Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, steht selten vor einer rein wirtschaftlichen Entscheidung. Meist geht es um das Elternhaus, oft sind mehrere Geschwister beteiligt, und der Zeitpunkt ist der denkbar schlechteste. Dieser Ratgeber sortiert, was in welcher Reihenfolge zu tun ist.
Die vier Fristen, die zählen
• 6 Wochen – Ausschlagung des Erbes ab Kenntnis von Erbfall und Berufungsgrund (§ 1944 BGB)
• 3 Monate – Anzeige des Erwerbs beim Finanzamt (§ 30 ErbStG)
• 2 Jahre – Antrag auf Grundbuchberichtigung, danach entfällt die Gebührenfreiheit
• keine Frist – für den Verkauf selbst
Schritt 1: Erbe annehmen oder ausschlagen
Wer erbt, erbt alles – auch Schulden, Grundschulden und laufende Verpflichtungen. Die Ausschlagungsfrist beträgt sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie vom Erbfall und Ihrem Erbrecht erfahren haben. Bei Auslandsbezug verlängert sie sich auf sechs Monate.
Verstreicht die Frist, gilt das Erbe als angenommen. Prüfen Sie deshalb früh, ob die Immobilie noch belastet ist: Ein Blick ins Grundbuch zeigt eingetragene Grundschulden, Wohnrechte, Nießbrauch oder Wegerechte. Eine eingetragene Grundschuld bedeutet nicht automatisch, dass noch Schulden bestehen – häufig ist das Darlehen längst getilgt und nur die Löschung wurde nie beantragt.
Schritt 2: Erbnachweis und Grundbuchberichtigung
Verkaufen können Sie erst, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen. Dafür brauchen Sie einen Erbnachweis:
- Notarielles Testament oder Erbvertrag nebst Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts – reicht in aller Regel aus, ein Erbschein ist dann entbehrlich.
- Privatschriftliches Testament oder gesetzliche Erbfolge – hier verlangen Grundbuchamt und Notar üblicherweise einen Erbschein.
Das kostet bares Geld, wenn Sie es verschlafen: Die Berichtigung des Grundbuchs ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Todestag gestellt wird (Kostenverzeichnis zum GNotKG, Nr. 14110). Entscheidend ist allein der rechtzeitige Antrag – es müssen noch nicht alle Unterlagen vorliegen. Nach Ablauf der zwei Jahre fällt die volle Gebühr nach dem Grundstückswert an. Die Kosten eines Erbscheins sind davon übrigens nicht erfasst, die entstehen zusätzlich.
Schritt 3: Wert ermitteln – bevor Sie entscheiden
Ohne belastbaren Wert lässt sich weder die Erbschaftsteuer einschätzen noch eine Erbengemeinschaft fair auseinandersetzen noch ein Verkaufspreis festlegen. Das Finanzamt setzt zunächst einen Grundbesitzwert in einem typisierten Verfahren an – dieser liegt in der Praxis nicht selten über dem tatsächlich erzielbaren Preis, etwa bei Sanierungsstau.
Ist der Grundbesitzwert zu hoch, können Sie nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Anerkannt sind dafür allerdings nur Gutachten des Gutachterausschusses oder öffentlich bestellter beziehungsweise nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger. Mehr dazu im Ratgeber Erbschaftssteuer auf Immobilien.
Schritt 4: Verkaufen, vermieten oder einziehen?
| Weg | Spricht dafür | Spricht dagegen |
|---|---|---|
| Verkaufen | mehrere Erben, Sanierungsstau, Liquidität für die Erbschaftsteuer, klare Abwicklung | emotionale Bindung, laufende Rendite entfällt |
| Vermieten | gute Lage, stabile Mieteinnahmen, Abschreibung möglich | Verwaltungsaufwand, Instandhaltung, Erbengemeinschaft bleibt bestehen |
| Selbst einziehen | Steuerbefreiung des Familienheims möglich, kein Umzugsdruck für Angehörige | Zehnjahresbindung bei der Steuerbefreiung, Auszahlung der Miterben nötig |
Ein Punkt wird oft übersehen: Wer als Kind das Familienheim erbt und selbst einzieht, kann es unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei erhalten – muss es dann aber zehn Jahre lang selbst bewohnen. Ein Verkauf innerhalb dieser Frist lässt die Befreiung rückwirkend entfallen. Diese Entscheidung sollte also vor dem Einzug fallen, nicht danach.
Schritt 5: Spekulationssteuer prüfen
Hier liegt der häufigste Irrtum. Viele Erben nehmen an, mit dem Erbfall beginne eine neue Zehnjahresfrist. Das Gegenteil ist der Fall:
Der Erbfall ist kein Anschaffungsvorgang. Der Erbe tritt in die Rechtsstellung des Erblassers ein – maßgeblich ist das Kaufdatum des Erblassers. Hat dieser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, ist der Verkauf für Sie einkommensteuerfrei, selbst wenn Sie erst gestern geerbt haben. Umgekehrt gilt: Wurde vor acht Jahren gekauft, laufen noch zwei Jahre.
