Was wäre, wenn Sie vor zehn Jahren eine Immobilie in Köln gekauft hätten?

Zehn Jahre sind eine seltsame Zeitspanne. Lang genug, dass man den Kaufpreis von damals nicht mehr im Kopf hat. Kurz genug, dass der Notartermin sich noch wie neulich anfühlt. Und für Immobilieneigentümer ist es die Frist, nach der ein Verkauf in aller Regel steuerfrei ist.

Was in diesen zehn Jahren mit dem Wert passiert ist, lässt sich in Köln ziemlich genau beziffern. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln wertet jeden notariell beurkundeten Kaufvertrag aus und veröffentlicht daraus Indexreihen, die bis 1989 zurückreichen. Keine Angebotspreise, keine Portalauswertung – beurkundete Kaufpreise.

Die Wohnung: aus 220.000 wurden 377.000 Euro

Nehmen wir eine 80-Quadratmeter-Wohnung, gekauft 2015 zum damaligen Kölner Durchschnitt.

Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 6.1.3 – Indexreihen Wohnungseigentum (stadtweiter Mittelwert)

Das sind 156.700 Euro Wertzuwachs, ein Plus von 71 Prozent.

Ehrlich gerechnet gehören die Kaufnebenkosten dazu. In Nordrhein-Westfalen fielen 2015 wie heute 6,5 % Grunderwerbsteuer an, dazu rund 1,25 % Notar und 0,5 % Grundbuch – zusammen etwa 8,25 %, also rund 18.150 Euro. Der tatsächliche Einsatz lag damit bei etwa 238.150 Euro. Bleiben rund 138.550 Euro Zuwachs vor den Kosten eines Verkaufs.

Das Haus: aus 359.000 wurden 567.000 Euro

Für Ein- und Zweifamilienhäuser weist der Gutachterausschuss eine eigene Reihe aus, hier als Median:

Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 5.1.4 – Indexreihen Ein- und Zweifamilienhäuser (stadtweiter Median)

207.600 Euro Zuwachs, ein Plus von 58 Prozent.

Ein Hinweis zur Einordnung: Die beiden Reihen sind nicht identisch aufgebaut. Bei den Wohnungen ist es ein Mittelwert über Weiterverkauf, Neubau und Umwandlung; bei den Häusern ein Median nur aus Bestandsobjekten mit bekannter Wohnfläche und bekanntem Baujahr. Der direkte Vergleich der beiden Prozentzahlen gibt deshalb eine Richtung, keine Präzisionsaussage.

Der Boden hat mehr zugelegt als das Haus

Wer 2015 ein Grundstück gekauft hat, steht besser da als jeder Hauskäufer. Der Bodenpreisindex des Gutachterausschusses:

Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 4.6.5 – Indexreihen (Indexwerte, Basis 1936)

Das erklärt, warum ein älteres Haus auf einem großen Grundstück heute oft anders bewertet wird als vor zehn Jahren: Der Wertanteil hat sich vom Gebäude zum Boden verschoben. Bei Häusern mit Baujahr vor 1970 in guten Lagen ist der Grundstückswert inzwischen häufig der größere Posten.

Die ehrliche Seite: 2022 war der Höhepunkt

Diese Zahlen sind kein gleichmäßiger Anstieg. Der Kölner Markt hatte seinen Höchststand 2022, danach kam der Zinsbruch:

Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 5.1.4 und 6.1.3

Wer 2015 gekauft hat, hat die gesamte Aufwärtsbewegung mitgenommen. Wer 2022 gekauft hat, liegt bei Wohnungen heute rund 2 % unter dem Einstand und bei Häusern rund 16 % darunter.

Die gute Nachricht für alle: Seit 2024 steigt es wieder. Der Gutachterausschuss beschreibt für 2025 „eine anhaltende Stabilisierung und Erholung". Bei den Kaufverträgen ist das deutlich zu sehen – 7.831 Beurkundungen, 8 % mehr als im Vorjahr, und ein Geldumsatz von 5,68 Milliarden Euro, ein Plus von 21 %.

Der Teil, den kaum jemand mitrechnet: der Kredit

Die 71 Prozent gelten für den Immobilienwert. Die wenigsten haben ihre Wohnung 2015 bar bezahlt – und genau da wird die Rechnung interessant.

Nehmen wir dieselbe 80-Quadratmeter-Wohnung: 220.000 Euro Kaufpreis, dazu rund 18.150 Euro Nebenkosten. Wer damals 10 % Eigenkapital einsetzte, brachte 22.000 Euro Anzahlung plus die Nebenkosten mit – zusammen 40.150 Euro – und finanzierte 198.000 Euro.

