Beim Immobilienkauf zahlen Käufer nicht nur den reinen Kaufpreis. Die sogenannten Kaufnebenkosten können in Nordrhein-Westfalen und damit auch in Köln mit Makler insgesamt rund 11 bis 12 % des Kaufpreises ausmachen, ohne Makler rund 7,5 bis 8 %. Wer diese Kosten nicht einplant, erlebt beim Notartermin eine böse Überraschung.
Wichtig für Köln & NRW: Die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen beträgt 6,5 % des Kaufpreises – einer der höchsten Sätze in Deutschland. Er gilt für Kaufverträge, die seit dem 1. Januar 2015 beurkundet werden.
Die vier Kostenblöcke im Überblick
1. Grunderwerbsteuer – 6,5 % in NRW
Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt erhoben. Nach dem Notartermin erhält der Käufer einen Steuerbescheid; die Steuer ist einen Monat nach dessen Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG). Ist sie bezahlt, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eintragung ins Grundbuch benötigt wird (§ 22 GrEStG).
- NRW-Steuersatz: 6,5 % (für Beurkundungen seit 01.01.2015)
- Bemessungsgrundlage: notariell beurkundeter Kaufpreis
- Ausnahme: Käufe unter Eheleuten, eingetragenen Lebenspartnern sowie in gerader Linie (Eltern–Kinder) sind steuerbefreit
- Bewegliches Inventar (Küche, Möbel) kann separat ausgewiesen werden und reduziert die Bemessungsgrundlage
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die 6,5 % gelten nur für Nordrhein-Westfalen. Seit dem 1. September 2006 legt jedes Bundesland seinen Satz selbst fest (Art. 105 Abs. 2a GG). Die Spanne reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in vier Ländern – bei einem Kaufpreis von 500.000 € sind das 15.000 € gegenüber 32.500 €.
| Bundesland | Steuersatz | Gültig seit | Bei 500.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 01.01.1997 | 17.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 05.11.2011 | 25.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 01.01.2014 | 25.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 01.03.2012 | 25.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 01.03.2012 | 25.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 01.01.2024 | 25.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 01.07.2025 | 27.500 € |
| Hamburg | 5,5 % | 01.01.2023 | 27.500 € |
| Sachsen | 5,5 % | 01.01.2023 | 27.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 01.01.2014 | 30.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 01.08.2014 | 30.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 01.07.2019 | 30.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 01.07.2015 | 32.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 01.01.2015 | 32.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 01.01.2015 | 32.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 01.01.2014 | 32.500 € |
Maßgeblich ist immer die Lage der Immobilie, nicht der Wohnsitz des Käufers. Wer in Köln kauft, zahlt 6,5 % – auch wenn er aus Bayern kommt.
2. Notarkosten – rund 0,6 bis 1 %
Die Notargebühren sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Ein Notar ist beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben.
- Beurkundung des Kaufvertrags: 2,0-Gebühr nach Tabelle B des GNotKG (KV 21100) – bei 500.000 € Kaufpreis 1.870 € netto
- Vollzug und Betreuung, etwa Einholen von Unterlagen und Fälligkeitsmitteilung: je 0,5-Gebühr (KV 22110 und 22200) – zusammen 935 € netto
- Grundschuldbestellung bei Finanzierung: 1,0-Gebühr aus dem Grundschuldbetrag (KV 21200) – bei 400.000 € 785 € netto
- Dazu 19 % Umsatzsteuer und Auslagen; insgesamt meist rund 0,6 bis 1 % des Kaufpreises, mit Grundschuld eher am oberen Ende
3. Grundbuchkosten – rund 0,3 bis 0,5 %
Das Grundbuchamt (beim Amtsgericht) erhebt eine Gebühr für die Eintragung des neuen Eigentümers sowie für die Eintragung einer etwaigen Grundschuld bei Finanzierung. Auch diese Gebühren sind nach GNotKG gestaffelt.
