Drei Arten von Wegerecht
Umgangssprachlich meint „Wegerecht“ dreierlei, das rechtlich sehr unterschiedlich stark ist:
- Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) – im Grundbuch, Abteilung II. Sie steht einem Grundstück zu, nicht einer Person, und überdauert jeden Eigentümerwechsel. Das ist der Regelfall und der belastbarste.
- Baulast – öffentlich-rechtlich, im Baulastenverzeichnis, nicht im Grundbuch. Sie sichert der Bauaufsicht die Erschließung, gibt dem Nachbarn aber keinen zivilrechtlichen Anspruch.
- Schuldrechtliche Vereinbarung – ein Vertrag zwischen zwei Nachbarn. Bindet nur diese beiden. Verkauft einer, ist sie wertlos.
Praxisfolge: Wer sich auf einen Handschlag mit dem alten Nachbarn verlässt, steht nach dessen Verkauf ohne Zufahrt da. Eine Zufahrt gehört ins Grundbuch.
Geh-, Fahrt- und Leitungsrecht
Der Eintragungstext entscheidet über den Umfang. Ein reines Gehrecht erlaubt kein Befahren. Ein Geh- und Fahrtrecht schließt Pkw ein, nicht zwingend Lkw oder Baufahrzeuge. Ein Leitungsrecht erlaubt Verlegung und Unterhaltung von Leitungen, samt Betretungsrecht zur Wartung.
Beispiel: Ein Hinterliegergrundstück in Köln-Rodenkirchen erreicht die öffentliche Straße nur über die Einfahrt des Vorderliegers. Zugunsten des Hinterliegers ist ein Geh- und Fahrtrecht eingetragen. Der Vorderlieger darf die Fläche weder zubauen noch dauerhaft zuparken, auch nicht mit dem eigenen Zweitwagen. Ein Tor ist zulässig, solange der Berechtigte einen Schlüssel bekommt.
Notwegerecht
Fehlt einem Grundstück jede Verbindung zur Straße, kann der Eigentümer nach § 917 BGB ein Notwegerecht verlangen – auch ohne Eintragung. Der Nachbar muss dulden, erhält dafür aber eine Notwegerente. Das Notwegerecht ist die schwächste Lösung: Es entsteht nur, wenn wirklich keine andere Verbindung besteht, und es entfällt, sobald eine geschaffen wird.
Wer unterhält den Weg?
Ohne Regelung trägt grundsätzlich der Berechtigte die Kosten der Unterhaltung, weil er den Vorteil hat (§ 1020 BGB). In der Praxis führt das zu Streit über Schneeräumung, Schlaglöcher und Beleuchtung. Eine saubere Eintragung regelt deshalb auch die Kostenverteilung – etwa hälftig oder nach Nutzungsanteil.
Wertminderung
Ein belastetes Grundstück ist weniger wert, ein begünstigtes mehr. Die Größenordnung hängt davon ab, wie stark die Nutzung eingeschränkt wird:
- Ein Leitungsrecht unter dem Rasen: meist unter 5 %.
- Eine mitbenutzte Zufahrt: je nach Frequenz 5 bis 15 %.
- Eine Zufahrt, die eine sonst bebaubare Fläche blockiert: deutlich mehr, weil Baurecht verloren geht.
Für eine belastbare Einschätzung braucht es den Blick in den Eintragungstext und die Flurkarte, nicht nur den Grundbuchauszug.
Löschung
Ein eingetragenes Wegerecht erlischt nicht durch Nichtnutzung. Gelöscht wird nur mit Bewilligung des Berechtigten – und der lässt sich das in aller Regel bezahlen. Ausnahme: Das Recht war befristet, oder der begünstigte Zweck ist dauerhaft entfallen, etwa weil das Hinterliegergrundstück inzwischen eine eigene Straßenanbindung hat.
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