Wirtschaftsplan (WEG)

Was im Wirtschaftsplan steht

Der Wirtschaftsplan ist die Kostenprognose einer Wohnungseigentümergemeinschaft für das kommende Jahr. Der Verwalter stellt ihn auf, die Eigentümerversammlung beschließt ihn (§ 28 WEG) – und aus ihm ergibt sich, wie viel Hausgeld Sie monatlich zahlen. Er besteht aus drei Blöcken:

• Umlagefähige Kosten – laufende Betriebskosten, die ein Vermieter auf Mieter umlegen darf: Heizung, Wasser, Müll, Versicherungen, Hausreinigung, Gartenpflege.
• Nicht umlagefähige Kosten – Verwaltervergütung, laufende Instandhaltung, Kontoführung. Diese bleiben immer beim Eigentümer.
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage – Ansparung für spätere größere Sanierungen (früher: Instandhaltungsrücklage).

Ein echter Wirtschaftsplan im Detail

Theorie hilft wenig, wenn man wissen will, was tatsächlich auf einen zukommt. Deshalb hier ein anonymisierter Wirtschaftsplan aus meiner Praxis: eine Kölner Eigentümergemeinschaft mit 25 Einheiten, Wirtschaftsjahr 2024. Betrachtet wird eine Wohnung im 2. Obergeschoss mit einem Miteigentumsanteil von 384/10.000, also 3,84 % der Gemeinschaft.

Umlagefähige Betriebskosten

Die Gesamtsumme der WEG liegt über der Summe der gezeigten Posten: Die Gemeinschaft umfasst mehrere Häuser, und diese Wohnung ist an einigen Kostenblöcken nicht beteiligt.

Nicht umlagefähige Kosten

Vom Jahresbetrag zum monatlichen Hausgeld

Diese 362 € teilen sich im Beschluss in drei Positionen auf: 228,00 € Hausgeld, 96,00 € Heizkostenvorauszahlung und 38,00 € Anteil Erhaltungsrücklage.

Wie die Kosten verteilt werden

Nicht jede Position wird gleich umgelegt. In diesem Wirtschaftsplan laufen drei Verteilerschlüssel nebeneinander – das ist typisch und der häufigste Grund, warum Eigentümer ihre eigene Abrechnung nicht nachvollziehen können:

• Nach Miteigentumsanteil (MEA) – hier 384/10.000 = 3,84 %. So werden Gartenpflege, Hausreinigung und die Versicherungen verteilt. Beispiel: 6.800 € Gebäudeversicherung × 3,84 % = 261,12 €.
• Nach Einheiten – jede der 25 Wohnungen trägt 1/25 = 4 %, unabhängig von ihrer Größe. So laufen Kabelanschluss und Verwaltervergütung: 8.211 € × 4 % = 328,44 €.
• Nach Verbrauch – die Heizkosten werden nach der Heizkostenverordnung anhand des tatsächlichen Verbrauchs abgerechnet, nicht nach Fläche.

Dazu kommt eine Besonderheit dieser Gemeinschaft: Sie umfasst mehrere Häuser. Kosten, die nur ein Haus betreffen – Müll, Wasser, Straßenreinigung, Allgemeinstrom – werden auf eine kleinere Untergruppe verteilt. Der Anteil dieser Wohnung steigt dabei von 3,84 % auf 11,89 %. Deshalb kostet sie die Müllabfuhr 356,55 € statt der rund 115 €, die 3,84 % ergeben würden. Wer beim Kauf nur auf den Miteigentumsanteil schaut, verschätzt sich hier deutlich.

Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung – der Unterschied

Der Wirtschaftsplan ist die Prognose, die Hausgeldabrechnung die Abrechnung des abgelaufenen Jahres. Die Differenz zwischen beiden heißt Abrechnungsspitze. Dieselbe Wohnung schloss ihr Abrechnungsjahr so ab:

Der Plan war also etwas zu vorsichtig kalkuliert – der Eigentümer bekam Geld zurück. Genau deshalb wurde das monatliche Hausgeld anschließend von 373 € auf 362 € gesenkt.

Worauf Sie beim Kauf achten sollten

Lassen Sie sich vor dem Notartermin immer den aktuellen Wirtschaftsplan und die letzten beiden Hausgeldabrechnungen zeigen. Diese fünf Punkte sind entscheidend:

• Wie hoch ist die Erhaltungsrücklage? Der Wirtschaftsplan zeigt nur die jährliche Zuführung – im Beispiel 11.688 € für die gesamte Gemeinschaft. Entscheidend ist der angesparte Bestand. Bei einem Altbau mit anstehender Dach- oder Fassadensanierung reichen wenige zehntausend Euro nicht.
• Was ist wirklich Ihre Belastung? Bei Vermietung ist nur ein Teil des Hausgeldes umlagefähig. Im Beispiel bleiben von 4.339 € Jahresbetrag rund 1.389 € beim Eigentümer hängen – nicht umlagefähige Kosten plus Rücklagenzuführung.
• Steht eine Sonderumlage im Raum? Beschlüsse über größere Maßnahmen stehen nicht im Wirtschaftsplan, sondern in den Protokollen der Eigentümerversammlungen.
• Gibt es Zahlungsrückstände? Zahlen mehrere Eigentümer nicht, tragen die übrigen die Lücke mit.
• Welcher Verteilerschlüssel gilt für Sie? Bei Mehrhausanlagen kann Ihr tatsächlicher Anteil deutlich über dem Miteigentumsanteil liegen – siehe oben.

Beim Verkauf gehören Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen und Beschlusssammlung in die Unterlagenmappe – Banken verlangen sie für die Finanzierung des Käufers. Was sonst noch dazugehört, steht im Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf. Wie sich umlagefähige von nicht umlagefähigen Kosten abgrenzen, erklärt der Beitrag zur Nebenkostenabrechnung.