Vollständige Unterlagen sind der unterschätzte Hebel beim Immobilienverkauf. Sie entscheiden nicht nur darüber, wie professionell Ihr Objekt wirkt – sie bestimmen vor allem, wie schnell die Bank Ihres Käufers die Finanzierung zusagt. Fehlt ein Dokument, verzögert sich der Notartermin oft um Wochen. Im schlimmsten Fall springt der Käufer ab.
Welche Unterlagen konkret nötig sind, hängt vom Objekttyp ab. Hier die Checklisten für Haus, Eigentumswohnung und Mehrfamilienhaus – und danach die Unterlagen, die die Bank für die Finanzierung sehen will.
Tipp: Beginnen Sie mit der Beschaffung, bevor Sie inserieren. Grundbuchauszug, Flurkarte und Baulastenauskunft brauchen bei den Ämtern erfahrungsgemäß ein bis drei Wochen – und ein Interessent, der zwei Wochen auf den Grundriss wartet, ist meist schon beim nächsten Objekt.
Unterlagen für den Verkauf eines Hauses
- Legitimationsdokument – Personalausweis oder Reisepass aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer
- Vollmacht – falls Sie nicht selbst verkaufen, etwa bei Erbengemeinschaft, Betreuung oder Verkauf durch Angehörige
- Grundbuchauszug – nicht älter als 3 Monate (so fordern Sie ihn an)
- Vermaßte Grundrisse – aller Geschosse inklusive Keller und Dachgeschoss
- Ansichten und Schnitte – aus der Bauakte
- Wohn-/Nutzflächenberechnung – Grundlage für den Quadratmeterpreis
- Baubeschreibung, Baugenehmigung und Abnahme
- Nachweis der Wohngebäudeversicherung
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Flurkarte (Liegenschaftskarte)
- Energieausweis – gesetzlich Pflicht
- Aktueller Grundbesitzabgabenbescheid – Grundsteuer, Abfall, Straßenreinigung
- Altlastenauskunft – im Kölner Süden besonders relevant
- Auflistung der jährlichen Kosten – Betriebskosten, Wartung, Rücklagen
- Mietverträge – falls das Haus ganz oder teilweise vermietet ist
Unterlagen für den Verkauf einer Eigentumswohnung
Bei einer Eigentumswohnung kommen die Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hinzu – genau die prüft die Bank besonders kritisch:
- Legitimationsdokument – Personalausweis oder Reisepass
- Vollmacht – falls zutreffend
- Grundbuchauszug – nicht älter als 3 Monate
- Teilungserklärung – regelt Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Aufteilungsplan – Bestandteil der Teilungserklärung
- Die letzten 3 Wohngeldabrechnungen
- Die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlungen – zeigen beschlossene und anstehende Sanierungen
- Aktueller Wirtschaftsplan
- Vermaßter Grundriss
- Baubeschreibung, Baugenehmigung und Abnahme
- Wohn-/Nutzflächenberechnung
- Energieausweis
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Flurkarte
- Mietverträge – bei vermieteten Wohnungen
Unterlagen für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Beim Mehrfamilienhaus kauft der Erwerber vor allem eine Rendite. Entsprechend stehen Mieten und laufende Kosten im Mittelpunkt – die Bank rechnet damit den Objektwert:
- Legitimationsdokument – Personalausweis oder Reisepass
- Vollmacht – falls zutreffend
- Grundbuchauszug – nicht älter als 3 Monate
- Vermaßte Grundrisse – aller Einheiten
- Ansichten und Schnitte
- Wohn-/Nutzflächenberechnung
- Baubeschreibung, Baugenehmigung und Abnahme
- Nachweis der Wohngebäudeversicherung
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Flurkarte – nicht älter als 6 Monate
- Energieausweis
- Teilungserklärung inklusive möglicher Nachtragsurkunden – falls das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt ist
- Altlastenauskunft – im Kölner Süden besonders relevant
- Auflistung der jährlichen Kosten
- Mietverträge aller Einheiten – idealerweise mit Mietaufstellung (Mieterliste)
Welche Unterlagen braucht die Bank für die Finanzierung?
