1. Marktwert ermitteln
Der erste und wichtigste Schritt beim Immobilienverkauf ist die realistische Ermittlung des Marktwerts. Ein zu hoher Preis schreckt Käufer ab, ein zu niedriger kostet bares Geld. Der Marktwert ergibt sich nicht aus einer einzelnen Zahl, sondern wird aus mehreren Quellen und Verfahren zusammengesetzt – je nachdem, welche Daten und Informationen zur Immobilie vorliegen.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist das in der Praxis am häufigsten genutzte Verfahren. Dabei wird der Wert der Immobilie anhand tatsächlich erzielter Verkaufspreise vergleichbarer Objekte in der gleichen Lage ermittelt. Wie hoch das Preisniveau in Ihrem Viertel liegt, zeigt die Übersicht der Kaufpreise nach Kölner Stadtteil. Grundlage sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse sowie aktuelle Marktdaten aus Immobilienportalen. Das Verfahren funktioniert besonders gut bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern, bei denen es viele Vergleichsobjekte gibt.
Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Immobilien – Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser oder Gewerbeimmobilien – steht der Ertragswert im Vordergrund. Hier wird ermittelt, welche jährliche Nettomieteinnahme die Immobilie erzielt und welcher Kaufpreis sich daraus bei einem marktüblichen Liegenschaftszinssatz ergibt. Investoren kaufen solche Objekte primär nach Renditegesichtspunkten, weshalb dieses Verfahren in diesem Segment entscheidend ist.
Gutachterausschuss-Daten
Die Gutachterausschüsse der Kommunen veröffentlichen regelmäßig Bodenrichtwerte und Marktberichte auf Basis notariell beurkundeter Kaufverträge. Diese Zahlen sind amtlich und fließen als wichtige Grundlage in jede seriöse Bewertung ein – sowohl für Sachverständigengutachten als auch für die Finanzierungsbewertung der Banken.
Bankbewertung
Banken ermitteln beim Immobilienkauf einen eigenen Beleihungswert, der in der Regel konservativer ausfällt als der Marktwert. Er dient als Sicherheitsgrundlage für die Finanzierung des Käufers und liegt typischerweise 10–20 % unter dem tatsächlichen Marktwert. Verkäufer sollten wissen, dass der Beleihungswert die Finanzierbarkeit für potenzielle Käufer beeinflusst.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird seltener angewendet – vor allem bei selbstgenutzten Immobilien in Lagen, wo kaum Vergleichsobjekte existieren, oder bei speziellen Gebäudetypen. Es berechnet den Wert aus dem Bodenwert plus dem Zeitwert des Gebäudes (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung). Da es den Markt weniger gut abbildet als Vergleichs- oder Ertragswert, spielt es beim Verkauf eine untergeordnete Rolle.
Was bedeutet das für den Verkaufspreis?
In der Praxis werden die Ergebnisse mehrerer Verfahren kombiniert und gegen aktuelle Marktdaten gespiegelt. Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz und aktuelle Marktlage fließen dabei in die Gesamtbewertung ein.
Als Makler ziehe ich bei jeder Preisfindung grundsätzlich mehrere Verfahren gleichzeitig heran. Kein einzelnes Verfahren liefert alleine ein vollständiges Bild – erst die Kombination und die Gewichtung je nach Objekttyp und verfügbaren Daten führt zu einem Angebotspreis, der am Markt standhält. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung fließt beispielsweise der Ertragswert genauso ein wie aktuelle Vergleichsverkäufe aus dem Gutachterausschuss und die Einschätzung, was ein Käufer bei den derzeitigen Finanzierungskonditionen bankenseitig bewilligt bekommt. Nur so lässt sich ein Preis finden, der weder Geld auf dem Tisch lässt noch den Verkauf durch eine Überbewertung unnötig verzögert.
2. Unterlagen vorbereiten
- Für den Verkauf sind verschiedene Dokumente erforderlich: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne und bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung sowie Protokolle der Eigentümerversammlungen.
3. Immobilie inserieren und vermarkten
- Die Immobilie wird in Immobilienportalen, Zeitungen oder über Makler angeboten. Professionelle Fotos und aussagekräftige Beschreibungen sind entscheidend.
4. Besichtigungen und Verhandlungen
- Interessenten sollten die Immobilie persönlich besichtigen können. In dieser Phase werden oft Verhandlungen geführt, um den Verkaufspreis und andere Bedingungen anzupassen.
5. Kaufvertrag und Notar
- Sobald ein Käufer gefunden ist, erstellt der Notar den Kaufvertrag, in dem alle Vereinbarungen festgehalten werden. Bei der Beurkundung wird der Vertrag offiziell rechtskräftig.
6. Übergabe und Eigentumsübertragung
- Nach der Zahlung erfolgt die Übergabe der Immobilie und die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Bei der Übergabe sollten alle wichtigen Dokumente übergeben und ein Übergabeprotokoll erstellt werden.
Die Inhalte dieses Ratgebers recherchiere ich sorgfältig und belege sie, wo immer möglich, anhand von Gesetzestexten, amtlichen Veröffentlichungen und höchstrichterlicher Rechtsprechung. Gesetze, Fristen, Steuersätze und Urteile ändern sich jedoch laufend – und jeder Sachverhalt hat seine Besonderheiten.
Dieser Ratgeber ersetzt deshalb keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität kann ich keine Haftung übernehmen. Ziehen Sie vor einer Entscheidung Notar, Fachanwältin oder Steuerberater hinzu.
Zur Marktseite berate ich Sie dagegen gern persönlich: Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Ihrem Kölner Stadtteil aktuell wert ist, melden Sie sich einfach – oder rufen Sie an unter 0177 515 69 69.