Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, und sie messen völlig Unterschiedliches:
- Der Verbrauchsausweis wertet aus, wie viel Energie in den letzten drei Jahren tatsächlich verbraucht wurde. Er ist günstiger, hängt aber stark vom Heizverhalten der Bewohner ab – ein sparsamer Mieter macht das Haus auf dem Papier besser, als es ist.
- Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus der Bausubstanz: Wände, Fenster, Dach, Heizungstechnik. Er ist aufwendiger und teurer, dafür unabhängig vom Nutzerverhalten und damit objektiver.
Bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seither nicht auf den Wärmeschutzstandard von 1977 gebracht wurden, ist der Bedarfsausweis Pflicht. In allen anderen Fällen dürfen Sie wählen.
Ein echter Energieausweis, Zeile für Zeile
Zahlen auf einem Energieausweis sagen wenig, solange man sie nicht einordnen kann. Hier deshalb ein anonymisierter Verbrauchsausweis aus meiner Praxis – ein Mehrfamilienhaus in Köln-Lindenthal:
| Gebäudetyp | Mehrfamilienhaus, 17 Wohnungen |
| Baujahr Gebäude | 1934 |
| Baujahr Wärmeerzeuger | 1998 |
| Energieträger | Erdgas |
| Lüftung | Fensterlüftung |
| Gebäudenutzfläche (AN) | 1.586,05 m² |
| Endenergieverbrauch | 108,4 kWh/(m²·a) |
| Primärenergieverbrauch | 119,3 kWh/(m²·a) |
Mit 108,4 kWh/(m²·a) liegt das Haus in Effizienzklasse D – die Klasse reicht von über 100 bis 130. Für einen Altbau von 1934 ist das ein solider Wert; viele unsanierte Gebäude dieser Epoche liegen bei 200 und darüber.
Woher die Zahlen kommen
Zugrunde liegt der tatsächliche Verbrauch über drei Jahre:
| Position | Verbrauch (3 Jahre) |
|---|---|
| Heizung | 354.596 kWh |
| Warmwasser | 95.163 kWh |
| Gesamt | 449.760 kWh |
Zwei Korrekturen fließen ein, bevor daraus der ausgewiesene Wert wird:
- Der Klimafaktor (hier 1,19) rechnet den Heizanteil auf ein durchschnittliches Klima um. Ein milder Winter soll das Gebäude nicht besser aussehen lassen, als es ist. Er wirkt nur auf die Heizung, nicht auf das Warmwasser.
- Der Primärenergiefaktor (bei Erdgas 1,10) bildet ab, was Gewinnung und Transport des Energieträgers zusätzlich kosten. 108,4 × 1,10 ergibt die ausgewiesenen 119,3 kWh/(m²·a).
Häufiger Irrtum: Die Gebäudenutzfläche AN ist nicht die Wohnfläche. Sie wird pauschal aus ihr abgeleitet und liegt regelmäßig darüber. Wer den Kennwert mit seiner eigenen Wohnungsgröße multipliziert, um die Heizkosten zu schätzen, rechnet deshalb zu hoch.
Effizienzklassen im Überblick
| Klasse | kWh/(m²·a) | Einordnung |
|---|---|---|
| A+ / A | bis 50 | Neubaustandard, Passiv- und Effizienzhaus |
| B / C | bis 100 | Neubau oder gut saniert |
| D / E | bis 160 | durchschnittlicher Bestand, Teilsanierungen |
| F / G | bis 250 | unsaniert, deutlicher Handlungsbedarf |
| H | über 250 | unsaniert, hohe Heizkosten |
Pflichten beim Verkauf und bei der Vermietung
Der Energieausweis ist keine Formalie. Nach § 80 GModG – dem früheren GEG – gilt:
- Er muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Findet keine Besichtigung statt, unverzüglich.
- Nach Abschluss des Kaufvertrages ist er dem Käufer zu übergeben.
- Für Vermietung, Verpachtung und Leasing gilt dasselbe.
- Die Kennwerte sind Pflichtangabe in Immobilienanzeigen – anzugeben sind Ausweisart, Endenergiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse.
Fehlende oder falsche Angaben sind eine Ordnungswidrigkeit und können abgemahnt werden. In der Praxis ist der häufigere Schaden aber ein anderer: Ohne Ausweis verzögert sich der Notartermin, weil die finanzierende Bank ihn für die Kreditakte braucht.
Gültigkeit – auch alte Ausweise zählen
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Der Ausweis im Beispiel wurde am 28. August 2018 ausgestellt und läuft am 27. August 2028 aus. Er wurde noch nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) erstellt – das schadet seiner Gültigkeit nicht. Ausweise nach altem Recht bleiben bis zum Ablauf ihrer zehn Jahre wirksam, obwohl EnEV und Energieeinsparungsgesetz längst im Gebäudeenergiegesetz aufgegangen sind, das inzwischen Gebäudemodernisierungsgesetz heißt.
Prüfen Sie das Ablaufdatum trotzdem früh: Wer im Verkaufsprozess feststellt, dass der Ausweis in zwei Monaten ausläuft, verliert Zeit. Ein Verbrauchsausweis ist in wenigen Tagen zu bekommen, ein Bedarfsausweis braucht eine Ortsbegehung.
Was der Ausweis für den Preis bedeutet
Die Effizienzklasse ist längst ein Preisargument. Käufer rechnen Sanierungskosten in ihr Gebot ein, Banken bewerten energetisch schwache Objekte vorsichtiger, und die Anforderungen an Heizungen und Dämmung steigen weiter. Welche Pflichten aktuell gelten, steht im Ratgeber Änderung vom Heizungsgesetz; zu Fördermitteln für die Sanierung siehe KfW-Förderung und Dämmung bei Immobilien.
Umgekehrt gilt: Ein mittelmäßiger Kennwert ist kein Verkaufshindernis, solange er sauber eingeordnet wird. Bei dem Haus im Beispiel – Baujahr 1934, Klasse D – ist der Wert für die Bauepoche gut. Das gehört ins Exposé, sonst rechnen Interessenten mit dem Schlimmsten.
Die Inhalte dieses Ratgebers recherchiere ich sorgfältig und belege sie, wo immer möglich, anhand von Gesetzestexten, amtlichen Veröffentlichungen und höchstrichterlicher Rechtsprechung. Gesetze, Fristen, Steuersätze und Urteile ändern sich jedoch laufend – und jeder Sachverhalt hat seine Besonderheiten.
Dieser Ratgeber ersetzt deshalb keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität kann ich keine Haftung übernehmen. Ziehen Sie vor einer Entscheidung Notar, Fachanwältin oder Steuerberater hinzu.
Zur Marktseite berate ich Sie dagegen gern persönlich: Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Ihrem Kölner Stadtteil aktuell wert ist, melden Sie sich einfach – oder rufen Sie an unter 0177 515 69 69.