Die vollständige Tabelle des Kölner Mietspiegels: 4,20 bis 17,90 €/m² nettokalt, gegliedert nach Baujahr, Wohnungsgröße, Wohnlage und Ausstattung. Dazu die Rechtslage – was bei einer Mieterhöhung gilt, wo die Mietpreisbremse greift und warum der Mietspiegel keine Neuvermietungsmieten abbildet.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der gesetzliche Maßstab (§ 558 Abs. 2 BGB): das übliche Entgelt für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage – gebildet aus den Mieten, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Der Mietspiegel ist das Werkzeug, mit dem sich dieser Maßstab beziffern lässt.
Köln hat einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB. Der Unterschied zum qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB ist praktisch bedeutsam: Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, und für die dort genannten Werte gilt vor Gericht die gesetzliche Vermutung, dass sie die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden. Ein einfacher Mietspiegel hat diese Vermutungswirkung nicht – er ist ein anerkanntes Begründungsmittel und eine Orientierung.
Alle Werte sind reine Mieten je m² Wohnfläche. Betriebs- und Heizkosten kommen gesondert dazu, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Abgebildet wird die Vergleichsmiete laufender Mietverhältnisse. Neuvermietungsmieten liegen darüber und sind hier nicht erfasst.
Die Gliederung erfolgt nach Wohnlage, nicht nach Adresse. Ein Straßen- oder Stadtteilverzeichnis enthält der Mietspiegel nicht.
Einfamilienhäuser und Kleinappartements sind ausdrücklich nicht erfasst. Es geht um frei finanzierte Wohnungen im Stadtgebiet.
Viele Mietübersichten im Netz nennen Zahlen „bei Neuvermietung“ und berufen sich dabei auf den Mietspiegel. Das geht nicht zusammen: Der Mietspiegel erhebt Neuvermietungsmieten gar nicht.
Was im Mietspiegel steht: die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB – also das, was in bestehenden Mietverhältnissen für vergleichbare Wohnungen tatsächlich gezahlt wird. Das ist die Bezugsgröße für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag.
Was nicht darin steht: die Miete, die eine Wohnung heute bei einer Neuvermietung erzielt. Diese Angebotsmieten liegen regelmäßig darüber, weil Bestandsverträge über Jahre hinter der Marktentwicklung zurückbleiben. Eine amtliche Quelle für Neuvermietungsmieten in Köln gibt es nicht.
Praktisch heißt das: Wer eine Kapitalanlage rechnet, darf die Mietspiegel-Werte nicht als erzielbare Miete ansetzen. Und wer eine Mieterhöhung prüft, darf umgekehrt nicht mit Angebotsmieten aus Immobilienportalen argumentieren.
Alle Werte in €/m² Wohnfläche, nettokalt. Die Spannen geben den Schwerpunkt des Marktes wieder – höhere und niedrigere Mieten sind damit nicht ausgeschlossen. Ein „–“ bedeutet, dass für diese Kombination kein ausreichendes Datenmaterial vorlag.
| Wohnfläche | Ausst. | einfache Lage | mittlere Lage | sehr gute Lage |
|---|---|---|---|---|
| 30 – 49,9 m² | 1 | 4,70 – 7,20 € | 5,00 – 7,40 € | – |
| 30 – 49,9 m² | 2 | 6,80 – 8,70 € | 7,50 – 9,60 € | 8,00 – 10,10 € |
| 50 – 69,9 m² | 1 | 4,60 – 7,20 € | 5,10 – 7,40 € | – |
| 50 – 69,9 m² | 2 | 6,40 – 9,30 € | 7,00 – 10,00 € | 7,60 – 10,60 € |
| 70 – 89,9 m² | 1 | 4,40 – 7,10 € | 5,00 – 7,40 € | – |
| 70 – 89,9 m² | 2 | 6,00 – 9,10 € | 6,50 – 9,50 € | 7,10 – 10,00 € |
| 90 – 109,9 m² | 1 | 4,20 – 5,70 € | 4,70 – 6,20 € | – |
| 90 – 109,9 m² | 2 | 5,50 – 8,40 € | 6,00 – 9,00 € | 6,60 – 9,20 € |
