Was ein Vorkaufsrecht bewirkt
Der Berechtigte darf in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag eintreten – zu genau den Bedingungen, die Verkäufer und Erstkäufer vereinbart haben. Er verhandelt nicht mit, er übernimmt. Für den Verkäufer ändert sich der Preis nicht, wohl aber der Vertragspartner. Der Erstkäufer geht leer aus.
Drei Formen
Dingliches Vorkaufsrecht
Eingetragen in Abteilung II des Grundbuchs (§ 1094 BGB). Es wirkt gegen jeden und überdauert den Eigentümerwechsel. Vereinbart wird es meist innerhalb der Familie oder zwischen Nachbarn.
Beispiel: Zwei Geschwister erben je ein Haus in Köln-Klettenberg. Damit keines an Fremde fällt, lässt jedes zugunsten des anderen ein Vorkaufsrecht eintragen. Verkauft die Schwester 2031 an einen Dritten, teilt der Notar dem Bruder den Vertragsinhalt mit. Er hat dann zwei Monate Zeit, selbst einzutreten.
Schuldrechtliches Vorkaufsrecht
Nur ein Vertrag zwischen zwei Personen (§ 463 BGB), nicht im Grundbuch. Verkauft der Verpflichtete trotzdem an einen Dritten, wird der Verkauf wirksam – der Berechtigte hat lediglich einen Schadensersatzanspruch. Deutlich schwächer, und im Zweifel wenig wert.
Gesetzliches Vorkaufsrecht
Steht nicht im Grundbuch, gilt aber trotzdem:
- Gemeinde (§§ 24 ff. BauGB) – bei Grundstücken in Sanierungsgebieten, Umlegungsgebieten oder Flächen für den Gemeinbedarf. Jeder Kaufvertrag geht deshalb zur Prüfung an die Stadt; ohne das Negativzeugnis erfolgt keine Umschreibung. Das kostet in Köln regelmäßig vier bis acht Wochen.
- Mieter (§ 577 BGB) – wenn eine vermietete Wohnung nach Umwandlung in Wohnungseigentum erstmals verkauft wird. Der Mieter darf zum vereinbarten Preis eintreten.
- Miterben (§ 2034 BGB) – beim Verkauf eines Erbteils an einen Dritten.
Ablauf der Ausübung
- Verkäufer und Erstkäufer beurkunden den Kaufvertrag.
- Der Notar teilt dem Vorkaufsberechtigten den vollständigen Vertragsinhalt mit.
- Der Berechtigte hat zwei Monate Zeit (bei Grundstücken), die Ausübung zu erklären – formbedürftig, gegenüber dem Verpflichteten.
- Mit der Erklärung kommt der Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Vorkaufsberechtigtem zustande. Der Vertrag mit dem Erstkäufer wird hinfällig.
Der Erstkäufer trägt in diesem Fall regelmäßig seine bereits angefallenen Kosten selbst – ein Grund, warum gute Kaufverträge dazu eine Regelung enthalten.
Was Verkäufer beachten sollten
Ein eingetragenes Vorkaufsrecht schreckt Käufer ab, weil ihr Aufwand ins Leere laufen kann. Klären Sie deshalb vor der Vermarktung, ob der Berechtigte verzichtet. Ein notariell beurkundeter Verzicht samt Löschungsbewilligung räumt das Thema ab und kostet weniger als ein geplatzter Verkauf.
Beim gesetzlichen Vorkaufsrecht der Gemeinde hilft kein Verzicht – hier heißt es, die Bearbeitungszeit einzuplanen und den Notar frühzeitig anfragen zu lassen.
Löschung
Das dingliche Vorkaufsrecht erlischt durch Ausübung, durch Verzicht des Berechtigten oder mit dessen Tod, sofern es nicht ausdrücklich vererblich bestellt wurde. Die Löschung im Grundbuch erfolgt auf Antrag mit beglaubigter Bewilligung. Wie Sie den aktuellen Stand prüfen, steht unter Grundbuchauszug anfordern.