Was ist der Erbbauzins?
Der Erbbauzins ist das jährliche Entgelt, das ein Erbbauberechtigter (der Eigentümer des Gebäudes) an den Grundstückseigentümer zahlt. Er ist der Preis dafür, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück errichten und nutzen zu dürfen – für die gesamte Laufzeit, die im Erbbaurechtsvertrag vereinbart wird.
Der Erbbauzins wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt; für ihn gelten die Vorschriften über Reallasten (§ 9 ErbbauRG). Enthält der Vertrag eine Wertsicherungsklausel, kann er im Lauf der Zeit steigen.
Wie hoch ist der Erbbauzins?
Eine gesetzlich vorgegebene Höhe gibt es nicht – der Erbbauzins wird vereinbart, und wie hoch er im Verhältnis zum heutigen Bodenwert ist, hängt stark vom Alter des Vertrags ab. Der Kölner Grundstücksmarktbericht 2026 enthält keine Auswertung gezahlter Erbbauzinsen; in seinem Bewertungsmodell setzt der Gutachterausschuss 3 % als angemessenen Erbbauzinssatz für Einfamilienhäuser an. Wie niedrig tatsächlich gezahlte Sätze oft sind, zeigt die Nachbarstadt Bergisch Gladbach, die den effektiven Erbbauzins verkaufter Erbbaugrundstücke ausgewertet hat:
| Vertrag geschlossen | Kauffälle | Ø effektiver Erbbauzins | Spanne |
|---|---|---|---|
| 1950–1965 | 24 | 0,51 % | 0,05–1,28 % |
| 1966–1975 | 29 | 0,45 % | 0,12–1,09 % |
| 1976–1985 | 3 | 0,38 % | 0,22–0,53 % |
| 1986–1995 | 2 | (1,63 %) | 1,28–1,98 % |
| 1996–2023 | 5 | 1,52 % | 1,08–2,18 % |
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bergisch Gladbach, Grundstücksmarktbericht 2026, Kap. 7.1.1 – Verkäufe 2020 bis 2024, jährlicher Erbbauzins im Verkaufsjahr bezogen auf den erschließungsbeitragspflichtigen Bodenwert; Wert in Klammern: nur zwei Kauffälle. Kölner Modellsatz: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, Kap. 7.1.
Beispiel: Bei einem Bodenwert von 300.000 € ergeben 1,52 % einen Erbbauzins von 4.560 € im Jahr (380 € im Monat); mit dem Kölner Modellsatz von 3 % wären es 9.000 € im Jahr (750 € im Monat).
Warum sind Erbpacht-Immobilien im Portal so günstig?
Wer auf Immobilienportalen wie ImmoScout oder Immowelt sucht, stößt regelmäßig auf Objekte, die deutlich günstiger ausgepreist sind als vergleichbare Immobilien in derselben Lage. Der Haken: Es handelt sich um Erbbaurechte – das Grundstück gehört nicht dazu.
Der niedrige Kaufpreis täuscht: Das Grundstück wird nicht mitgekauft. Hinzu kommen die laufende Belastung durch den Erbbauzins und die begrenzte Restlaufzeit des Vertrags.
Amtliche Orientierung: So viel weniger sind Erbbaurechte in Köln wert
Eine verlässliche Daumenregel je Restlaufzeitjahr gibt es nicht. Der Kölner Gutachterausschuss hat für Ein- und Zweifamilienhäuser im Erbbaurecht (Kaufpreise 2023 bis 2025) ermittelt, dass ihr Wert im Mittel bei 68 % (freistehend), 75 % (Doppelhaushälften und Reihenendhäuser) und 76 % (Reihenmittelhäuser) vergleichbarer Häuser in Volleigentum lag – rund 24 bis 32 % darunter. Die mittleren Restlaufzeiten dieser Kauffälle lagen bei 42 bis 49 Jahren. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, Kap. 7.2.
