Was ist ein Grundbuchauszug?
Der Grundbuchauszug ist eine beglaubigte oder unbeglaubigte Abschrift des Grundbuchs für eine bestimmte Immobilie. Er zeigt, wer Eigentümer ist, welche Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück liegen (z. B. Wegerechte, Nießbrauch) und welche Grundpfandrechte eingetragen sind – also Hypotheken oder Grundschulden.
Beim Immobilienkauf ist der Grundbuchauszug Pflichtlektüre: Nur wer das Grundbuch kennt, kauft ohne böse Überraschungen.
Wer darf einen Grundbuchauszug anfordern?
Das Grundbuch ist nicht öffentlich – Einsicht hat nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweisen kann:
- Eigentümer der Immobilie (jederzeit)
- Käufer mit notariellem Kaufvertrag oder nachgewiesenem ernsthaftem Kaufinteresse
- Banken und Kreditinstitute bei Finanzierungsanfragen
- Notare und Rechtsanwälte im Rahmen ihrer Tätigkeit
- Immobilienmakler mit Vollmacht des Eigentümers
- Erben mit Erbschein oder Erbvertrag
- Behörden im Rahmen amtlicher Verfahren
Privatpersonen ohne Eigentumsnachweis oder klares Kaufinteresse erhalten in der Regel keine Einsicht.
Wo wird der Grundbuchauszug beantragt?
Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. In Köln ist das das Amtsgericht Köln. Für Immobilien im Umland (z. B. Pulheim, Bergheim, Leverkusen) gelten die jeweiligen Amtsgerichte vor Ort.
Möglichkeiten der Antragstellung
- Persönlich beim Grundbuchamt: Antrag stellen, Personalausweis und Nachweis des berechtigten Interesses vorlegen. Auszug wird meist sofort oder innerhalb weniger Tage ausgehändigt.
- Schriftlich per Post: Formloser Antrag mit Kopie des Personalausweises und Begründung des Interesses an das zuständige Grundbuchamt senden.
- Online über das elektronische Grundbuch (EGB): In NRW können registrierte Nutzer (Notare, Banken, Makler) Grundbuchauszüge über das elektronische Grundbuchportal abrufen. Als Privatperson ist der Online-Zugang eingeschränkt.
- Über einen Notar: Der Notar kann im Rahmen einer Kaufvorbereitung den Auszug direkt anfordern – schnell und rechtssicher.
Kosten eines Grundbuchauszugs
Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG):
- Unbeglaubigter Auszug: ca. 10 € pro Grundbuchblatt
- Beglaubigter Auszug: ca. 20 € pro Grundbuchblatt
- Elektronischer Abruf: ca. 8–10 € (je nach Anbieter)
Für eine Immobilie mit einem Grundbuchblatt sind das überschaubare Kosten. Bei mehreren Flurstücken auf verschiedenen Blättern summiert sich der Betrag entsprechend.
Beglaubigter vs. unbeglaubigter Auszug – was brauche ich?
Für die eigene Information reicht ein unbeglaubigter Auszug. Für amtliche Zwecke – z. B. bei Behörden, Banken oder vor Gericht – ist ein beglaubigter Auszug erforderlich. Notare verlangen beim Kaufvertrag stets den beglaubigten Auszug.
Praxistipp von Roman Becker: Als Käufer sollten Sie vor Vertragsunterzeichnung immer einen aktuellen (nicht älter als 3 Monate) beglaubigten Grundbuchauszug einsehen. Ich fordere diesen für meine Kunden routinemäßig an – sprechen Sie mich an.
Was steht im Grundbuchauszug?
- Bestandsverzeichnis: Lage, Größe und Art des Grundstücks (Flurstücknummer, Gemarkung)
- Abteilung I: Eigentümer und Erwerbsgrund (z. B. Kauf, Erbschaft)
- Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (Wegerechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Sanierungsvermerke)
- Abteilung III: Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden) mit Gläubiger und Betrag
Häufige Fehler beim Grundbuchauszug
- Veralteten Auszug verwenden – immer den aktuellen Stand prüfen
- Abteilung II nicht genau lesen – dort verstecken sich oft Wegerechte oder Nießbrauchrechte, die den Wert erheblich beeinflussen
- Eintragungen in Abteilung III nicht klären – ob eine Grundschuld beim Verkauf gelöscht wird, muss vertraglich geregelt sein
Die Inhalte dieses Ratgebers recherchiere ich sorgfältig und belege sie, wo immer möglich, anhand von Gesetzestexten, amtlichen Veröffentlichungen und höchstrichterlicher Rechtsprechung. Gesetze, Fristen, Steuersätze und Urteile ändern sich jedoch laufend – und jeder Sachverhalt hat seine Besonderheiten.
Dieser Ratgeber ersetzt deshalb keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität kann ich keine Haftung übernehmen. Ziehen Sie vor einer Entscheidung Notar, Fachanwältin oder Steuerberater hinzu.
Zur Marktseite berate ich Sie dagegen gern persönlich: Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Ihrem Kölner Stadtteil aktuell wert ist, melden Sie sich einfach – oder rufen Sie an unter 0177 515 69 69.