Was ist Erbpacht?
Erbpacht – rechtlich korrekt Erbbaurecht – ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Der Erbbauberechtigte kauft also nicht das Grundstück, sondern pachtet es langfristig. Er zahlt dafür einen jährlichen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer – typischerweise eine Kirche, eine Gemeinde oder eine Stiftung; seltener auch eine Kapitalgesellschaft.
Das Erbbaurecht ist im Grundbuch eingetragen – in einem eigenen Erbbaugrundbuch. Es ist übertragbar, vererbbar und beleihbar. Damit ist es kein bloßer Mietvertrag, sondern ein dingliches Recht mit eigentumsähnlicher Qualität.
Warum sind Erbpacht-Immobilien auf Portalen so günstig?
Wer auf Immobilienportalen sucht, stößt gelegentlich auf Häuser oder Wohnungen, die auffällig günstig erscheinen. Ein häufiger Grund: Erbpacht. Das Grundstück gehört nicht zum Kauf dazu; der Käufer erwirbt nur das Gebäude – und übernimmt den laufenden Erbbauzins sowie die restliche Vertragslaufzeit.
Der niedrige Kaufpreis ist also kein Schnäppchen im klassischen Sinne. Er spiegelt den fehlenden Grundstücksanteil und das Restlaufzeitrisiko wider. Je weniger Jahre der Erbbauvertrag noch läuft, desto stärker fällt der Wertabschlag aus.
Wertabschlag: Was der Kölner Gutachterausschuss ermittelt hat
Eine belastbare Faustformel je Restlaufzeitjahr gibt es nicht. Aussagekräftiger sind die amtlichen Erbbaurechtskoeffizienten: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln hat Kaufpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern im Erbbaurecht aus den Jahren 2023 bis 2025 mit dem Wert vergleichbarer Häuser in Volleigentum verglichen. Im Mittel lag der Wert der Erbbaurechte bei 68 bis 76 % – also rund ein Viertel bis ein Drittel darunter.
| Haustyp | Kauffälle | Erbbaurechtskoeffizient | Abschlag gegenüber Volleigentum | Restlaufzeit (Median, Spanne) |
|---|---|---|---|---|
| Freistehende Häuser | 9 | 0,68 | rund 32 % | 42 Jahre (31–59) |
| Doppelhaushälften und Reihenendhäuser | 28 | 0,75 | rund 25 % | 49 Jahre (33–99) |
| Reihenmittelhäuser | 29 | 0,76 | rund 24 % | 46 Jahre (36–99) |
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, Kap. 7.2. Vergleichsbasis ist der marktangepasste vorläufige Sachwert des fiktiven Volleigentums; die Einzelwerte streuen deutlich (Standardabweichung ±0,10 bis ±0,14). Nach Restlaufzeit gestaffelt weist der Bericht die Koeffizienten nicht aus.
Der Erbbauzins
Eine gesetzlich vorgegebene Höhe gibt es nicht: Der Erbbauzins wird im Erbbaurechtsvertrag vereinbart, für ihn gelten die Vorschriften über Reallasten (§ 9 ErbbauRG). Wie niedrig tatsächlich gezahlte Sätze oft sind, zeigt der Grundstücksmarktbericht 2026 der Nachbarstadt Bergisch Gladbach (Kap. 7.1.1): Bei den 2020 bis 2024 verkauften Erbbaugrundstücken lag der effektive Erbbauzins, gemessen am Bodenwert im Verkaufsjahr, bei Verträgen aus den Jahren 1950 bis 1985 im Mittel zwischen 0,38 und 0,51 %, bei den fünf Verträgen aus den Jahren 1996 bis 2023 bei durchschnittlich 1,52 %. Der Kölner Grundstücksmarktbericht 2026 enthält keine Auswertung gezahlter Erbbauzinsen; in seinem Bewertungsmodell setzt der Gutachterausschuss 3 % als angemessenen Erbbauzinssatz für Einfamilienhäuser an.