Bei einem 2015 üblichen Zinssatz von rund 1,8 % und 2 % anfänglicher Tilgung waren das etwa 627 Euro Rate im Monat. In zehn Jahren sind davon rund 43.400 Euro getilgt, die Restschuld liegt bei etwa 154.600 Euro.

Aus 40.150 Euro Eigenkapital sind rechnerisch 222.100 Euro geworden – der 5,5-fache Betrag. Der Grund: Die Wertsteigerung wirkt auf den vollen Kaufpreis, nicht nur auf den eigenen Anteil. Das nennt man Hebelwirkung.

Je mehr Eigenkapital, desto kleiner der Hebel:

Modellrechnung auf Basis der stadtweiten Durchschnittswerte des Grundstücksmarktberichts 2026, angenommener Zinssatz 1,8 % bei 2 % anfänglicher Tilgung

Was diese Rechnung nicht enthält – und das ist wichtig: die gezahlten Zinsen (bei 10 % Eigenkapital rund 31.900 Euro über zehn Jahre), Instandhaltung und Rücklagen, Hausgeld, Grundsteuer und die Kosten eines Verkaufs. Sie enthält auch keinen Vergleich mit der Miete, die Sie in dieser Zeit nicht gezahlt haben – oder, bei Vermietung, den Mieteinnahmen. Und sie unterstellt einen Zinssatz, den Sie in Ihrem eigenen Vertrag nachlesen können; Ihre Konditionen von 2015 kennen nur Sie.

Der Hebel wirkt außerdem in beide Richtungen. Wer 2022 auf dem Höchststand mit wenig Eigenkapital gekauft hat, sieht denselben Mechanismus mit umgekehrtem Vorzeichen: Ein Wertverlust von 16 % wäre bei unserem Beispiel ein Minus von 35.200 Euro – mehr als die 22.000 Euro Anzahlung, die bei 10 % Eigenkapital eingesetzt wurden. Rechnerisch ist das Eigenkapital dann nicht nur aufgezehrt, es fehlt.

Und was hätte die Miete gekostet?

Die Gegenrechnung fehlt bisher: Wer nicht kauft, wohnt trotzdem – und zahlt Miete. Nehmen wir für dieselbe 80-Quadratmeter-Wohnung an, sie hätte 2015 10 Euro je Quadratmeter kalt gekostet und läge heute bei 15 Euro. Das entspricht einer Steigerung von rund 4,1 % pro Jahr.

Modellannahme, kein Marktwert. Zur Einordnung: Der Kölner Mietspiegel 2025 weist als höchsten Wert 17,90 €/m² aus – 15 Euro liegen also im Rahmen des Möglichen.

Über zehn Jahre summiert sich diese Miete auf rund 117.600 Euro. Dem steht der Käufer aus dem Beispiel oben gegenüber: 627 Euro Rate im Monat, macht 75.240 Euro, dazu geschätzte 9.600 Euro für Rücklage und nicht umlagefähige Verwaltung (1 Euro je Quadratmeter im Monat) – zusammen rund 84.840 Euro.

Der Käufer zahlte in diesem Modell also nicht nur rund 32.800 Euro weniger als der Mieter – er stand am Ende mit einer weitgehend bezahlten Wohnung da. Das ist der eigentliche Unterschied: Die Miete ist weg, die Tilgung nicht.

Und der wichtigste Vorbehalt: 2015 war die Finanzierung außergewöhnlich günstig. Ein Zins von 1,8 % ist heute nicht zu bekommen. Wer die Rechnung mit aktuellen Konditionen aufmacht, kommt zu einem anderen Ergebnis – die monatliche Rate liegt dann deutlich näher an der Miete oder darüber. Diese Rechnung erklärt, was in den letzten zehn Jahren passiert ist. Sie ist keine Prognose für die nächsten zehn.

Was der Durchschnitt nicht sagt

Alle Zahlen oben gelten für ganz Köln. Der Gutachterausschuss weist ausdrücklich darauf hin, dass „die Entwicklung innerhalb des Kölner Stadtgebiets heterogen war, wobei in einigen Teilbereichen auch ein Rückgang der Kaufpreise zu verzeichnen war".

Eine Veränderungsrate für einzelne Stadtteile gibt es im Bericht bewusst nicht – die Fallzahlen je Stadtteil sind dafür zu klein. Was der Bericht getrennt ausweist, ist die Rheinseite. Über die normierten Preisindizes seit Anfang 2020:

• Eigentumswohnungen: linksrheinisch +20 %, rechtsrheinisch +24 %
• Häuser: linksrheinisch +7 %, rechtsrheinisch +12 %

Rechtsrheinisch ist in diesen fünf Jahren also stärker gestiegen – von einem niedrigeren Ausgangsniveau aus.

