Wer eine Immobilie vermietet, darf das Gebäude über die Jahre abschreiben – die Absetzung für Abnutzung (AfA). Der Gesetzgeber arbeitet dabei mit Pauschalen: 50 Jahre für Wohngebäude im Bestand, macht 2 Prozent pro Jahr. Diese Pauschale hat mit dem Zustand Ihres Hauses nichts zu tun. Ein unsanierter Altbau von 1960 wird genauso behandelt wie ein durchsanierter Bau von 2010.
Genau hier setzt das Restnutzungsdauer-Gutachten an. § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG erlaubt ausdrücklich, statt der Pauschale die tatsächliche Nutzungsdauer anzusetzen – wenn sie kürzer ist und nachgewiesen wird.
Auf einen Blick
• Rechtsgrundlage: § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG
• Wirkung: kürzere Nutzungsdauer = höhere jährliche AfA
• Gilt für: vermietete und betrieblich genutzte Gebäude
• Gilt nicht für: selbstgenutztes Wohneigentum und den Grundstücksanteil
• Nachweis: Sachverständigengutachten, Methode frei wählbar
• Wichtig: BMF-Schreiben vom 22.02.2023 zum 01.12.2025 aufgehoben
Was ist die Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Unterhaltung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist keine Aussage darüber, wann das Haus einstürzt – sondern wann es sich nicht mehr rentiert, es weiter zu betreiben.
Beeinflusst wird sie unter anderem von:
- Baujahr und Bauweise – Massivbau, Fertigbau, Konstruktionsart
- Zustand der Bausubstanz – Dach, Fassade, Fenster, Keller, Feuchtigkeit
- Haustechnik – Alter von Heizung, Elektrik, Sanitär- und Leitungssystemen
- Modernisierungsstand – durchgeführte oder unterlassene Sanierungen
- Bauschäden und Sanierungsstau
- Schadstoffe wie Asbest, die eine Sanierung verteuern oder wirtschaftlich unmöglich machen
Die pauschalen AfA-Sätze
| Gebäudeart | AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Wohngebäude, fertiggestellt ab 01.01.2023 | 3,0 % | 33 Jahre |
| Wohngebäude, fertiggestellt vor 01.01.2023 | 2,0 % | 50 Jahre |
| Wohngebäude, fertiggestellt vor 01.01.1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
Der mit Abstand häufigste Fall am Kölner Markt ist die mittlere Zeile: 2 Prozent über 50 Jahre. Und genau dort liegt das größte Potenzial für ein Gutachten.
Rechenbeispiel: was das konkret bringt
Angenommen, Sie haben eine vermietete Immobilie erworben. Nach Aufteilung des Kaufpreises entfallen 500.000 Euro auf das Gebäude (der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben). Ein Gutachten weist eine Restnutzungsdauer von 35 Jahren nach.
| ohne Gutachten | mit Gutachten | |
|---|---|---|
| Nutzungsdauer | 50 Jahre | 35 Jahre |
| AfA-Satz | 2,0 % | ca. 2,9 % |
| Abschreibung pro Jahr | 10.000 € | ca. 14.286 € |
| zusätzliches AfA-Volumen | – | ca. 4.286 € |
| Steuerersparnis p. a. bei 42 % Grenzsteuersatz | – | ca. 1.800 € |
Über die verbleibenden 35 Jahre summiert sich das auf rund 63.000 Euro. Die Kosten des Gutachtens amortisieren sich damit meist schon im ersten Jahr. Je kürzer die nachgewiesene Restnutzungsdauer ausfällt, desto größer der Effekt: Bei 20 statt 35 Jahren wären es bereits rund 6.300 Euro Ersparnis pro Jahr.
Wichtig: Sie schreiben nicht mehr insgesamt ab, sondern schneller. Das AfA-Volumen bleibt der Gebäudewert – es verteilt sich nur auf weniger Jahre. Der Vorteil ist also in erster Linie ein Zins- und Liquiditätsvorteil, und er ist umso größer, je höher Ihr persönlicher Steuersatz heute ist.
