Wer eine Immobilie an die nächste Generation weitergeben will, hat zwei Wege: vererben – die Übertragung geschieht mit dem Tod – oder verschenken zu Lebzeiten. Steuerlich gelten dieselben Freibeträge, praktisch unterscheiden sich beide Wege erheblich. Und die beliebteste Gestaltung hat einen Haken, den der BGH aufgedeckt hat.
Der entscheidende Unterschied: die Zehnjahresfrist
Die persönlichen Freibeträge gelten je Zehnjahreszeitraum. Alle Schenkungen desselben Schenkers an denselben Beschenkten werden innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Danach steht der volle Freibetrag erneut zur Verfügung.
Beim Vererben gibt es diesen Effekt nicht – dort zählt der Freibetrag einmal. Genau das ist der wirtschaftliche Kern: Wer früh anfängt, kann denselben Freibetrag mehrfach nutzen.
Ein Kind kann von einem Elternteil alle zehn Jahre 400.000 Euro steuerfrei erhalten. Bei zwei Elternteilen sind das 800.000 Euro je Zehnjahreszeitraum. Wer mit 55 beginnt, kann bis zum 75. Lebensjahr rechnerisch das Dreifache dessen übertragen, was im Erbfall steuerfrei bliebe.
Vererben oder verschenken – der Vergleich
| Vererben | Verschenken | |
|---|---|---|
| Freibetrag nutzbar | einmal | alle 10 Jahre neu |
| Kontrolle behalten | vollständig bis zum Tod | nur über Vorbehalte im Vertrag |
| Familienheim an Ehegatten | steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b) | steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a) |
| Familienheim an Kinder | steuerfrei bis 200 m², 10 Jahre Selbstnutzung | nicht befreit |
| Eltern/Großeltern als Erwerber | Steuerklasse I | Steuerklasse II |
| Pflichtteilsergänzung | voller Nachlass zählt | Abschmelzung über 10 Jahre |
| Grunderwerbsteuer | keine | keine |
| Rückabwicklung möglich | jederzeit (Testament ändern) | nur mit vertraglichem Rückforderungsrecht |
Der wichtigste Fallstrick in dieser Tabelle: Die Steuerbefreiung für das Familienheim gilt bei Kindern nur im Erbfall. Wer sein selbstbewohntes Haus zu Lebzeiten an die Kinder verschenkt, verliert diese Befreiung – nur die Schenkung an den Ehegatten bleibt auch zu Lebzeiten steuerfrei.
Nießbrauch und Wohnrecht: Vorteil mit Haken
Die klassische Gestaltung: Die Immobilie wird verschenkt, der Schenker behält sich den Nießbrauch vor – er darf weiter dort wohnen oder die Mieten vereinnahmen. Steuerlich lohnt sich das doppelt, weil der Kapitalwert des Nießbrauchs den steuerpflichtigen Wert der Schenkung mindert. Je jünger der Schenker, desto größer der Abzug.
Was dabei fast immer übersehen wird: Für die Pflichtteilsergänzung beginnt die Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB in diesem Fall gar nicht zu laufen. Der BGH hat entschieden (Urteil vom 29.06.2016, Az. IV ZR 474/15): Wer sich den Nießbrauch vorbehält, hat den „Genuss" der Sache nicht aufgegeben und sie wirtschaftlich nicht aus seinem Vermögen ausgegliedert. Damit liegt keine Leistung im Sinne der Vorschrift vor.
Praktische Folge: Steuerlich sparen Sie – aber gegenüber pflichtteilsberechtigten Angehörigen wirkt die Schenkung auch nach zwanzig Jahren noch in voller Höhe. Wer beides erreichen will, muss die Gestaltung anders aufbauen.
Wie sich ein Nießbrauch rechnerisch auswirkt, steht im Ratgeber Nießbrauch kapitalisieren; die Folgen für einen späteren Verkauf unter Nießbrauch & Wohnrecht.
Pflichtteilsergänzung: die Abschmelzung
Übergangene Pflichtteilsberechtigte – etwa ein nicht bedachtes Kind – können Schenkungen dem Nachlass rechnerisch hinzurechnen lassen. § 2325 Abs. 3 BGB mildert das über die Zeit ab:
| Jahre zwischen Schenkung und Erbfall | berücksichtigt |
|---|---|
| im ersten Jahr | 100 % |
| im zweiten Jahr | 90 % |
| im fünften Jahr | 60 % |
| im zehnten Jahr | 10 % |
| nach zehn Jahren | 0 % |
Bei Schenkungen unter Ehegatten beginnt diese Frist erst mit der Auflösung der Ehe – und bei vorbehaltenem Nießbrauch, wie oben beschrieben, gar nicht.