Restlaufzeit und Finanzierung
Je kürzer die Restlaufzeit, desto weniger Jahre bleiben dem Käufer und seiner Bank. Nach Restlaufzeit gestaffelte Abschläge weist der Kölner Grundstücksmarktbericht nicht aus. Eine feste Grenze gibt es aber bei der Finanzierung: Refinanziert eine Bank das Darlehen über Pfandbriefe, muss die planmäßige Tilgung spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts enden (§ 13 Abs. 2 PfandBG). Je kürzer die Restlaufzeit, desto kürzer muss also das Darlehen sein – und desto höher die monatliche Rate.
Erbbauzins-Anpassung: Was Käufer wissen müssen
Erbbaurechtsverträge können eine Wertsicherungsklausel enthalten, die den Erbbauzins etwa an den Verbraucherpreisindex (VPI) koppelt. Dient das Gebäude Wohnzwecken, setzt § 9a ErbbauRG Grenzen: Eine Erhöhung darf nicht unbillig sein, darf in der Regel nicht über die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse seit Vertragsschluss hinausgehen und kann frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss oder der letzten Erhöhung verlangt werden. Steigt der Erbbauzins 20 Jahre lang um 3 % pro Jahr, werden aus 800 € im Monat rund 1.445 €.
Vor dem Kauf sollten Sie den Erbbaurechtsvertrag genau prüfen – idealerweise mit einem Notar oder Fachanwalt für Immobilienrecht:
- Wie oft und nach welcher Formel wird der Erbbauzins angepasst?
- Gibt es eine Höchstgrenze für Anpassungen?
- Was passiert am Ende der Laufzeit – Verlängerung oder Heimfall?
- Gibt es ein Vorkaufsrecht des Grundstückseigentümers?
Wer gibt Erbbaurechte aus?
Typische Erbbaurechts-Geber sind:
- Kirchen
- Kommunen und Städte
- Stiftungen
- Seltener: private Eigentümer
Praxistipp von Roman Becker: Erbpacht-Immobilien können ein gutes Geschäft sein – wenn Restlaufzeit, Erbbauzins und Kaufpreis stimmen. Ich prüfe für Sie, ob der angebotene Preis den Abschlag korrekt einpreist, und begleite Sie bei der Vertragsanalyse. Sprechen Sie mich an.
Häufige Fragen zum Erbbauzins
Ist der Erbbauzins steuerlich absetzbar?
Bei vermieteten Erbpacht-Immobilien kann der Erbbauzins als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden. Bei selbst genutzten Objekten ist er steuerlich nicht abzugsfähig.
Kann der Erbbauzins verhandelt werden?
Beim Kauf einer bestehenden Erbpacht-Immobilie übernehmen Sie den bestehenden Vertrag – der Erbbauzins ist dann nicht verhandelbar. Nur bei Neuabschluss eines Erbbaurechtsvertrags direkt mit dem Grundstückseigentümer gibt es Verhandlungsspielraum.
Was passiert, wenn ich den Erbbauzins nicht zahle?
Ist ein Heimfall vereinbart, kann der Grundstückseigentümer verlangen, dass ihm das Erbbaurecht übertragen wird (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG) – wegen Zahlungsverzugs aber erst, wenn mindestens zwei Jahresbeträge des Erbbauzinses offen sind (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG). Für das Erbbaurecht steht Ihnen dann eine angemessene Vergütung zu, soweit der Vertrag sie nicht wirksam ausschließt (§ 32 ErbbauRG).
Die Inhalte dieses Ratgebers recherchiere ich sorgfältig und belege sie, wo immer möglich, anhand von Gesetzestexten, amtlichen Veröffentlichungen und höchstrichterlicher Rechtsprechung. Gesetze, Fristen, Steuersätze und Urteile ändern sich jedoch laufend – und jeder Sachverhalt hat seine Besonderheiten.
Dieser Ratgeber ersetzt deshalb keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität kann ich keine Haftung übernehmen. Ziehen Sie vor einer Entscheidung Notar, Fachanwältin oder Steuerberater hinzu.
Zur Marktseite berate ich Sie dagegen gern persönlich: Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Ihrem Kölner Stadtteil aktuell wert ist, melden Sie sich einfach – oder rufen Sie an unter 0177 515 69 69.