| 110 – 140 m² | 1 | 4,20 – 5,50 € | 4,40 – 5,80 € | – |
| 110 – 140 m² | 2 | 5,20 – 7,80 € | 5,90 – 8,80 € | 6,30 – 9,20 € |
| Wohnfläche | Ausst. | einfache Lage | mittlere Lage | sehr gute Lage |
|---|---|---|---|---|
| 30 – 49,9 m² | 2 | 7,30 – 10,10 € | 7,50 – 10,60 € | 7,90 – 11,20 € |
| 30 – 49,9 m² | 3 | 7,70 – 10,40 € | 7,80 – 10,90 € | 8,40 – 11,60 € |
| 50 – 69,9 m² | 2 | 6,90 – 9,50 € | 7,10 – 9,90 € | 7,80 – 10,30 € |
| 50 – 69,9 m² | 3 | 7,20 – 9,90 € | 7,30 – 10,10 € | 8,10 – 10,70 € |
| 70 – 89,9 m² | 2 | 7,30 – 9,40 € | 7,00 – 9,80 € | 7,40 – 10,30 € |
| 70 – 89,9 m² | 3 | 7,60 – 10,10 € | 7,30 – 10,30 € | 8,00 – 10,90 € |
| 90 – 109,9 m² | 2 | 7,00 – 9,50 € | 6,90 – 9,50 € | 7,30 – 9,90 € |
| 90 – 109,9 m² | 3 | 7,20 – 9,80 € | 6,90 – 10,00 € | 7,80 – 10,60 € |
| 110 – 140 m² | 2 | 7,60 – 9,80 € | 7,70 – 9,70 € | 8,30 – 10,10 € |
| 110 – 140 m² | 3 | – | 8,00 – 10,10 € | 8,60 – 10,90 € |
| Wohnfläche | Ausst. | einfache Lage | mittlere Lage | sehr gute Lage |
|---|---|---|---|---|
| 30 – 49,9 m² | 2 | – | 7,60 – 10,70 € | 8,90 – 11,60 € |
| 30 – 49,9 m² | 3 | – | 9,00 – 11,70 € | 10,30 – 13,00 € |
| 50 – 69,9 m² | 2 | – | 7,60 – 10,40 € | 8,50 – 11,30 € |
| 50 – 69,9 m² | 3 | – | 8,80 – 11,80 € | 9,90 – 13,10 € |
| 70 – 89,9 m² | 2 | – | 7,40 – 10,00 € | 8,30 – 10,70 € |
| 70 – 89,9 m² | 3 | – | 8,30 – 10,70 € | 9,40 – 11,90 € |
| 90 – 109,9 m² | 2 | – | 7,60 – 10,40 € | 8,50 – 11,30 € |
| 90 – 109,9 m² | 3 | – | 8,50 – 11,20 € | 9,50 – 12,20 € |
| 110 – 140 m² | 2 | – | 7,00 – 10,00 € | 8,00 – 10,70 € |
| 110 – 140 m² | 3 | – | 7,60 – 10,70 € | 8,70 – 11,70 € |
| Wohnfläche | Ausst. | einfache Lage | mittlere Lage | sehr gute Lage |
|---|---|---|---|---|
| 30 – 49,9 m² | 2 | – | 7,80 – 11,50 € | 10,00 – 11,30 € |
| 30 – 49,9 m² | 3 | – | 9,90 – 12,70 € | 11,20 – 13,60 € |
| 50 – 69,9 m² | 2 | – | 7,70 – 11,30 € | 9,10 – 11,50 € |
| 50 – 69,9 m² | 3 | – | 9,60 – 12,20 € | 10,50 – 13,10 € |
| 70 – 89,9 m² | 2 | – | 7,70 – 11,20 € | 9,40 – 11,20 € |
| 70 – 89,9 m² | 3 | – | 9,50 – 12,20 € | 9,80 – 12,30 € |
| 90 – 109,9 m² | 2 | – | 7,70 – 10,80 € | 9,30 – 11,30 € |
| 90 – 109,9 m² | 3 | – | 9,00 – 11,80 € | 9,50 – 12,00 € |
| 110 – 140 m² | 2 | – | 8,50 – 11,40 € | 9,70 – 11,80 € |
| 110 – 140 m² | 3 | – | 9,60 – 12,30 € | 10,40 – 13,10 € |
| Wohnfläche | Ausst. | einfache Lage | mittlere Lage | sehr gute Lage |
|---|---|---|---|---|
| 30 – 49,9 m² | 2 | – | 9,60 – 12,60 € | 10,90 – 13,30 € |
| 30 – 49,9 m² | 3 | – | 9,70 – 12,80 € | 11,00 – 14,00 € |
| 50 – 69,9 m² | 2 | – | 8,80 – 12,10 € | 9,60 – 13,00 € |
| 50 – 69,9 m² | 3 | – | 9,40 – 12,20 € | 10,50 – 13,30 € |
| 70 – 89,9 m² | 2 | – | 8,80 – 12,00 € | 9,70 – 12,60 € |
| 70 – 89,9 m² | 3 | – | 9,60 – 12,10 € | 10,30 – 12,80 € |
| 90 – 109,9 m² | 2 | – | 9,20 – 12,40 € | 10,10 – 13,20 € |
| 90 – 109,9 m² | 3 | – | 9,90 – 12,50 € | 10,80 – 13,10 € |
| 110 – 140 m² | 2 | – | 9,70 – 13,10 € | 10,70 – 13,80 € |
| 110 – 140 m² | 3 | – | 10,70 – 13,70 € | 11,50 – 14,50 € |
| Wohnfläche | einfache Lage | mittlere Lage | sehr gute Lage |
|---|---|---|---|
| 30 – 49,9 m² | – | 9,80 – 16,70 € | 11,10 – 17,90 € |
| 50 – 69,9 m² | – | 9,00 – 16,50 € | 9,80 – 17,60 € |
| 70 – 89,9 m² | – | 9,00 – 16,30 € | 9,90 – 17,20 € |
| 90 – 109,9 m² | – | 8,60 – 16,10 € | 9,50 – 17,00 € |
| 110 – 140 m² | – | 8,40 – 15,90 € | 9,40 – 16,90 € |
Quelle: Kölner Mietspiegel für frei finanzierte Wohnungen, Stadtgebiet Köln, Stand April 2025, zusammengestellt bei der Rheinischen Immobilienbörse e. V.
