Das Problem, das sie löst
Beim Immobilienkauf fallen Vertrag und Eigentumsübergang auseinander. Unterschrieben wird beim Notar, Eigentümer werden Sie erst mit der Umschreibung im Grundbuch – und dazwischen liegen je nach Grundbuchamt zwei bis sechs Monate. In dieser Zeit steht noch der Verkäufer im Grundbuch und könnte theoretisch ein zweites Mal verkaufen, eine Grundschuld eintragen lassen, oder von Gläubigern gepfändet werden.
Die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB schließt diese Lücke. Sie wird sofort nach der Beurkundung im Grundbuch eingetragen und macht jede spätere Verfügung, die Ihren Anspruch beeinträchtigt, Ihnen gegenüber unwirksam.
Der Ablauf
- Beurkundung – im Kaufvertrag bewilligt der Verkäufer die Eintragung der Vormerkung.
- Eintragung – der Notar beantragt sie umgehend beim Grundbuchamt, meist innerhalb weniger Tage bis Wochen.
- Fälligkeitsmitteilung – erst wenn die Vormerkung steht und weitere Voraussetzungen erfüllt sind, fordert der Notar Sie zur Zahlung auf.
- Zahlung und Umschreibung – nach Zahlung und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wird das Eigentum umgeschrieben.
- Löschung – mit der Umschreibung erledigt sich die Vormerkung und wird gelöscht.
Wichtig: Zahlen Sie niemals, bevor die Vormerkung eingetragen ist. Genau deshalb koppelt jeder seriöse Kaufvertrag die Fälligkeit daran.
Wovor sie schützt – und wovor nicht
Beispiel: Sie kaufen im März eine Wohnung in Köln-Sülz. Im Mai gerät der Verkäufer in Insolvenz. Ohne Vormerkung fiele die Wohnung in die Insolvenzmasse und Sie stünden mit einer Forderung da. Mit Vormerkung bleibt Ihr Übereignungsanspruch bestehen, der Insolvenzverwalter muss erfüllen.
Nicht geschützt sind Sie vor Rechten, die vor Ihrer Vormerkung eingetragen waren. Ein bestehendes Wohnrecht oder eine alte Grunddienstbarkeit bleiben bestehen – deshalb der Blick ins Grundbuch vor der Beurkundung, nicht danach.
Kosten
Die Eintragung kostet eine halbe Gebühr nach dem Geschäftswert, also nach dem Kaufpreis. Bei 500.000 € sind das rund 400 € Grundbuchgebühr plus die notarielle Tätigkeit. Die Löschung nach der Umschreibung ist gebührenfrei, weil sie von Amts wegen erfolgt. Der Gesamtrahmen steht unter Kaufnebenkosten und Notarkosten.
Häufige Missverständnisse
- „Mit der Vormerkung gehört mir die Immobilie.“ Nein. Eigentümer werden Sie erst mit der Umschreibung. Bis dahin haben Sie einen gesicherten Anspruch, kein Eigentum.
- „Ich kann schon einziehen.“ Nur wenn der Vertrag das vorsieht. Besitzübergang ist eine eigene Vereinbarung, meist gekoppelt an die vollständige Kaufpreiszahlung.
- „Vormerkung ist gleich Vormerkung.“ Die Rückauflassungsvormerkung wirkt genau umgekehrt und ist für Käufer ein Warnsignal.
Was sonst noch im Kaufvertrag geregelt wird, steht unter Kaufvertrag.