Zweiter Ausweg ist die Eigennutzung: Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Steuer ebenfalls. In einer Erbengemeinschaft wird die Spekulationssteuer übrigens nicht für die Gemeinschaft insgesamt, sondern für jeden Miterben einzeln beurteilt. Details im Ratgeber Spekulationssteuer.
Schritt 6: Unterlagen zusammentragen
Erfahrungsgemäß der zeitaufwendigste Teil, weil die Unterlagen bei Erbfällen oft unvollständig sind:
- Grundbuchauszug (aktuell) und Erbnachweis
- Flurkarte und Liegenschaftskarte
- Energieausweis – Pflicht, spätestens bei der Besichtigung; fehlt er, drohen bis zu 15.000 € Bußgeld
- Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Baugenehmigung
- bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, WEG-Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen
- bei Vermietung: Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen
- Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen
Vieles davon lässt sich neu beschaffen – Grundbuchauszug beim Amtsgericht, Flurkarte beim Katasteramt, Bauakte über die Akteneinsicht beim Bauordnungsamt. Eine vollständige Liste finden Sie unter Unterlagen für den Immobilienverkauf.
Schritt 7: Verkauf
Ab hier läuft es wie ein normaler Verkauf – mit zwei Besonderheiten. Erstens müssen bei mehreren Erben alle den Kaufvertrag unterschreiben. Zweitens sind geerbte Objekte häufig lange nicht modernisiert worden, was Käufer im Preis einkalkulieren. Hier entscheidet sich, ob vor dem Verkauf noch etwas gemacht wird oder ob das Objekt bewusst als Sanierungsobjekt vermarktet wird.
Realistischer Zeitrahmen ab Verkaufsstart: zwei bis vier Wochen für Bewertung und Vorbereitung, vier bis zwölf Wochen aktive Vermarktung, vier bis acht Wochen bis zur Kaufpreiszahlung nach dem Notartermin.
Die häufigsten Fehler
- Zwei Jahre verstreichen lassen und die gebührenfreie Grundbuchberichtigung verschenken
- Den Grundbesitzwert des Finanzamts ungeprüft hinnehmen, obwohl das Objekt weniger wert ist
- Ins Familienheim einziehen und kurz darauf verkaufen – die Steuerbefreiung entfällt rückwirkend
- Untereinander mündlich einigen, ohne die Auseinandersetzung schriftlich zu regeln
- Renovieren vor der Bewertung – teuer, und nicht jede Maßnahme zahlt sich im Kaufpreis aus
Häufige Fragen
Muss ich verkaufen, um die Erbschaftsteuer zu zahlen?
Nicht zwingend. Bei zu Wohnzwecken vermieteten Objekten und beim selbstgenutzten Familienheim sieht das Gesetz unter Voraussetzungen eine Stundung vor, wenn die Steuer nur durch Veräußerung aufgebracht werden könnte. Das ist ein Fall für den Steuerberater.
Was, wenn ein Miterbe nicht verkaufen will?
Der Verkauf erfordert Einstimmigkeit. Bleibt es beim Nein, kann jeder Miterbe seinen Erbteil verkaufen oder die Teilungsversteigerung beantragen. Ausführlich im Ratgeber Erbengemeinschaft.
Ist ein Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch ein Problem?
Es mindert den Wert deutlich, macht einen Verkauf aber nicht unmöglich. Wie stark sich das auswirkt, steht im Ratgeber Nießbrauch & Wohnrecht.
Ersetzt dieser Ratgeber eine Beratung?
Nein. Erbrecht und Erbschaftsteuer sind Einzelfallmaterie. Dieser Text ordnet die Zusammenhänge; die rechtliche und steuerliche Beurteilung gehört zu Notar, Fachanwalt für Erbrecht und Steuerberater.
Die Inhalte dieses Ratgebers recherchiere ich sorgfältig und belege sie, wo immer möglich, anhand von Gesetzestexten, amtlichen Veröffentlichungen und höchstrichterlicher Rechtsprechung. Gesetze, Fristen, Steuersätze und Urteile ändern sich jedoch laufend – und jeder Sachverhalt hat seine Besonderheiten.
Dieser Ratgeber ersetzt deshalb keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität kann ich keine Haftung übernehmen. Ziehen Sie vor einer Entscheidung Notar, Fachanwältin oder Steuerberater hinzu.
Zur Marktseite berate ich Sie dagegen gern persönlich: Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Ihrem Kölner Stadtteil aktuell wert ist, melden Sie sich einfach – oder rufen Sie an unter 0177 515 69 69.