Die Wohnlage ist die Stellschraube mit dem größten Einfluss auf den Wert – und sie hängt nicht an der Adresse, sondern am Objekt und seinem unmittelbaren Umfeld.
Das Wohnen wird durch Geräusch- oder Geruchsbelästigung oder andere Kriterien kontinuierlich erheblich beeinträchtigt und der Wohnwert dadurch gemindert.
Normale Lage ohne besondere Vor- und Nachteile, meist dicht bebaut, ohne dauerhafte Belastung durch Geräusch oder Geruch. Hier liegt die überwiegende Zahl der Kölner Wohnungen.
Lockere Bebauung, Baumbestand an der Straße oder Garten, fehlender Durchgangsverkehr, gute Einkaufsmöglichkeiten und keine beeinträchtigenden Einrichtungen im Umfeld.
Umfassend modernisierte Wohnungen orientieren sich an Gruppe 3. Wurden alle Maßnahmen nach 1990 ausgeführt, rechtfertigt das eine Eingruppierung in Gruppe 4.
Obergrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Darüber hinaus ist eine Erhöhung nach § 558 BGB nicht möglich.
Kappungsgrenze: höchstens 20 Prozent in drei Jahren – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, darunter Köln, höchstens 15 Prozent. Beide Grenzen gelten nebeneinander: Auch wer die Kappungsgrenze einhält, darf die Vergleichsmiete nicht überschreiten.
Sie gilt nicht automatisch in jedem Ballungsraum, sondern nur in Gebieten, die das Bundesland per Rechtsverordnung als Markt mit angespannter Wohnungslage ausgewiesen hat – Köln gehört dazu. Dort darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie umfassend modernisierte Wohnungen. Ebenfalls zulässig bleibt eine Miete, die der Vormieter bereits gezahlt hat.
Einen allgemeinen Anspruch auf Mietsenkung gibt es nicht, nur weil die Miete über der Vergleichsmiete liegt. Zu viel gezahlte Miete lässt sich nur in zwei Fällen zurückfordern:
Verstoß gegen die Mietpreisbremse nach § 556g BGB – nur bei Neuverträgen,
und der Mieter muss den Verstoß rügen.
Mietwucher nach § 5 WiStG oder § 291 StGB – hohe Hürde, weil zusätzlich die
Ausnutzung einer Zwangslage nachzuweisen ist.
Er beruht auf Spannen und bildet nicht jede Wohnlage genau ab. Kleinteilige Unterschiede innerhalb eines Stadtteils, ungewöhnliche Grundrisse oder besondere Ausstattung findet man dort nicht wieder. Eine Gliederung nach Stadtteilen enthält er ohnehin nicht – zwei Wohnungen in derselben Straße können unterschiedlichen Wohnlagen zugeordnet sein, je nachdem ob sie zur Hauptverkehrsachse oder zum begrünten Innenhof liegen.
Für eine Einschätzung im Einzelfall – etwa vor einer Vermietung oder beim Kauf einer Anlageimmobilie – braucht es den Blick auf vergleichbare Objekte und die tatsächliche Nachfrage im Viertel. Wie sich das Mietniveau auf die Rendite auswirkt, behandelt der Ratgeber Immobilien als Kapitalanlage; welche Kosten daneben auf Mieter umgelegt werden dürfen, steht unter Nebenkostenabrechnung.
Kaufpreise erhebt der Gutachterausschuss dagegen sehr wohl je Stadtteil – diese finden Sie unter Immobilienpreise aller 86 Kölner Stadtteile und Bodenrichtwerte Köln.
Die Inhalte dieses Ratgebers recherchiere ich sorgfältig und belege sie, wo immer möglich, anhand von Gesetzestexten, amtlichen Veröffentlichungen und höchstrichterlicher Rechtsprechung. Gesetze, Fristen, Steuersätze und Urteile ändern sich jedoch laufend – und jeder Sachverhalt hat seine Besonderheiten.
Dieser Ratgeber ersetzt deshalb keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität kann ich keine Haftung übernehmen. Ziehen Sie vor einer Entscheidung Notar, Fachanwältin oder Steuerberater hinzu.
Zur Marktseite berate ich Sie dagegen gern persönlich: Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Ihrem Kölner Stadtteil aktuell wert ist, melden Sie sich einfach – oder rufen Sie an unter 0177 515 69 69.
Ob sich Vermieten oder Verkaufen rechnet, entscheidet sich an der tatsächlich erzielbaren Miete – nicht am Mietspiegel. Ich schaue mir Ihre Wohnung an und rechne beides gegeneinander.