Was ist eine Grundschuld?
Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das Banken als Sicherheit für ein Immobiliendarlehen ins Grundbuch eintragen lassen. Sie steht in Abteilung III des Grundbuchs und bleibt dort auch nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens bestehen – bis sie aktiv gelöscht wird.
Die Grundschuld setzt keine Forderung voraus (§ 1192 Abs. 1 BGB) und erlischt deshalb nicht mit der Rückzahlung des Darlehens. Sie bleibt als „stille" Belastung im Grundbuch eingetragen, bis der Eigentümer die Löschung veranlasst.
Löschen oder stehen lassen?
Viele Eigentümer lassen die abbezahlte Grundschuld zunächst stehen – das ist rechtlich zulässig und in manchen Fällen sogar sinnvoll:
- Stehen lassen: Sinnvoll, wenn eine erneute Finanzierung (z. B. Modernisierung) geplant ist. Die bestehende Grundschuld kann dann als Sicherheit wiederverwendet werden – das spart Notarkosten.
- Löschen: Unbedingt nötig beim Immobilienverkauf, da Käufer eine lastenfreie Immobilie erwarten. Auch bei einer Schenkung oder Erbschaft ist die Löschung häufig erforderlich.
Wichtig beim Verkauf: Beim Immobilienverkauf regelt der Notar die Ablösung und Löschung der Grundschuld im Rahmen des Kaufvertrags. Er holt die Löschungsunterlagen vorab bei der Bank ein; aus dem Kaufpreis wird dann zuerst das Restdarlehen abgelöst.
Ablauf: So wird eine Grundschuld gelöscht
- Darlehen vollständig zurückzahlen: Erst nach vollständiger Tilgung stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus.
- Löschungsbewilligung von der Bank anfordern: Sichert die Grundschuld nach der Sicherungsabrede keine weiteren Forderungen der Bank, haben Sie nach der Rückzahlung Anspruch auf die Löschungsbewilligung – in der Praxis dauert es einige Wochen.
- Notar beauftragen: Das Grundbuchamt löscht nur mit Ihrer Zustimmung als Eigentümer (§ 27 GBO), und Bewilligung wie Zustimmung müssen in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form vorliegen (§ 29 GBO). Der Notar beglaubigt Ihre Unterschrift, prüft die Unterlagen und reicht alles ein.
- Antrag beim Grundbuchamt: Der Notar stellt den Löschungsantrag beim zuständigen Grundbuchamt. Nach Bearbeitung wird die Grundschuld aus Abteilung III gestrichen.
- Bestätigung erhalten: Das Grundbuchamt sendet eine Bestätigung der Löschung. Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug an, um die Löschung zu verifizieren.
Kosten der Grundschuldlöschung
Die Kosten richten sich nach dem Grundschuldbetrag und werden nach dem GNotKG berechnet:
| Grundschuldbetrag | volle Gebühr (Tabelle B) | Grundbuchamt (0,5) |
|---|---|---|
| 100.000 € | 273,00 € | 136,50 € |
| 200.000 € | 435,00 € | 217,50 € |
| 300.000 € | 635,00 € | 317,50 € |
| 400.000 € | 785,00 € | 392,50 € |
| 500.000 € | 935,00 € | 467,50 € |
Die Löschung im Grundbuch kostet nach Nummer 14140 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG eine halbe Gebühr aus dem Grundschuldbetrag. Dazu kommt die notarielle Tätigkeit für die Beglaubigung und Einreichung, die je nach Aufwand meist im unteren dreistelligen Bereich liegt. Bei einer typischen Kölner Grundschuld von 300.000–400.000 € liegen die Gesamtkosten damit bei rund 400 bis 550 €.
Wie lange dauert die Löschung?
- Löschungsbewilligung von der Bank: 2–6 Wochen nach vollständiger Tilgung
- Notarielle Beglaubigung: 1–2 Wochen
- Bearbeitung beim Grundbuchamt: 4–12 Wochen (je nach Auslastung)
Insgesamt sollten Sie mit 2–4 Monaten vom Tilgungsabschluss bis zur vollständigen Löschung rechnen. Beim Immobilienverkauf koordiniert der beurkundende Notar diesen Prozess parallel zur Kaufabwicklung.