- Eigentumsumschreibung: 1,0-Gebühr (KV 14110) – rund 0,2 % des Kaufpreises
- Auflassungsvormerkung: 0,5-Gebühr (KV 14150), ihre spätere Löschung 25 € (KV 14152)
- Grundschuldeintragung (bei Bankfinanzierung): 1,0-Gebühr (KV 14121) – rund 0,2 % der Grundschuldsumme
4. Maklerprovision – bis zu 3,57 % (inkl. MwSt.)
Seit der Maklerrechtsreform von 2020 gilt beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Verbraucher die Halbteilung der Maklerkosten (§§ 656b bis 656d BGB): Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen sie gleich viel. Hat nur eine Seite beauftragt, darf sie der anderen höchstens die Hälfte weitergeben – fällig wird dieser Anteil erst, wenn sie ihren eigenen Teil nachweislich bezahlt hat. Das Bestellerprinzip, bei dem allein der Auftraggeber zahlt, gilt nur bei der Vermittlung von Mietwohnungen. In der Praxis teilen Käufer und Verkäufer die Provision häufig je zur Hälfte.
- Übliche Gesamtprovision in Köln: 7,14 % inkl. MwSt.
- Käuferanteil: max. 3,57 % inkl. MwSt.
- Bei manchen Objekten trägt der Verkäufer die gesamte Provision (käuferprovisionsfrei)
Rechenbeispiel: Kaufpreis 500.000 € in Köln
| Kostenposition | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | – | 500.000 € |
| Grunderwerbsteuer (NRW) | 6,5 % | 32.500 € |
| Notarkosten | ca. 0,85 % | ca. 4.270 € |
| Grundbuchkosten | ca. 0,44 % | ca. 2.210 € |
| Maklerprovision Käufer | 3,57 % | 17.850 € |
| Gesamte Nebenkosten | ca. 11,4 % | ca. 56.830 € |
| Gesamtaufwand | – | ca. 556.830 € |
Annahmen: Finanzierung mit einer Grundschuld über 400.000 €; Notar mit 19 % Umsatzsteuer, ohne Auslagen; Gebühren nach Tabelle B des GNotKG.
Was Banken bei der Finanzierung beachten
Die meisten Banken finanzieren ausschließlich den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Das bedeutet: Die gesamten Kaufnebenkosten müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden.
Beispiel: Finanziert die Bank nur den Kaufpreis, brauchen Sie bei 500.000 € Kaufpreis mindestens die Nebenkosten von rund 56.830 € aus eigenen Mitteln. Verlangt sie 20–30 % Eigenkapital einschließlich der Nebenkosten, sind es bei rund 556.830 € Gesamtaufwand etwa 111.000–167.000 € – je nach Bonität und Kreditinstitut.
Tipps zur Kostenreduzierung
- Inventar separat ausweisen: Küche, Einbauschränke oder Gartengeräte können im Kaufvertrag separat bepreist werden – das reduziert die Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage legal.
- Käuferprovisionsfrei: Fragen Sie Ihren Makler, ob der Verkäufer die gesamte Provision übernimmt.
- KfW-Förderung prüfen: Das KfW-Wohneigentumsprogramm (124) finanziert beim Kauf auch Nebenkosten wie Notar, Makler und Grunderwerbsteuer.
- Notarwahl: Die Notargebühren sind gesetzlich festgelegt, Vereinbarungen über ihre Höhe sind unwirksam (§ 125 GNotKG) – hier gibt es keinen Verhandlungsspielraum, aber alle Notare kosten das Gleiche.
Grunderwerbsteuer im Bundesländervergleich
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % |
| Bremen, Hamburg, Sachsen | 5,5 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Nordrhein-Westfalen (Köln) | 6,5 % |
| Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Stand August 2026. Die Sätze legen die Länder selbst fest und ändern sie gelegentlich – zuletzt Bremen zum 1.7.2025 (auf 5,5 %) und Thüringen zum 1.1.2024 (auf 5,0 %).
Die Inhalte dieses Ratgebers recherchiere ich sorgfältig und belege sie, wo immer möglich, anhand von Gesetzestexten, amtlichen Veröffentlichungen und höchstrichterlicher Rechtsprechung. Gesetze, Fristen, Steuersätze und Urteile ändern sich jedoch laufend – und jeder Sachverhalt hat seine Besonderheiten.
Dieser Ratgeber ersetzt deshalb keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität kann ich keine Haftung übernehmen. Ziehen Sie vor einer Entscheidung Notar, Fachanwältin oder Steuerberater hinzu.
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