Bodenrichtwert Köln · Alle Stadtteile · Aktuelle Werte

Bodenrichtwert Köln 2026 – was ist Ihr Grundstück wirklich wert?

Aktuelle Bodenrichtwerte für alle Kölner Stadtteile – plus die Marktwahrheit, die viele Eigentümer überrascht: Was BORIS NRW ausweist und was Käufer tatsächlich zahlen, sind zwei verschiedene Zahlen.

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Grundlagen

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert für den Quadratmeterpreis von Grundstücksboden in einer bestimmten Lage – ohne Gebäude, ohne Aufbauten.

Gutachterausschuss als Quelle

Die Bodenrichtwerte für Köln werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Köln ermittelt. Das unabhängige Gremium wertet tatsächliche Kaufpreise aus den Kaufpreissammlungen aus und leitet daraus Durchschnittswerte für definierte Zonen ab.

Nur Boden – kein Gebäude

Der Bodenrichtwert bezieht sich ausschließlich auf den nackten Bodenwert. Aufstehende Gebäude, Erschließungsstand oder Bebauungsdichte fließen nicht ein. Für die steuerliche Grundstücksbewertung dient er als gesetzlicher Orientierungswert (§ 179 BewG).

Zweijährige Aktualisierung

In NRW werden Bodenrichtwerte alle zwei Jahre zum 1. Januar festgestellt. Das bedeutet: In einem dynamischen Markt wie Köln können aktuelle Kaufpreise bereits spürbar vom zuletzt festgestellten Richtwert abweichen – in beide Richtungen.

BORIS NRW – die offizielle Auskunft

Das Geoinformationssystem BORIS NRW (Bodenrichtwert-Informationssystem) ermöglicht den kostenlosen Abruf amtlicher Bodenrichtwerte für alle Grundstücke in NRW. Offizielle Quelle: www.boris.nrw.de.

Übersicht 2026

Aktuelle Bodenrichtwerte Köln nach Stadtteil

Die folgenden Werte basieren auf den zuletzt veröffentlichten Bodenrichtwertdaten des Gutachterausschusses Köln. Sie gelten für durchschnittliche Wohnbaugrundstücke und können je nach Lage, Erschließung und Bebauungspotenzial variieren.

Stadtteil PLZ Bodenrichtwert (ca.)
Altstadt-Nord50667ca. 2.500 €/m²
Neustadt-Nord / Neustadt-Süd50668 / 50674ca. 2.200 €/m²
Lindenthal50931ca. 2.000 €/m²
Altstadt-Süd50676ca. 2.000 €/m²
Bayenthal50678ca. 1.500 €/m²
Rodenkirchen / Hahnwald50999ca. 1.300 €/m²
Sülz50939ca. 1.200 €/m²
Nippes50733ca. 1.200 €/m²
Ehrenfeld50823ca. 1.200 €/m²
Marienburg50997ca. 1.200 €/m²
Braunsfeld50933ca. 1.200 €/m²
Klettenberg50935ca. 1.100 €/m²
Junkersdorf50859ca. 1.100 €/m²
Deutz50679ca. 1.000 €/m²
Zollstock50937ca. 1.000 €/m²
Widdersdorf50858ca. 900 €/m²
Dellbrück51069ca. 800 €/m²
Longerich50737ca. 800 €/m²
Ossendorf50739ca. 650 €/m²
Mülheim51061ca. 600 €/m²
Kalk51103ca. 600 €/m²
Porz51143ca. 500 €/m²
Chorweiler50765ca. 400 €/m²

Quelle: Gutachterausschuss Köln / BORIS NRW. Alle Angaben unverbindlich, ohne Gewähr. Richtwerte für typische Wohnbaugrundstücke; Speziallagen, Eckgrundstücke und Sonderbaurechte können erheblich abweichen.

Die Marktwahrheit

Bodenrichtwert ≠ erzielbarer Verkaufspreis

Das ist der wichtigste Punkt, den seriöse Makler ansprechen – auch wenn Eigentümer ihn nicht immer hören wollen.

Warum zahlen Käufer weniger als den Bodenrichtwert?

Grundstücke in Köln werden hauptsächlich von Projektentwicklern und Bauträgern gekauft – nicht von Privatpersonen, die selbst bauen. Diese kalkulieren rückwärts: Vom erzielten Verkaufspreis der Wohnungen ziehen sie Baukosten, Finanzierung, Gewinnmarge und Risikopuffer ab. Was übrig bleibt, ist der Preis, den sie für das Grundstück zahlen können.