Für Ihre konkrete Immobilie kommen Faktoren dazu, die keine Statistik abbildet: Zustand, Baujahr, Grundriss, Energieausweis, Lärm, Stockwerk, ob saniert wurde. Zwei Wohnungen in derselben Straße können sich in zehn Jahren völlig unterschiedlich entwickelt haben.

Zehn Jahre sind steuerlich ein besonderes Datum

Der Zeitpunkt ist kein Zufall. Wer eine vermietete oder leerstehende Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer – die sogenannte Spekulationssteuer nach § 23 EStG. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Verkauf steuerfrei.

Bei den 156.700 Euro aus dem Wohnungsbeispiel ist das ein erheblicher Unterschied. Maßgeblich sind übrigens die Daten der notariellen Beurkundung, nicht die der Übergabe oder der Grundbucheintragung. Wer selbst darin gewohnt hat, kann auch früher steuerfrei verkaufen; die Bedingungen dafür stehen im Ratgeber zur Spekulationssteuer.

Wer also 2015 gekauft hat, steht heute an einem Punkt, an dem sich beides trifft: ein deutlicher Wertzuwachs und keine Steuer darauf.

Was Ihre Immobilie heute wert ist

Der Durchschnitt sagt Ihnen, wohin sich der Markt bewegt hat. Was Ihre Wohnung oder Ihr Haus heute wert ist, sagt er nicht.

Für eine erste Einschätzung nutzen Sie die kostenlose Immobilienbewertung – sie rechnet mit den amtlichen Werten für Ihr Veedel, nicht mit einem Kölner Mittelwert. Wenn Sie es genauer wissen wollen, sehe ich mir die Immobilie vor Ort an und ordne sie in den aktuellen Markt ein. Ohne Verkaufsabsicht, ohne Kosten. Wie ein Verkauf in Köln abläuft, steht hier.

Häufige Fragen

Wie stark sind die Immobilienpreise in Köln in den letzten zehn Jahren gestiegen?

Zwischen 2015 und 2025 stiegen Eigentumswohnungen in Köln im stadtweiten Durchschnitt von 2.750 auf 4.709 Euro je Quadratmeter Wohnfläche – ein Plus von rund 71 Prozent. Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen im Median von 2.565 auf 4.048 Euro je Quadratmeter, also rund 58 Prozent. Das entspricht 5,6 beziehungsweise 4,7 Prozent pro Jahr. Quelle ist der Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln.

Kann ich meine Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen?

In aller Regel ja. Wer eine vermietete oder leerstehende Immobilie später als zehn Jahre nach dem Kauf verkauft, zahlt auf den Gewinn keine Einkommensteuer nach § 23 EStG. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Beurkundung von Kauf und Verkauf, nicht Übergabe oder Grundbucheintragung. Bei durchgehender Eigennutzung ist ein steuerfreier Verkauf auch früher möglich.

Steigen die Immobilienpreise in Köln aktuell wieder?

Ja. Nach dem Rückgang 2023 weist der Grundstücksmarktbericht 2026 für das Jahr 2025 bei Eigentumswohnungen wieder ein Plus von 4,2 Prozent aus, bei Ein- und Zweifamilienhäusern 1,2 Prozent. Auch die Zahl der Kaufverträge stieg um 8 Prozent auf 7.831, der Geldumsatz um 21 Prozent auf 5,68 Milliarden Euro.

Gilt diese Wertsteigerung auch für meinen Stadtteil?

Nicht zwingend. Alle genannten Prozentwerte sind stadtweite Durchschnitte. Der Gutachterausschuss weist eigens darauf hin, dass die Entwicklung innerhalb Kölns heterogen war und in einzelnen Teilbereichen auch Kaufpreise zurückgingen. Eine Veränderungsrate je Stadtteil enthält der Bericht bewusst nicht, weil die Fallzahlen dafür zu klein sind. Getrennt ausgewiesen wird lediglich die Rheinseite.

Wer 2022 gekauft hat – steht der heute schlechter da?

Der Höchststand lag 2022. Gemessen an den stadtweiten Indexreihen liegen Eigentumswohnungen heute rund 2 Prozent unter dem Niveau von 2022, Ein- und Zweifamilienhäuser rund 16 Prozent darunter. Seit 2024 steigen beide Teilmärkte wieder.