Was eine Reallast leistet
Die Reallast verpflichtet den jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks zu wiederkehrenden Leistungen an einen Berechtigten (§ 1105 BGB). Anders als bei der Grunddienstbarkeit, die nur Dulden oder Unterlassen verlangen kann, geht es hier um ein aktives Tun: zahlen, liefern, pflegen.
Das Besondere: Das Grundstück haftet für die Leistungen. Zahlt der Eigentümer nicht, kann der Berechtigte die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben – ohne vorher einen Titel gegen die Person erstreiten zu müssen. Eingetragen wird die Reallast in Abteilung II.
Der Klassiker: Altenteil und Hofübergabe
Beispiel: Ein Landwirt im Kölner Umland überträgt den Hof auf den Sohn. Im Übergabevertrag verpflichtet sich der Sohn zu monatlich 600 € Leibrente, zur freien Wohnung im Altbau, zur Lieferung von Heizmaterial und zur häuslichen Pflege im Krankheitsfall. Diese Leistungen werden als Reallast eingetragen, das Wohnrecht zusätzlich als Wohnungsrecht.
Verkauft der Sohn den Hof zehn Jahre später, haftet der Käufer für die künftigen Leistungen – solange die Reallast im Grundbuch steht. Für rückständige Leistungen haftet dagegen weiterhin der frühere Eigentümer persönlich.
Weitere Anwendungsfälle
- Erbbauzins – wird regelmäßig als Reallast gesichert. Siehe Erbbauzins und Erbpacht.
- Versorgungsleistungen bei vorweggenommener Erbfolge – dauerhafte Zahlungen an die Eltern, oft steuerlich als Sonderausgaben abziehbar.
- Erschließungsbeiträge – Ratenzahlung an die Gemeinde, dinglich gesichert.
- Instandhaltungspflichten – etwa für eine gemeinsam genutzte Zufahrt.
Bewertung beim Verkauf
Eine Reallast mindert den Wert um den kapitalisierten Barwert der künftigen Leistungen. Bei einer lebenslangen Leibrente hängt das an der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten; gerechnet wird mit den Vervielfältigern der Sterbetafel und einem Kapitalisierungszins.
Grobe Orientierung: 600 € monatlich an eine 75-jährige Berechtigte ergeben bei einer Restlebenserwartung von rund 13 Jahren und 3 % Zins einen Barwert im Bereich von 75.000 bis 80.000 €. Das ist kein Schätzwert, den man überschlagen sollte – bei Verkauf oder Ablösung gehört ein Gutachten dazu.
Ablösung und Löschung
Beide Seiten können sich auf eine Einmalzahlung einigen. Der Berechtigte bewilligt dann die Löschung, der Notar beglaubigt, das Grundbuchamt trägt aus. Ohne Einigung bleibt die Reallast bestehen, bis der Berechtigte verstirbt oder die vereinbarte Laufzeit endet.
Für Käufer: Steht eine Reallast im Grundbuch, klären Sie vor der Beurkundung, wer berechtigt ist, welche Leistungen genau geschuldet sind und ob Rückstände bestehen. Der Eintragungstext im Grundbuch ist oft knapp und verweist auf die Eintragungsbewilligung – die sollten Sie sich zeigen lassen. Was sonst zu prüfen ist, steht unter Grundbuchauszug anfordern.