Sich absichern, ohne die Kontrolle zu verlieren
Die häufigste Sorge beim Verschenken: Was, wenn das Kind die Immobilie verkauft, in Insolvenz gerät oder sich scheiden lässt? Dafür gibt es Vertragsinstrumente:
- Nießbrauch oder Wohnrecht – Sie bleiben wirtschaftlich Nutzer.
- Rückforderungsrecht für definierte Fälle: Vorversterben des Beschenkten, Insolvenz, Zwangsvollstreckung, Verkauf ohne Zustimmung, Scheidung. Gesichert wird es durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch.
- Zustimmungsvorbehalt bei Veräußerung oder Belastung.
- Pflegeverpflichtung oder wiederkehrende Leistungen als Reallast.
- Anrechnung auf den Pflichtteil – muss ausdrücklich bei der Schenkung bestimmt werden, später geht es nicht mehr.
Weitere Steuerfragen
- Grunderwerbsteuer fällt weder beim Erwerb von Todes wegen noch bei einer Grundstücksschenkung an – beides ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG ausgenommen.
- Spekulationssteuer: Eine unentgeltliche Übertragung ist keine Veräußerung. Der Beschenkte tritt jedoch in die laufende Zehnjahresfrist des Schenkers ein – verkauft er zu früh, zahlt er. Details unter Spekulationssteuer.
- Achtung bei Schulden: Übernimmt der Beschenkte ein Darlehen, ist die Übertragung insoweit entgeltlich – dann kann anteilig ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft und Grunderwerbsteuer entstehen.
- Vermietete Objekte: Sie werden nach § 13d ErbStG nur mit 90 Prozent des Werts angesetzt – bei Schenkung wie im Erbfall.
Der erste Schritt ist immer derselbe
Ob vererben oder verschenken: Ohne belastbaren Verkehrswert lässt sich weder die Steuerlast abschätzen noch eine faire Verteilung unter mehreren Kindern gestalten. Der Wert bestimmt, ob Sie überhaupt über dem Freibetrag liegen – und ob sich eine gestaffelte Übertragung über mehrere Zehnjahresfenster lohnt.
Häufige Fragen
Ist Verschenken immer günstiger als Vererben?
Nein. Der Vorteil der wiederholbaren Freibeträge greift nur, wenn genug Zeit bleibt. Dagegen stehen der Verlust der Familienheimbefreiung bei Schenkung an Kinder, die schlechtere Steuerklasse für Eltern und Großeltern und der Kontrollverlust. Bei Vermögen unterhalb der Freibeträge bringt eine Schenkung steuerlich nichts.
Muss eine Schenkung zum Notar?
Bei Immobilien ja – die Übertragung von Grundeigentum ist notariell zu beurkunden, danach folgt die Eintragung im Grundbuch.
Kann ich eine Schenkung rückgängig machen?
Nur in engen gesetzlichen Ausnahmefällen – etwa bei grobem Undank oder Verarmung des Schenkers. Verlassen Sie sich nicht darauf: Wer eine Rückabwicklung ermöglichen will, muss ein vertragliches Rückforderungsrecht vereinbaren und im Grundbuch sichern.
Was ist mit dem Sozialamt?
Wird der Schenker innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung bedürftig, kann der Sozialhilfeträger die Schenkung zurückfordern. Auch das spricht dafür, früh zu beginnen.
Ersetzt dieser Ratgeber eine Beratung?
Nein, ausdrücklich nicht. Vorweggenommene Erbfolge ist Gestaltungsmaterie, in der Erbrecht, Steuerrecht und Familiensituation zusammenspielen. Dieser Text ordnet die Optionen; die Gestaltung gehört zu Notar, Fachanwalt für Erbrecht und Steuerberater.
Die Inhalte dieses Ratgebers recherchiere ich sorgfältig und belege sie, wo immer möglich, anhand von Gesetzestexten, amtlichen Veröffentlichungen und höchstrichterlicher Rechtsprechung. Gesetze, Fristen, Steuersätze und Urteile ändern sich jedoch laufend – und jeder Sachverhalt hat seine Besonderheiten.
Dieser Ratgeber ersetzt deshalb keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität kann ich keine Haftung übernehmen. Ziehen Sie vor einer Entscheidung Notar, Fachanwältin oder Steuerberater hinzu.
Zur Marktseite berate ich Sie dagegen gern persönlich: Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Ihrem Kölner Stadtteil aktuell wert ist, melden Sie sich einfach – oder rufen Sie an unter 0177 515 69 69.