Ortsübliche Vergleichsmiete und Mietspiegel
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der gesetzliche Maßstab (§ 558 Abs. 2 BGB): das übliche Entgelt für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage – gebildet aus den Mieten, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden.
Der Mietspiegel ist das Werkzeug, mit dem sich dieser Maßstab beziffern lässt. Er ordnet Wohnungen nach Wohnfläche, Baujahr, Lage und Ausstattungsmerkmalen wie Balkon, Einbauküche oder Energieeffizienz ein und weist dafür Spannen aus.
Der Kölner Mietspiegel
| Art | einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB |
| Herausgabe | Stadt Köln, fachlich begleitet von der Rheinischen Immobilienbörse e. V. |
| Stand | April 2025 |
| Turnus | alle zwei Jahre, nächste Fortschreibung 2027 |
Der Unterschied zum qualifizierten Mietspiegel ist praktisch bedeutsam: Ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, und für die dort genannten Werte gilt vor Gericht die gesetzliche Vermutung, dass sie die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden. Ein einfacher Mietspiegel hat diese Vermutungswirkung nicht – er ist ein anerkanntes Begründungsmittel und eine Orientierung, mehr nicht. Köln hat einen einfachen.
Mieterhöhung: die beiden Grenzen
- Obergrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Darüber hinaus ist eine Erhöhung nach § 558 BGB nicht möglich.
- Kappungsgrenze: höchstens 20 Prozent in drei Jahren – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, darunter Köln, höchstens 15 Prozent.
Beide Grenzen gelten nebeneinander: Auch wer die Kappungsgrenze einhält, darf die Vergleichsmiete nicht überschreiten.
Neuvermietung: die Mietpreisbremse
Sie gilt nicht automatisch in jedem Ballungsraum, sondern nur in Gebieten, die das Bundesland per Rechtsverordnung als Markt mit angespannter Wohnungslage ausgewiesen hat – Köln gehört dazu. Dort darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Ausgenommen sind Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie umfassend modernisierte Wohnungen. Ebenfalls zulässig bleibt eine Miete, die der Vormieter bereits gezahlt hat.
Wenn die Miete zu hoch ist
Einen allgemeinen Anspruch auf Mietsenkung gibt es nicht, nur weil die Miete über der Vergleichsmiete liegt. Zu viel gezahlte Miete lässt sich nur in zwei Fällen zurückfordern:
- Verstoß gegen die Mietpreisbremse nach § 556g BGB – nur bei Neuverträgen, und der Mieter muss den Verstoß rügen.
- Mietwucher nach § 5 WiStG oder § 291 StGB – hohe Hürde, weil zusätzlich die Ausnutzung einer Zwangslage nachzuweisen ist.
Grenzen des Mietspiegels
Er beruht auf Durchschnittswerten und bildet nicht jede Wohnlage genau ab. Kleinteilige Unterschiede innerhalb eines Stadtteils, ungewöhnliche Grundrisse oder besondere Ausstattung findet man dort nicht wieder. Für eine Einschätzung im Einzelfall – etwa vor einer Vermietung oder beim Kauf einer Anlageimmobilie – braucht es den Blick auf vergleichbare Objekte und die tatsächliche Nachfrage im Viertel.
Wie sich das Mietniveau auf die Rendite auswirkt, behandelt der Ratgeber Immobilien als Kapitalanlage; welche Kosten daneben auf Mieter umgelegt werden dürfen, steht unter Nebenkostenabrechnung.
Die Inhalte dieses Ratgebers recherchiere ich sorgfältig und belege sie, wo immer möglich, anhand von Gesetzestexten, amtlichen Veröffentlichungen und höchstrichterlicher Rechtsprechung. Gesetze, Fristen, Steuersätze und Urteile ändern sich jedoch laufend – und jeder Sachverhalt hat seine Besonderheiten.
Dieser Ratgeber ersetzt deshalb keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität kann ich keine Haftung übernehmen. Ziehen Sie vor einer Entscheidung Notar, Fachanwältin oder Steuerberater hinzu.
Zur Marktseite berate ich Sie dagegen gern persönlich: Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Ihrem Kölner Stadtteil aktuell wert ist, melden Sie sich einfach – oder rufen Sie an unter 0177 515 69 69.