Die finanzierende Bank Ihres Käufers prüft immer zwei Seiten: das Objekt (als Sicherheit) und die Person (als Schuldner). Als Verkäufer liefern Sie die Objektunterlagen – die persönlichen Unterlagen bringt der Käufer selbst mit.
Unterlagen zur Immobilie – die liefern Sie als Verkäufer
- Grundbuchauszug – aktuell, nicht älter als 3 Monate
- Grundrisse und Bauzeichnungen – vermaßt
- Wohn-/Nutzflächenberechnung
- Lageplan / Flurkarte
- Energieausweis
- Aussagekräftige Fotos – innen und außen
- Baubeschreibung, Baujahr und Modernisierungen – mit Jahreszahlen belegt
- Kaufvertragsentwurf des Notars
- Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, letzte Wohngeldabrechnung, aktueller Wirtschaftsplan, Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Bei vermieteten Objekten zusätzlich: Mietverträge und Mietaufstellung
Unterlagen zur Person – die bringt der Käufer mit
- Personalausweis – oder Reisepass mit Meldebescheinigung
- Die letzten 3 Gehaltsabrechnungen
- Arbeitsvertrag – Nachweis eines unbefristeten Arbeitsverhältnisses außerhalb der Probezeit
- Einkommensteuerbescheide – bei Selbstständigen zusätzlich BWA sowie Bilanzen oder EÜR der letzten 2–3 Jahre
- Eigenkapitalnachweis – Kontoauszüge, Depotauszug, Bausparvertrag, Schenkungszusage
- Selbstauskunft und Schufa-Auskunft
- Übersicht bestehender Kredite – Raten, Restschulden, Leasingverträge
Aus der Praxis: Der häufigste Grund für eine verzögerte Finanzierungszusage ist nicht die Bonität des Käufers – es sind fehlende oder veraltete Objektunterlagen. Wer Grundbuchauszug, Flurkarte und Wohnflächenberechnung schon beim ersten Besichtigungstermin bereithält, verkürzt den Weg zum Notartermin oft um mehrere Wochen.
Wo bekommen Sie die Unterlagen?
- Grundbuchauszug – beim Grundbuchamt des Amtsgerichts (Anleitung)
- Flurkarte – beim Katasteramt bzw. Amt für Liegenschaften der Stadt Köln
- Baulastenauskunft – bei der Bauaufsicht der Stadt Köln
- Grundrisse, Baugenehmigung, Ansichten und Schnitte – aus dem Bauaktenarchiv der Stadt Köln
- Teilungserklärung, Wohngeldabrechnungen, Wirtschaftsplan, Protokolle – bei Ihrer Hausverwaltung
- Energieausweis – bei einem zugelassenen Aussteller; für den Verbrauchsausweis brauchen Sie die Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre
- Altlastenauskunft – beim Umwelt- und Verbraucherschutzamt der Stadt Köln
Als Ihr Makler übernehme ich die Beschaffung in der Regel komplett – inklusive der Behördenwege. Das spart Ihnen nicht nur Zeit, sondern verhindert auch, dass eine Lücke erst dann auffällt, wenn die Bank sie moniert.
Häufige Fragen
Wie alt darf der Grundbuchauszug sein?
Nicht älter als drei Monate. Banken und Notare verlangen einen aktuellen Auszug, weil sich Belastungen in Abteilung II und III kurzfristig ändern können.
Ist der Energieausweis Pflicht?
Ja. Er muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und dem Käufer bei Vertragsabschluss übergeben werden. Fehlt er, drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro.
Was passiert, wenn Unterlagen fehlen?
Die Bank finanziert nicht oder nur unter Vorbehalt – der Notartermin verschiebt sich. Bei gravierenden Lücken (etwa einer nicht genehmigten Ausbaufläche) mindert sich der erzielbare Kaufpreis, weil der Käufer das Risiko einpreist.
Wer bezahlt die Beschaffung?
Die Gebühren trägt der Eigentümer. Sie bewegen sich meist im niedrigen zweistelligen Bereich je Dokument – der Energieausweis ist mit Abstand der größte Posten.