgeschlossene Vorjahr aus. Zinsänderungen oder Marktstimmungen der letzten Monate stehen nicht drin.
- Kleine Stichproben. Auswertungen werden erst ab drei auswertbaren Kaufverträgen je Stadtteil veröffentlicht, Boxplots ab fünf. In kleinen Stadtteilen sind Durchschnitte entsprechend wackelig.
- Durchschnitte verdecken Spannen. Ein Mittelwert von 4.127 €/m² kann eine Spanne von 2.500 bis 9.000 €/m² zusammenfassen.
- Bereinigte Preise. Garagen, Stellplätze, mitverkauftes Inventar und wertrelevante Rechte werden herausgerechnet. Der ausgewiesene Preis ist nicht zwingend der Betrag auf der Notarurkunde.
So kommen Sie an den Bericht
Der Bericht kostet nichts. Die folgenden Links führen direkt auf die PDF-Datei beim Gutachterausschuss – ohne Zwischenseite, ohne Anmeldung.
Weitere Jahrgänge finden Sie in der Übersicht bei GARS.NRW. Boden- und Immobilienrichtwerte zeigt BORIS.NRW auf der Karte.
Grundstücksmarktberichte für das Kölner Umland
Für Städte außerhalb Kölns ist nicht der Kölner Gutachterausschuss zuständig, sondern der des jeweiligen Kreises – teils mit eigenen Ausschüssen für einzelne Städte. Diese acht Berichte sind die Quelle für die Marktdaten auf meinen Umland-Seiten. Alle sind über BORIS.NRW gebührenfrei abrufbar, Berichtsjahr 2025:
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Köln
• Adresse: Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln
• Post: Stadthaus, 50605 Köln
• Telefon: 0221 221-23017 (Mo–Fr 8–12 Uhr)
• E-Mail: gutachterausschuss@stadt-koeln.de
• Gebühr: Download gebührenfrei · 54 € je Exemplar bei Bereitstellung durch die Geschäftsstelle
Was das für Ihre Immobilie bedeutet
Die Botschaft aus zwei Jahrgängen Grundstücksmarktbericht lautet: Der Kölner Markt funktioniert wieder. 7.831 Kaufverträge und 5,68 Milliarden Euro Umsatz sind kein Krisenmarkt – der Tiefpunkt lag 2023 und ist überwunden. Für Verkäufer heißt das: Es gibt wieder Käufer, und sie schließen ab.
Gleichzeitig warnt der Bericht, die Preisfindung gestalte sich „in zahlreichen Teilmärkten nach wie vor als Herausforderung". Genau hier entscheidet sich der Verkaufserfolg. Ein zu hoher Startpreis kostet in einem heterogenen Markt Monate und am Ende bares Geld – ein zu niedriger noch mehr. Was zählt, ist nicht der stadtweite Durchschnitt, sondern der Preis, den Ihr Objekt in Ihrer Straße erzielt.
Häufige Fragen
Was kostet der Grundstücksmarktbericht Köln?
Nichts, wenn Sie ihn über BORIS.NRW herunterladen. 54 Euro je Exemplar, wenn die Geschäftsstelle ihn bereitstellt oder gedruckt liefert (Nummer 5.3 des Kostentarifs der VermWertKostO NRW). Die Daten stehen unter der Datenlizenz Deutschland Zero 2.0 und dürfen ohne Einschränkungen weiterverwendet werden.
Wann erscheint der nächste Bericht?
Der Bericht erscheint jährlich, üblicherweise Ende März, und wertet das jeweils abgeschlossene Vorjahr aus. Der Grundstücksmarktbericht 2025 wurde am 31. März 2025 erstveröffentlicht.
Finde ich meinen Stadtteil im Bericht?
In der Regel ja – der Bericht wertet nach allen neun Stadtbezirken und darunter nach Stadtteilen aus. Voraussetzung sind mindestens drei auswertbare Kaufverträge im Berichtsjahr. Stadtteilbezogene Einschätzungen finden Sie auch in unserer Grundstücksmarktbericht Köln und auf den Stadtteilseiten.
Kann ich den Bericht für die Erbschaftsteuer nutzen?
Als Argumentationsgrundlage ja. Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt verlangt die Finanzverwaltung aber in der Regel ein Verkehrswertgutachten – etwa vom Gutachterausschuss selbst oder von einem zertifizierten Sachverständigen. Mehr dazu unter Immobiliengutachter Köln.
Warum weichen die Zahlen von Immobilienportalen ab?
Weil Portale Angebotspreise auswerten und der Gutachterausschuss beurkundete Kaufpreise. Zwischen beiden liegt die Verhandlung – und in einem Markt mit schwieriger Preisfindung ist diese Differenz erheblich.
Die Inhalte dieses Ratgebers recherchiere ich sorgfältig und belege sie, wo immer möglich, anhand von Gesetzestexten, amtlichen Veröffentlichungen und höchstrichterlicher Rechtsprechung. Gesetze, Fristen, Steuersätze und Urteile ändern sich jedoch laufend – und jeder Sachverhalt hat seine Besonderheiten.
Dieser Ratgeber ersetzt deshalb keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität kann ich keine Haftung übernehmen. Ziehen Sie vor einer Entscheidung Notar, Fachanwältin oder Steuerberater hinzu.
Zur Marktseite berate ich Sie dagegen gern persönlich: Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Ihrem Kölner Stadtteil aktuell wert ist, melden Sie sich einfach – oder rufen Sie an unter 0177 515 69 69.