Der Unterschied in einem Satz
Beides sind Grundpfandrechte: Sie stehen in Abteilung III des Grundbuchs und geben der Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten, wenn nicht gezahlt wird. Der Unterschied liegt in der Bindung an die Forderung. Die Hypothek ist akzessorisch – sie hängt am konkreten Darlehen. Die Grundschuld ist abstrakt – sie steht für sich, unabhängig davon, ob und wie viel Kredit noch offen ist.
| Grundschuld | Hypothek | |
|---|---|---|
| Bindung an die Forderung | keine (abstrakt) | ja (akzessorisch) |
| Verhalten bei Tilgung | bleibt in voller Höhe stehen | wächst dem Eigentümer zu |
| Wiederverwendbar | ja, ohne Neueintragung | nein |
| Bankenpraxis heute | Regelfall | selten |
| Nach vollständiger Tilgung | wird zur Eigentümergrundschuld | wird zur Eigentümergrundschuld |
Die Grundschuld
- Unabhängig vom Kredit – sie bleibt bestehen, auch wenn das Darlehen zurückgezahlt ist. Was die Bank tatsächlich fordern darf, regelt nicht das Grundbuch, sondern die Sicherungsabrede im Darlehensvertrag.
- Wiederverwendbar – für eine spätere Finanzierung lässt sie sich an die neue Bank abtreten, ohne dass eine neue Eintragung nötig wäre. Das spart die Kosten der Neubestellung.
- Höhe – meist der Darlehensbetrag oder etwas darüber, um Zinsen und Kosten mit abzudecken. Der eingetragene Betrag sagt deshalb nichts über die tatsächliche Restschuld.
Die Hypothek
- An das Darlehen gebunden – sie folgt der Forderung. Mit jeder Tilgungsrate sinkt der Teil, der der Bank noch zusteht.
- Sie erlischt aber nicht – ein verbreiteter Irrtum. Ist das Darlehen abbezahlt, erwirbt der Eigentümer die Hypothek nach § 1163 Abs. 1 BGB, und sie verwandelt sich nach § 1177 Abs. 1 BGB in eine Eigentümergrundschuld. Aus dem Grundbuch verschwindet sie erst durch Löschung.
- Weniger flexibel – für eine Anschlussfinanzierung taugt sie nicht, weil sie nicht losgelöst von der alten Forderung weiterverwendet werden kann.
Warum Banken die Grundschuld bevorzugen
Die Hypothek zwingt die Bank, bei jeder Änderung der Forderung auch das Grundbuch im Blick zu behalten – Abtretung, Umschuldung und Prolongation werden umständlich. Die Grundschuld ist davon entkoppelt und bleibt als Sicherheit brauchbar, solange sie eingetragen ist. In der deutschen Bankenpraxis ist sie deshalb der Regelfall; die Hypothek begegnet einem heute fast nur noch in Altbeständen.
Für Eigentümer ist das kein Nachteil, solange die Sicherungsabrede sauber ist: Sie begrenzt, wofür die Bank die Grundschuld verwerten darf.
Was beim Verkauf passiert
Steht noch ein Grundpfandrecht im Grundbuch, wird es im Regelfall aus dem Kaufpreis abgelöst und anschließend gelöscht. Der Notar wickelt das über die Löschungsbewilligung der Bank ab – deshalb gehört die Restschuld frühzeitig auf den Tisch. Einzelheiten und die Gebühren stehen im Ratgeber Grundschuld löschen.
Eine Alternative ist, die Grundschuld stehen zu lassen: Nach vollständiger Tilgung wird sie zur Eigentümergrundschuld und lässt sich bei einer späteren Finanzierung erneut nutzen. Das ist günstiger als eine Neubestellung – im Kaufvertrag muss dann aber klar geregelt sein, wer sie übernimmt.
Beim Kauf prüfen: Ein hoher Betrag in Abteilung III bedeutet nicht, dass entsprechend hohe Schulden bestehen. Maßgeblich ist die Ablösesumme der Bank zum Stichtag, nicht der eingetragene Nennbetrag. Lassen Sie sich diese Zahl vor der Beurkundung schriftlich geben.
Wie sich die monatliche Belastung aus Zins und Tilgung zusammensetzt, erklärt der Ratgeber Annuitätendarlehen; die Eigenkapitalfrage behandelt Baufinanzierung.
Die Inhalte dieses Ratgebers recherchiere ich sorgfältig und belege sie, wo immer möglich, anhand von Gesetzestexten, amtlichen Veröffentlichungen und höchstrichterlicher Rechtsprechung. Gesetze, Fristen, Steuersätze und Urteile ändern sich jedoch laufend – und jeder Sachverhalt hat seine Besonderheiten.
Dieser Ratgeber ersetzt deshalb keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität kann ich keine Haftung übernehmen. Ziehen Sie vor einer Entscheidung Notar, Fachanwältin oder Steuerberater hinzu.
Zur Marktseite berate ich Sie dagegen gern persönlich: Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Ihrem Kölner Stadtteil aktuell wert ist, melden Sie sich einfach – oder rufen Sie an unter 0177 515 69 69.