Die Rechtslage – und was sich zum 1. Dezember 2025 geändert hat
Dieses Thema hat eine bewegte Geschichte, und der aktuelle Stand ist für Eigentümer die mit Abstand günstigste Fassung seit Jahren.
BFH, 28.07.2021 (IX R 25/19): freie Methodenwahl
Der Bundesfinanzhof stellte klar, dass sich Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen dürfen, die im Einzelfall zum Nachweis geeignet erscheint. Ein spezielles Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich.
BMF-Schreiben vom 22.02.2023: die Gegenreaktion
Die Finanzverwaltung reagierte mit einem Schreiben, das die Hürden wieder deutlich anhob: Verlangt wurde ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Die reine Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem ImmoWertV-Gutachten sollte ausdrücklich nicht genügen.
BFH, 23.01.2024 (IX R 14/23): ImmoWertV genügt
Der Bundesfinanzhof widersprach: Das Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV ist eine gutachterlich anerkannte Schätzungsmethode. Im entschiedenen Fall wurde eine Restnutzungsdauer von 19 statt 50 Jahren bestätigt.
Aufhebung zum 01.12.2025
Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Bundesfinanzministerium sein Schreiben vom 22. Februar 2023 vollständig aufgehoben. Die dort formulierten Anforderungen finden keine Anwendung mehr. Maßgeblich sind wieder der Gesetzeswortlaut des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG und die höchstrichterliche Rechtsprechung.
Was das praktisch bedeutet: Die starre Pflicht zum öffentlich bestellten oder ISO-zertifizierten Sachverständigen ist entfallen. Es zählen Qualifikation, Unabhängigkeit und eine nachvollziehbare Begründung – nicht ein bestimmter Titel. Wer den Antrag in der Vergangenheit wegen der 2023er-Hürden zurückgestellt hat, sollte ihn jetzt neu prüfen.
Nicht verwechseln: § 7 EStG und § 198 BewG
Hier werden zwei völlig verschiedene Dinge regelmäßig durcheinandergebracht:
| Restnutzungsdauer | Niedrigerer gemeiner Wert | |
|---|---|---|
| Norm | § 7 Abs. 4 S. 2 EStG | § 198 BewG |
| Zweck | höhere AfA bei Vermietung | weniger Erbschaft-/Schenkungsteuer |
| Gutachter | keine feste Vorgabe mehr | Gutachterausschuss oder bestellter bzw. zertifizierter Sachverständiger |
Die strengen Qualifikationsanforderungen gelten also weiterhin – aber nur bei Erbschaft und Schenkung, nicht bei der Abschreibung. Mehr dazu unter Immobiliengutachter Köln.
Was im Gutachten stehen muss
Der Steuerpflichtige trägt die Darlegungs- und Feststellungslast. Das Gutachten muss also aus sich heraus überzeugen:
- Objektbesichtigung – ein reines Schreibtischgutachten nach Aktenlage ist angreifbar
- Nachvollziehbare Herleitung der Restnutzungsdauer, nicht nur das Ergebnis
- Konkrete Befunde zu Bausubstanz, Haustechnik und Modernisierungsstand, idealerweise mit Fotos
- Stichtagsbezug – maßgeblich ist der Zeitpunkt des Erwerbs beziehungsweise der Beginn der Vermietung
- Abgrenzung des Gebäudewerts vom nicht abschreibbaren Grundstücksanteil
Für wen es sich lohnt – und für wen nicht
Lohnt sich häufig
- vermietete Bestandsimmobilien mit Baujahr vor etwa 1990
- Objekte mit Sanierungsstau, alter Heizung oder unsanierter Elektrik
- hoher Gebäudewertanteil am Kaufpreis
- Eigentümer mit hohem persönlichem Grenzsteuersatz
- Mehrfamilienhäuser und Kapitalanlagen im Bestand
Lohnt sich meist nicht
- selbstgenutzte Immobilien – ohne Vermietung keine AfA
- Neubauten und kernsanierte Objekte – die tatsächliche Nutzungsdauer liegt hier kaum unter der Pauschale
- Objekte mit sehr niedrigem Gebäudewertanteil, etwa Grundstücke in Spitzenlagen mit einfachem Bestand
- Eigentümer mit geringem zu versteuerndem Einkommen
Kosten und Ablauf
Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser liegen die Kosten üblicherweise im Bereich von etwa 900 bis 1.800 Euro, bei Mehrfamilienhäusern entsprechend höher. Bei vermieteten Objekten sind die Gutachtenkosten in der Regel als Werbungskosten abziehbar.
