Grunddienstbarkeit: Rechte, die am Grundstück kleben

Definition

Eine Grunddienstbarkeit belastet ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks (§ 1018 BGB). Entscheidend ist dieses „jeweiligen“: Das Recht hängt am Grundstück, nicht an einer Person. Es überdauert Verkauf, Erbfall und Zwangsversteigerung. Eingetragen wird es in Abteilung II des Grundbuchs – und zwar zweifach: als Belastung beim dienenden und als Vermerk beim herrschenden Grundstück.

Die drei zulässigen Inhalte

1. Dulden – der Eigentümer muss eine Nutzung hinnehmen. Beispiel: Wegerecht, Leitungsrecht, Überbaurecht, Fensterrecht.
2. Unterlassen – er muss etwas unterlassen, das er sonst dürfte. Beispiel: nicht höher als zwei Geschosse bauen, keine Gewerbeausübung, keine Bepflanzung über drei Meter.
3. Ausschluss eines Rechts – ein gesetzlicher Abwehranspruch entfällt. Beispiel: der Nachbar duldet Immissionen eines Betriebs, die er sonst untersagen könnte.

Eine Verpflichtung zum Tun ist nicht möglich. Wer den Nachbarn zu wiederkehrenden Leistungen verpflichten will, braucht eine Reallast.

Beispiele aus der Praxis

Bebauungsbeschränkung: Ein Bauträger verkauft in Köln-Junkersdorf Parzellen und lässt zugunsten der Nachbarparzellen eintragen, dass nur eingeschossig gebaut werden darf. Zwanzig Jahre später will ein Eigentümer aufstocken – die Baugenehmigung nützt ihm nichts, solange die Dienstbarkeit steht.

Fensterrecht: Ein Altbau hat Fenster in der Grenzwand. Ohne Dienstbarkeit könnte der Nachbar direkt davor bauen. Mit Dienstbarkeit muss er Abstand halten.

Stellplatzrecht: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft sichert sich Stellplätze auf dem Nachbargrundstück.

Abgrenzung

• Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) – gleicher Inhalt, aber zugunsten einer Person statt eines Grundstücks. Nicht übertragbar, erlischt mit dem Tod. Typisch für Versorgungsleitungen von Stadtwerken.
• Nießbrauch – umfassendes Nutzungsrecht an der ganzen Sache, nicht nur ein einzelnes Dulden oder Unterlassen.
• Reallast – verpflichtet zu wiederkehrenden Leistungen.
• Baulast – öffentlich-rechtlich, im Baulastenverzeichnis. Sie gibt der Behörde ein Recht, nicht dem Nachbarn.

In der Praxis werden Wegerechte oft doppelt abgesichert: als Grunddienstbarkeit für den Nachbarn und als Baulast für die Bauaufsicht. Beides zu prüfen ist Pflicht.

Rang und Zwangsversteigerung

Der Rang entscheidet über das Überleben. Steht die Dienstbarkeit vor der Grundschuld der Bank, bleibt sie nach einer Zwangsversteigerung bestehen und der Ersteher übernimmt sie. Steht sie dahinter, erlischt sie mit dem Zuschlag. Wer ein Wegerecht bestellt, sollte deshalb auf den ersten Rang bestehen – was Banken regelmäßig ablehnen.

Löschung

Gelöscht wird mit notariell beglaubigter Bewilligung des Berechtigten. Nichtnutzung allein reicht nicht; erst nach dreißig Jahren kommt Verjährung des Anspruchs in Betracht, und selbst dann bleibt der Grundbucheintrag bestehen, bis jemand die Löschung betreibt. Ist das herrschende Grundstück untergegangen oder der Zweck dauerhaft entfallen, kann die Löschung auch gegen den Willen durchgesetzt werden – das ist allerdings ein Gerichtsverfahren, kein Formular.