Enthält der Vertrag eine Wertsicherungsklausel, kann der Erbbauzins steigen. Dient das Gebäude Wohnzwecken, setzt § 9a ErbbauRG Grenzen: Eine Erhöhung darf nicht unbillig sein, darf in der Regel nicht über die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse seit Vertragsschluss hinausgehen und kann frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss oder der letzten Erhöhung verlangt werden.
Beispiel: Bodenwert 300.000 €, Erbbauzins 1,52 % = 4.560 € pro Jahr (380 € monatlich); bei 3 % wären es 9.000 € pro Jahr (750 € monatlich). Zum Vergleich: Bei einem Volleigentumskauf wäre das Grundstück einmalig bezahlt.
Laufzeit und Vertragsende
Die Laufzeit wird im Erbbaurechtsvertrag vereinbart. In den Kölner Kauffällen der Jahre 2023 bis 2025, die der Gutachterausschuss ausgewertet hat, lagen die Restlaufzeiten zwischen 31 und 99 Jahren. Bei Vertragsende gibt es zwei Szenarien:
- Verlängerung: Die Beteiligten können eine Verlängerung vereinbaren. Der Grundstückseigentümer kann seine Entschädigungspflicht auch abwenden, indem er das Erbbaurecht vor Ablauf für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängert; lehnt der Erbbauberechtigte ab, erlischt sein Anspruch auf Entschädigung (§ 27 Abs. 3 ErbbauRG).
- Erlöschen durch Zeitablauf: Das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer. Ob und wie viel er entschädigen muss, regelt nach § 27 ErbbauRG zuerst der Vertrag – die Entschädigung kann dort sogar ausgeschlossen werden. Eine gesetzliche Untergrenze von zwei Dritteln des gemeinen Werts greift nur, wenn das Erbbaurecht dem Wohnbedürfnis minderbemittelter Bevölkerungskreise dient. Nicht zu verwechseln mit dem Heimfall: Ist er vereinbart, muss der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht vorzeitig auf den Grundstückseigentümer übertragen, wenn bestimmte Voraussetzungen eintreten (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG) – wegen Zahlungsverzugs aber erst bei einem Rückstand von mindestens zwei Jahresbeträgen des Erbbauzinses (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG). Dafür steht ihm eine angemessene Vergütung zu, die der Vertrag regeln oder ausschließen kann (§ 32 ErbbauRG).
Das Vertragsende ist das größte Risiko: Wer ein Haus mit 60 Jahren Restlaufzeit auf Erbpacht kauft und es nach 20 Jahren weiterverkaufen möchte, hat dann nur noch 40 Jahre Restlaufzeit – und bekommt entsprechend weniger.
Wer vergibt Erbbaurechte?
- Kirchen (evangelische und katholische Landeskirchen)
- Gemeinden und Städte – oft als sozialpolitisches Instrument für bezahlbares Wohnen
- Stiftungen und gemeinnützige Organisationen
- Seltener: private Eigentümer
Kann man Erbpacht kaufen – und wieder verkaufen?
Ja. Das Erbbaurecht ist veräußerlich und vererblich (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG). Der Verkauf funktioniert wie bei normalem Eigentum – mit Notar und Grundbucheintragung. Im Vertrag kann jedoch vereinbart sein, dass Verkauf oder Belastung die Zustimmung des Grundstückseigentümers brauchen (§ 5 ErbbauRG); außerdem kann ein Vorkaufsrecht des Grundstückseigentümers bestehen.
Die Finanzierung ist der kritische Punkt: Refinanziert eine Bank das Darlehen über Pfandbriefe, muss die planmäßige Tilgung spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts enden (§ 13 Abs. 2 PfandBG). Je kürzer die Restlaufzeit, desto kürzer muss also das Darlehen sein – und desto höher die monatliche Rate.
Erbpacht für Kapitalanleger
Für Kapitalanleger kann Erbpacht interessant sein, wenn der Kaufpreis den fehlenden Grundstücksanteil und den laufenden Erbbauzins wirklich vollständig einpreist. In der Praxis ist das selten der Fall – Verkäufer überschätzen häufig den Wert, Käufer unterschätzen die Langzeitkosten. Eine sorgfältige Kalkulation ist unerlässlich.
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