Der übliche Ablauf:
- Vorabprüfung, ob sich das Gutachten in Ihrem Fall rechnet
- Beauftragung des Sachverständigen, Zusammenstellung der Unterlagen
- Objektbesichtigung mit Aufnahme von Bausubstanz und Haustechnik
- Erstellung des Gutachtens mit hergeleiteter Restnutzungsdauer
- Einreichung mit der Steuererklärung beim Finanzamt
Läuft die Vermietung bereits, lässt sich die AfA in vielen Fällen auch noch für zurückliegende, verfahrensrechtlich offene Jahre anpassen. Das gehört auf den Tisch Ihres Steuerberaters.
Fazit
Das Restnutzungsdauer-Gutachten ist einer der wenigen Hebel, mit denen sich die Rendite einer vermieteten Bestandsimmobilie ohne einen Euro Investition spürbar verbessern lässt. Nach der Aufhebung des BMF-Schreibens zum 1. Dezember 2025 ist der Weg dorthin so offen wie seit Jahren nicht. Entscheidend bleibt die Qualität der Begründung – nicht der Titel auf dem Deckblatt.
Häufige Fragen
Kann ich das Gutachten auch nachträglich einreichen?
Häufig ja. Solange der Steuerbescheid verfahrensrechtlich noch änderbar ist – etwa unter Vorbehalt der Nachprüfung steht oder die Einspruchsfrist läuft –, lässt sich die AfA anpassen. Die Einzelheiten klärt Ihr Steuerberater.
Gilt das auch für Eigentumswohnungen?
Ja. Abgeschrieben wird der auf das Gebäude entfallende Anteil Ihres Sondereigentums. Der Miteigentumsanteil am Grundstück bleibt außen vor.
Was passiert nach Ablauf der Restnutzungsdauer?
Ist das Gebäude vollständig abgeschrieben, entfällt die AfA als Werbungskosten. Die Mieteinnahmen sind dann in voller Höhe zu versteuern – ein Punkt, der bei der langfristigen Planung mitgedacht werden sollte.
Brauche ich zusätzlich eine Kaufpreisaufteilung?
In der Regel ja. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, deshalb muss der Kaufpreis sauber auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufgeteilt sein. Viele Sachverständige liefern beides aus einer Hand.
Ist dieser Ratgeber eine Steuerberatung?
Nein. Dieser Text dient der allgemeinen Information. Die steuerliche Beurteilung Ihres konkreten Falls gehört in die Hände eines Steuerberaters.
Die Inhalte dieses Ratgebers recherchiere ich sorgfältig und belege sie, wo immer möglich, anhand von Gesetzestexten, amtlichen Veröffentlichungen und höchstrichterlicher Rechtsprechung. Gesetze, Fristen, Steuersätze und Urteile ändern sich jedoch laufend – und jeder Sachverhalt hat seine Besonderheiten.
Dieser Ratgeber ersetzt deshalb keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität kann ich keine Haftung übernehmen. Ziehen Sie vor einer Entscheidung Notar, Fachanwältin oder Steuerberater hinzu.
Zur Marktseite berate ich Sie dagegen gern persönlich: Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Ihrem Kölner Stadtteil aktuell wert ist, melden Sie sich einfach – oder rufen Sie an unter 0177 515 69 69.