Was ist eine Grundschuld?
Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das Banken als Sicherheit für ein Immobiliendarlehen ins Grundbuch eintragen lassen. Sie steht in Abteilung III des Grundbuchs und bleibt dort auch nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens bestehen – bis sie aktiv gelöscht wird.
Im Gegensatz zur Hypothek erlischt die Grundschuld nicht automatisch mit der Schuldrückzahlung. Sie bleibt als „stille" Belastung im Grundbuch eingetragen, bis der Eigentümer die Löschung veranlasst.
Löschen oder stehen lassen?
Viele Eigentümer lassen die abbezahlte Grundschuld zunächst stehen – das ist rechtlich zulässig und in manchen Fällen sogar sinnvoll:
- Stehen lassen: Sinnvoll, wenn eine erneute Finanzierung (z. B. Modernisierung) geplant ist. Die bestehende Grundschuld kann dann als Sicherheit wiederverwendet werden – das spart Notarkosten.
- Löschen: Unbedingt nötig beim Immobilienverkauf, da Käufer eine lastenfreie Immobilie erwarten. Auch bei einer Schenkung oder Erbschaft ist die Löschung häufig erforderlich.
Wichtig beim Verkauf: Beim Immobilienverkauf regelt der Notar die Ablösung und Löschung der Grundschuld im Rahmen des Kaufvertrags. Der Kaufpreis wird zunächst zur Ablösung des Restdarlehens verwendet, danach wird die Löschungsbewilligung eingeholt.
Ablauf: So wird eine Grundschuld gelöscht
- Darlehen vollständig zurückzahlen: Erst nach vollständiger Tilgung stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus.
- Löschungsbewilligung von der Bank anfordern: Nach Rückzahlung haben Sie Anspruch auf die Löschungsbewilligung. Die Bank ist verpflichtet, diese auszustellen – in der Praxis dauert es einige Wochen.
- Notar beauftragen: Die Löschungsbewilligung muss notariell beglaubigt sein, um beim Grundbuchamt eingereicht werden zu können. Der Notar prüft die Unterlagen und leitet alles weiter.
- Antrag beim Grundbuchamt: Der Notar stellt den Löschungsantrag beim zuständigen Grundbuchamt. Nach Bearbeitung wird die Grundschuld aus Abteilung III gestrichen.
- Bestätigung erhalten: Das Grundbuchamt sendet eine Bestätigung der Löschung. Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug an, um die Löschung zu verifizieren.
Kosten der Grundschuldlöschung
Die Kosten richten sich nach dem Grundschuldbetrag und werden nach dem GNotKG berechnet:
| Grundschuldbetrag | Notarkosten (ca.) | Grundbuchamtsgebühr (ca.) |
|---|---|---|
| 100.000 € | ca. 100–150 € | ca. 100 € |
| 200.000 € | ca. 150–200 € | ca. 150 € |
| 300.000 € | ca. 200–250 € | ca. 200 € |
| 500.000 € | ca. 270–350 € | ca. 270 € |
Insgesamt sind bei einer typischen Kölner Immobilie mit einer Grundschuld von 300.000–400.000 € Gesamtkosten von 400–600 € zu erwarten.
Wie lange dauert die Löschung?
- Löschungsbewilligung von der Bank: 2–6 Wochen nach vollständiger Tilgung
- Notarielle Beglaubigung: 1–2 Wochen
- Bearbeitung beim Grundbuchamt: 4–12 Wochen (je nach Auslastung)
Insgesamt sollten Sie mit 2–4 Monaten vom Tilgungsabschluss bis zur vollständigen Löschung rechnen. Beim Immobilienverkauf koordiniert der beurkundende Notar diesen Prozess parallel zur Kaufabwicklung.
Grundschuld löschen beim Immobilienverkauf
Beim Verkauf einer noch belasteten Immobilie läuft die Löschung über ein Notaranderkonto ab:
- Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf das Notaranderkonto.
- Der Notar löst das Restdarlehen mit dem Kaufpreis ab.
- Die Bank stellt die Löschungsbewilligung aus.
- Der Notar veranlasst die Grundschuldlöschung und die Eigentumsumschreibung.
- Der verbleibende Kaufpreisrest wird an den Verkäufer ausgezahlt.
Dieser Ablauf ist Standardpraxis beim Immobilienkauf in Deutschland und für beide Seiten rechtssicher.
Praxistipp von Roman Becker: Klären Sie vor dem Verkauf frühzeitig die Restschuld bei Ihrer Bank und holen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigungsberechnung ein. Ich helfe meinen Kunden dabei, den Verkaufsprozess so zu strukturieren, dass keine unnötigen Kosten entstehen.
Häufige Fragen
Muss ich die Grundschuld nach Abzahlung sofort löschen?
Nein. Es besteht keine gesetzliche Pflicht zur sofortigen Löschung. Die Grundschuld kann stehen bleiben, bis sie benötigt wird – z. B. für eine neue Finanzierung oder bis zum Verkauf.
Kann ich die Grundschuld selbst löschen, ohne Notar?
Nein. Die Löschungsbewilligung muss notariell beglaubigt sein. Ohne Notar ist die Einreichung beim Grundbuchamt nicht möglich.
Was ist der Unterschied zwischen Löschungsbewilligung und Löschung?
Die Löschungsbewilligung ist das Dokument der Bank, mit dem sie der Löschung zustimmt. Die eigentliche Löschung erfolgt erst, wenn das Grundbuchamt den Antrag bearbeitet und die Eintragung gestrichen hat.
Was passiert, wenn die Grundschuld nicht gelöscht wird?
Eine nicht gelöschte Grundschuld hat zunächst keine praktischen Konsequenzen – die Bank kann keine Ansprüche mehr geltend machen, wenn das Darlehen abbezahlt ist. Problematisch wird es erst beim Verkauf: Käufer und deren Banken bestehen in der Regel auf einem lastenfreien Grundbuch.
Die Inhalte dieses Ratgebers recherchiere ich sorgfältig und belege sie, wo immer möglich, anhand von Gesetzestexten, amtlichen Veröffentlichungen und höchstrichterlicher Rechtsprechung. Gesetze, Fristen, Steuersätze und Urteile ändern sich jedoch laufend – und jeder Sachverhalt hat seine Besonderheiten.
Dieser Ratgeber ersetzt deshalb keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität kann ich keine Haftung übernehmen. Ziehen Sie vor einer Entscheidung Notar, Fachanwältin oder Steuerberater hinzu.
Zur Marktseite berate ich Sie dagegen gern persönlich: Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Ihrem Kölner Stadtteil aktuell wert ist, melden Sie sich einfach – oder rufen Sie an unter 0177 515 69 69.