Was ist Erbpacht?
Erbpacht – rechtlich korrekt Erbbaurecht – ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Der Erbbauberechtigte kauft also nicht das Grundstück, sondern pachtet es langfristig. Er zahlt dafür einen jährlichen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer – typischerweise eine Kirche, eine Gemeinde oder eine Stiftung; seltener auch eine Kapitalgesellschaft.
Das Erbbaurecht ist im Grundbuch eingetragen – in einem eigenen Erbbaugrundbuch. Es ist übertragbar, vererbbar und beleihbar. Damit ist es kein bloßer Mietvertrag, sondern ein dingliches Recht mit eigentumsähnlicher Qualität.
Warum sind Erbpacht-Immobilien auf Portalen so günstig?
Wer auf Immobilienportalen sucht, stößt gelegentlich auf Häuser oder Wohnungen, die auffällig günstig erscheinen – oft 20 bis 40 % unter dem Marktpreis vergleichbarer Objekte. Der Grund ist meist: Erbpacht. Das Grundstück gehört nicht zum Kauf dazu; der Käufer erwirbt nur das Gebäude – und übernimmt den laufenden Erbbauzins sowie die restliche Vertragslaufzeit.
Der niedrige Kaufpreis ist also kein Schnäppchen im klassischen Sinne. Er spiegelt den fehlenden Grundstücksanteil und das Restlaufzeitrisiko wider. Je weniger Jahre der Erbbauvertrag noch läuft, desto stärker fällt der Wertabschlag aus.
Wertabschlag: Die Faustformel
Als grobe Orientierung gilt: Pro Jahr verbleibender Restlaufzeit unter 50 Jahren sinkt der Wert um ca. 1–2 % gegenüber einem vergleichbaren Volleigentumsobjekt. Bei einer Restlaufzeit von nur noch 30 Jahren kann der Wertabschlag 30–40 % betragen – bei 20 Jahren Restlaufzeit sogar 40–50 %.
| Restlaufzeit | Typischer Wertabschlag | Finanzierbarkeit |
|---|---|---|
| > 70 Jahre | 5–10 % | gut |
| 50–70 Jahre | 10–20 % | möglich |
| 30–50 Jahre | 20–35 % | schwierig |
| < 30 Jahre | 35–50 %+ | kaum möglich |
Der Erbbauzins
Der Erbbauzins beträgt typischerweise 3–5 % des Grundstückswerts pro Jahr. Er wird im Vertrag festgelegt und durch eine Wertsicherungsklausel an die Inflation (meist den Verbraucherpreisindex) gekoppelt. Steigt die Inflation, steigt also auch der Erbbauzins – was die langfristige Belastung unberechenbar macht.
Beispiel: Grundstückswert 300.000 €, Erbbauzins 4 % = 12.000 € pro Jahr (1.000 € monatlich). Zum Vergleich: Bei einem Volleigentumskauf wäre das Grundstück einmalig bezahlt und würde im Wert steigen.
Laufzeit und Vertragsende
Erbbaurechtsverträge laufen typischerweise 60 bis 99 Jahre. Bei Vertragsende gibt es zwei Szenarien:
- Verlängerung: Der Grundstückseigentümer bietet eine Verlängerung an – oft zu neuen (höheren) Konditionen.
- Heimfall: Das Gebäude geht an den Grundstückseigentümer über. Dieser muss den Erbbauberechtigten entschädigen – gesetzlich mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts, vertraglich oft weniger.
Das Vertragsende ist das größte Risiko: Wer ein Haus auf Erbpacht kauft und es nach 20 Jahren weiterverkaufen möchte, hat dann nur noch 40 Jahre Restlaufzeit – und bekommt entsprechend weniger.
Wer vergibt Erbbaurechte?
- Kirchen (evangelische und katholische Landeskirchen) – größte Gruppe in Deutschland
- Gemeinden und Städte – oft als sozialpolitisches Instrument für bezahlbares Wohnen
- Stiftungen und gemeinnützige Organisationen
- Seltener: private Eigentümer
Kann man Erbpacht kaufen – und wieder verkaufen?
Ja. Das Erbbaurecht ist frei übertragbar und vererbbar. Der Verkauf funktioniert wie bei normalem Eigentum – mit Notar und Grundbucheintragung. Der Grundstückseigentümer hat jedoch ein vertragliches Vorkaufsrecht und kann den Verkauf an bestimmte Bedingungen knüpfen.
Die Finanzierung ist der kritische Punkt: Viele Banken beleihen Erbpacht-Immobilien nur, wenn die Restlaufzeit mindestens 20–30 Jahre über die Kreditlaufzeit hinausgeht. Bei kurzer Restlaufzeit ist eine Baufinanzierung kaum möglich.
Erbpacht für Kapitalanleger
Für Kapitalanleger kann Erbpacht interessant sein, wenn der Kaufpreis den fehlenden Grundstücksanteil und den laufenden Erbbauzins wirklich vollständig einpreist. In der Praxis ist das selten der Fall – Verkäufer überschätzen häufig den Wert, Käufer unterschätzen die Langzeitkosten. Eine sorgfältige Kalkulation ist unerlässlich.