Nießbrauch & Wohnrecht auf Lebenszeit

Was ist Nießbrauch?

Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) ist das Recht, eine Immobilie vollumfänglich zu nutzen und alle Erträge daraus zu ziehen – also auch zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Er wird ins Grundbuch eingetragen (Abteilung II) und ist damit dinglich gesichert: Er gilt gegenüber jedem Eigentümer, auch nach einem Verkauf.

Typisches Beispiel: Eltern übertragen ihre Immobilie auf die Kinder, behalten aber den Nießbrauch auf Lebenszeit. Sie wohnen weiterhin darin oder vermieten sie – das Eigentumsrecht liegt bei den Kindern, die Nutzung bei den Eltern.

Was ist das Wohnrecht auf Lebenszeit?

Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) ist enger gefasst als der Nießbrauch: Es berechtigt die berechtigte Person, die Immobilie selbst zu bewohnen – aber nicht zu vermieten oder anderweitig wirtschaftlich zu nutzen. Auch das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und bleibt bei einem Verkauf bestehen.

Auswirkungen auf den Immobilienwert

Sowohl Nießbrauch als auch Wohnrecht auf Lebenszeit reduzieren den Verkehrswert einer Immobilie erheblich – denn ein Käufer erwirbt zwar das Eigentum, kann die Immobilie aber weder selbst nutzen noch vermieten, solange der Berechtigte lebt.

Der Wertabschlag wird anhand des sogenannten Kapitalwerts des Rechts berechnet:

• Jahreswert (ortsübliche Jahreskaltmiete oder Mietwert)
• multipliziert mit dem statistischen Vervielfältiger (abhängig vom Alter und Geschlecht der berechtigten Person – aus den Sterbetafeln des Bundesfinanzministeriums)

Je jünger die berechtigte Person, desto höher der Wertabschlag – weil das Recht statistisch länger andauert.

Beispiel: Wohnrecht einer 70-jährigen Person

Immobilienwert ohne Belastung: 600.000 €. Ortsübliche Jahreskaltmiete: 18.000 €. Vervielfältiger für eine 70-jährige Frau (ca.): 10,0. Kapitalwert des Wohnrechts: 18.000 € × 10 = 180.000 €. Verkehrswert mit Wohnrecht: ca. 420.000 €.

Kann man eine Immobilie mit Nießbrauch oder Wohnrecht verkaufen?

Ja – der Eigentümer kann die Immobilie trotz eingetragenem Nießbrauch oder Wohnrecht verkaufen. Das Recht bleibt jedoch bestehen und geht auf den Käufer über. Der neue Eigentümer muss es respektieren – er kann also nicht einziehen oder vermieten.

Das schränkt den Käuferkreis stark ein: In Frage kommen vor allem Kapitalanleger, die auf den Todesfall des Berechtigten spekulieren, oder Familienangehörige. Die Finanzierung ist für Käufer schwierig, da Banken solche Objekte zurückhaltend beleihen.

Aufhebung des Nießbrauchs oder Wohnrechts

Das Recht erlischt automatisch mit dem Tod der berechtigten Person. Es kann aber auch vorher aufgehoben werden – wenn der Berechtigte freiwillig darauf verzichtet. Dafür ist eine notarielle Erklärung und die Löschung im Grundbuch erforderlich. Manchmal wird eine Ablöse vereinbart: Der Eigentümer zahlt dem Berechtigten eine Einmalzahlung, im Gegenzug gibt dieser das Recht auf.

Nießbrauch bei Schenkung und Erbschaft

Nießbrauch und Wohnrecht werden häufig im Rahmen vorweggenommener Erbfolge eingesetzt: Die Eltern übertragen die Immobilie auf die Kinder, um Erbschaftsteuer zu sparen – behalten aber das Nießbrauchrecht, um weiterhin darin zu wohnen oder Miete zu kassieren.

Steuerlich ist das attraktiv: Der Schenkungswert der Immobilie wird um den Kapitalwert des Nießbrauchs gemindert, was die Schenkungsteuer senkt. Wichtig: Das Modell sollte immer mit einem Steuerberater und Notar abgestimmt werden.

Wer zahlt die Instandhaltung?

Der Punkt, der in Notarverträgen am häufigsten fehlt – und später für Streit sorgt. Das Gesetz teilt die Lasten auf:

• Der Nießbraucher muss die Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand erhalten (§ 1041 BGB). Er trägt die gewöhnliche Unterhaltung – Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig in kürzeren Abständen anfallen: kleinere Reparaturen, Wartung, Schönheitsreparaturen.
• Der Eigentümer trägt die außergewöhnlichen Maßnahmen und alles, was der Substanzerhaltung dient – etwa die komplette Dacherneuerung oder den Austausch der Heizungsanlage.

Der Nießbraucher muss die Sache also nur im wirtschaftlichen Bestand erhalten, nicht im Kapitalwert. Für den beschenkten Eigentümer heißt das: Er zieht womöglich jahrzehntelang keine Erträge, muss aber die teuren Sanierungen zahlen. Diese gesetzliche Verteilung ist abdingbar – regeln Sie im Notarvertrag ausdrücklich, wer außergewöhnliche Instandhaltungskosten übernimmt.

Abschreibung: wer darf die AfA nutzen?

Bei vermieteten Objekten oft der größte Steuerposten – die Antwort hängt an der Art des Nießbrauchs:

• Vorbehaltsnießbrauch (die Eltern übertragen und behalten sich den Nießbrauch vor): Der Nießbraucher erzielt weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und bleibt AfA-berechtigt – weil er die Anschaffungs- oder Herstellungskosten seinerzeit selbst getragen hat.
• Zuwendungsnießbrauch (jemandem wird ein Nießbrauchrecht unentgeltlich eingeräumt): Hier ist der Nießbraucher nicht AfA-berechtigt, weil nicht er, sondern der Eigentümer die Kosten getragen hat.
• Eigennutzung: Zieht der Nießbraucher selbst ein, entfallen Mieteinnahmen – und damit auch die AfA.

Mehr dazu im Ratgeber Abschreibung bei Immobilien und unter Restnutzungsdauer.

Unterschied: Nießbrauch vs. Wohnrecht vs. Erbpacht

• Nießbrauch: Volles Nutzungsrecht inkl. Vermietung – gilt lebenslang oder zeitlich befristet
• Wohnrecht: Nur Eigennutzung – gilt lebenslang oder zeitlich befristet
• Erbpacht (Erbbaurecht): Recht, ein Gebäude auf fremdem Boden zu errichten und zu nutzen – zeitlich befristet (50–99 Jahre), gegen Zahlung des Erbbauzinses

Was Käufer beachten sollten

• Grundbuchauszug prüfen: Ist ein Nießbrauch oder Wohnrecht eingetragen?
• Alter und Gesundheitszustand der berechtigten Person einschätzen (statistisch, nicht spekulativ)
• Kaufpreis gegen den rechnerischen Verkehrswert minus Kapitalwert des Rechts abgleichen
• Finanzierbarkeit vorab mit der Bank klären – viele Banken lehnen ab
• Vertragliche Regelungen zur Instandhaltung genau lesen