Durch gestiegene Baukosten (+30–40 % seit 2020) und höhere Zinsen ist dieser Spielraum massiv gesunken. Das Ergebnis: Selbst in Toplagen wie Hahnwald, Marienburg oder Lindenthal bieten Projektentwickler heute 20–30 % unter dem amtlichen Bodenrichtwert.

Bodenrichtwert
600.000 €
500 m² × 1.200 €/m²
Sülz (50939)
→
Realistischer Marktpreis
420.000 – 480.000 €
70–80 % des Bodenrichtwerts
je nach Bebauungspotenzial

Wichtig: Die Abweichung vom Bodenrichtwert ist kein Makel des Grundstücks, sondern Ausdruck der aktuellen Baukosten- und Zinssituation. Ein erfahrener Makler kennt beide Zahlen und berät Sie ehrlich – nicht nach dem Wunschpreis, sondern nach dem erzielbaren Marktpreis.

Offizielle Auskunft

BORIS NRW – Bodenrichtwerte amtlich abrufen

Das offizielle Bodenrichtwert-Informationssystem NRW stellt alle amtlichen Bodenrichtwerte kostenlos und frei zugänglich bereit.

So nutzen Sie BORIS NRW

Unter www.boris.nrw.de können Sie für jedes Grundstück in NRW den geltenden Bodenrichtwert einsehen – kostenlos, ohne Anmeldung und direkt auf der Karte.

  • Adresse oder Flurstück in der Karte suchen
  • Bodenrichtwert-Zone anklicken
  • Aktuellen Richtwert und Nutzungsart ablesen
  • Vergleichswerte benachbarter Zonen prüfen
BORIS NRW öffnen

Hinweis zur Interpretation

BORIS NRW zeigt den Bodenrichtwert für eine Zone – nicht für Ihr spezifisches Grundstück. Besonderheiten wie Bebauungsdichte (GFZ), Grundstücksgröße, -zuschnitt, Erschließungsstand oder Altlasten können den tatsächlichen Wert erheblich beeinflussen.

Für eine verlässliche Einschätzung Ihres konkreten Grundstücks empfiehlt sich immer eine persönliche Bewertung durch einen erfahrenen Makler.

Häufige Fragen

FAQ: Bodenrichtwert Köln

Die wichtigsten Fragen rund um Bodenrichtwerte, Grundstückswerte und den Verkauf in Köln.

Der Bodenrichtwert wird vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Köln festgelegt. Das Gremium besteht aus ehrenamtlichen Sachverständigen verschiedener Fachrichtungen. Es wertet systematisch alle notariell beurkundeten Kaufpreise aus und leitet daraus lagetypische Durchschnittswerte ab. Die Veröffentlichung erfolgt über das Geoinformationssystem BORIS NRW.
In NRW werden Bodenrichtwerte alle zwei Jahre zum 1. Januar aktualisiert. Das bedeutet: In einem dynamischen Markt wie Köln kann zwischen zwei Veröffentlichungen erhebliche Zeit vergehen, in der sich Angebot, Nachfrage und Baukosten verändern. Der aktuelle Richtwert spiegelt daher immer die Vergangenheit wider – nicht unbedingt die heutige Marktlage.
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein statistischer Orientierungswert, kein bindender Kaufpreis. In der aktuellen Marktlage erzielen Grundstücke in Köln – abhängig von Lage, Bebauungspotenzial und Käuferstruktur – oft 20–30 % unter dem amtlichen Bodenrichtwert. Grund: Projektentwickler als Hauptkäufer kalkulieren auf Basis gestiegener Bau- und Finanzierungskosten. Wer sein Grundstück zum Bodenrichtwert anbietet, riskiert, monatelang keinen Käufer zu finden.
Für eine fundierte Einschätzung Ihres spezifischen Grundstücks – mit Bebauungspotenzial nach BauNVO, Lagebewertung, aktivem Käufernachfragen und erzielbarem Marktpreis – biete ich eine kostenlose Grundstücksbewertung an. Rufen Sie mich direkt an unter +49 177 515 69 69 oder nutzen Sie das Bewertungsformular. Kein Auftrag erforderlich, keine versteckten Kosten.

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