Grundschuld löschen beim Immobilienverkauf
Beim Verkauf einer noch belasteten Immobilie wird der Kaufpreis in der Regel direkt gezahlt – ohne Notaranderkonto:
- Der Notar holt bei der Bank des Verkäufers die Löschungsunterlagen ein. Die Bank erteilt sie mit der Auflage, sie nur zu verwenden, wenn ihr Restdarlehen aus dem Kaufpreis abgelöst wird.
- Sobald die im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, teilt der Notar dem Käufer die Fälligkeit mit und wie der Kaufpreis aufzuteilen ist.
- Der Käufer zahlt den Ablösebetrag direkt an die Bank des Verkäufers und den Rest an den Verkäufer.
- Der Notar veranlasst die Grundschuldlöschung und die Eigentumsumschreibung.
Ein Notaranderkonto darf der Notar nur nutzen, wenn dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse der Beteiligten besteht (§ 57 Abs. 2 BeurkG) – es ist die Ausnahme, nicht die Regel.
Praxistipp von Roman Becker: Klären Sie vor dem Verkauf frühzeitig die Restschuld bei Ihrer Bank und holen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigungsberechnung ein. Ich helfe meinen Kunden dabei, den Verkaufsprozess so zu strukturieren, dass keine unnötigen Kosten entstehen.
Häufige Fragen
Muss ich die Grundschuld nach Abzahlung sofort löschen?
Nein. Es besteht keine gesetzliche Pflicht zur sofortigen Löschung. Die Grundschuld kann stehen bleiben, bis sie benötigt wird – z. B. für eine neue Finanzierung oder bis zum Verkauf.
Kann ich die Grundschuld selbst löschen, ohne Notar?
Nein, ganz ohne Notar geht es nicht: Das Grundbuchamt braucht Ihre Zustimmung zur Löschung in öffentlich beglaubigter Form (§§ 27, 29 GBO), und diese Beglaubigung übernimmt der Notar.
Was ist der Unterschied zwischen Löschungsbewilligung und Löschung?
Die Löschungsbewilligung ist das Dokument der Bank, mit dem sie der Löschung zustimmt. Die eigentliche Löschung erfolgt erst, wenn das Grundbuchamt den Antrag bearbeitet und die Eintragung gestrichen hat.
Was passiert, wenn die Grundschuld nicht gelöscht wird?
Solange sie eingetragen ist, bleibt die Bank Gläubigerin der Grundschuld. Ist das Darlehen getilgt und sichert die Grundschuld nach der Sicherungsabrede keine weiteren Forderungen, kann die Bank daraus nichts mehr verlangen: Einreden aus dem Sicherungsvertrag können Sie auch jedem späteren Erwerber der Grundschuld entgegenhalten (§ 1192 Abs. 1a BGB). Prüfen Sie aber, ob Ihre Sicherungsabrede auch andere Kredite erfasst. Problematisch wird es vor allem beim Verkauf: Käufer und deren Banken bestehen in der Regel auf einem lastenfreien Grundbuch.
Die Inhalte dieses Ratgebers recherchiere ich sorgfältig und belege sie, wo immer möglich, anhand von Gesetzestexten, amtlichen Veröffentlichungen und höchstrichterlicher Rechtsprechung. Gesetze, Fristen, Steuersätze und Urteile ändern sich jedoch laufend – und jeder Sachverhalt hat seine Besonderheiten.
Dieser Ratgeber ersetzt deshalb keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität kann ich keine Haftung übernehmen. Ziehen Sie vor einer Entscheidung Notar, Fachanwältin oder Steuerberater hinzu.
Zur Marktseite berate ich Sie dagegen gern persönlich: Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Ihrem Kölner Stadtteil aktuell wert ist, melden Sie sich einfach – oder rufen Sie an unter 0177 515 69 69.