Die persönlichen Freibeträge der Erbschaftssteuer sind seit 2010 unverändert. Die Immobilienpreise in Köln sind das nicht. Was vor fünfzehn Jahren noch komfortabel unter dem Freibetrag lag, führt heute regelmäßig zu einer Steuerlast – gerade in Lindenthal, Sülz, Marienburg oder Rodenkirchen.
Zur Schreibweise: Amtlich heißt die Steuer Erbschaftsteuer mit einem s – so steht sie im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Im Sprachgebrauch hat sich Erbschaftssteuer mit zwei s durchgesetzt. Gemeint ist dasselbe; auf dieser Seite verwende ich beide Formen.
Die Freibeträge
| Erwerber | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Lebenspartner | 500.000 € | I |
| Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder | 400.000 € | I |
| Enkel (Eltern bereits verstorben) | 400.000 € | I |
| Enkel (Eltern leben) | 200.000 € | I |
| Eltern und Großeltern (Erwerb von Todes wegen) | 100.000 € | I |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder | 20.000 € | II |
| alle Übrigen, auch nichteheliche Lebensgefährten | 20.000 € | III |
Die Freibeträge gelten pro Erwerber, nicht pro Nachlass. Erben zwei Kinder gemeinsam ein Haus, stehen ihnen zusammen 800.000 Euro zur Verfügung. Und sie gelten je Zehnjahreszeitraum – weshalb frühzeitige Schenkungen ein wirksames Instrument sind.
Die Steuersätze
| Wert des steuerpflichtigen Erwerbs bis | Kl. I | Kl. II | Kl. III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| darüber | 30 % | 43 % | 50 % |
Besteuert wird nur der Betrag, der den Freibetrag übersteigt. Der Sprung zwischen den Stufen ist allerdings hart – wer knapp über einer Grenze liegt, versteuert den gesamten Erwerb mit dem höheren Satz. Für Härtefälle gibt es einen Ausgleich, der die Mehrbelastung abmildert.
Das Familienheim: die wichtigste Befreiung
§ 13 ErbStG stellt das selbstgenutzte Familienheim unter Bedingungen komplett steuerfrei – unabhängig vom Wert.
Voraussetzungen
• Der Erblasser hat die Wohnung bis zum Tod selbst bewohnt (oder war aus zwingenden Gründen daran gehindert)
• Der Erbe zieht unverzüglich ein und nutzt sie selbst zu Wohnzwecken
• Die Selbstnutzung besteht zehn Jahre fort
• Bei Ehegatten: keine Flächenbegrenzung
• Bei Kindern: begrenzt auf 200 m² Wohnfläche
Die 200-Quadratmeter-Grenze wirkt nicht als Alles-oder-nichts-Regel: Übersteigt die Wohnfläche 200 m², bleibt der darauf entfallende Anteil steuerfrei, nur der Rest wird besteuert. Die Grenze gilt objektbezogen, nicht je erbendem Kind.
Die Zehnjahresfalle: Wer innerhalb von zehn Jahren auszieht, verkauft oder vermietet, verliert die Befreiung rückwirkend und vollständig – die Steuer wird dann nachträglich festgesetzt. Ausgenommen sind zwingende Gründe, etwa wenn Pflegebedürftigkeit den Umzug in ein Heim erforderlich macht. Wer also erwägt, das Elternhaus mittelfristig zu verkaufen, sollte diese Entscheidung vor dem Einzug treffen.
Vermietete Immobilien: 10 Prozent Abschlag
Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke werden nach § 13d ErbStG nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt. Ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit einem Grundbesitzwert von 1.000.000 Euro geht also mit 900.000 Euro in die Berechnung ein. Der Abschlag gilt unabhängig vom Verwandtschaftsgrad.
Wie das Finanzamt bewertet – und warum das oft zu hoch ist
Das Finanzamt ermittelt einen Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz, in einem typisierten Massenverfahren: Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen und Ein- bis Zweifamilienhäusern, Ertragswertverfahren bei Mietwohngrundstücken, Sachwertverfahren, wenn keine Vergleichsdaten vorliegen.
Diese Verfahren arbeiten mit Durchschnitten. Was sie systematisch nicht abbilden:
- Sanierungsstau, marode Haustechnik, feuchter Keller
- Schadstoffe wie Asbest
- ungünstiger Zuschnitt, schlechter Grundriss, Lärmbelastung
- Wohnrechte, Nießbrauch oder Wegerechte im Grundbuch
- Denkmalschutzauflagen
Die Folge: Der Steuerwert liegt nicht selten über dem Preis, den Sie am Markt tatsächlich erzielen würden. Versteuert wird dann ein Wert, den es nie gab.
Gegenwehr: der niedrigere gemeine Wert nach § 198 BewG
Genau dafür gibt es § 198 BewG. Sie dürfen nachweisen, dass der gemeine Wert niedriger ist als der vom Finanzamt angesetzte Wert. Zwei Nachweiswege:
- Gutachten. Anerkannt sind ausschließlich Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert wurden.
- Kaufpreis. Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis kann ebenfalls als Nachweis dienen – sofern sich die maßgeblichen Umstände nicht verändert haben.
Wichtig für die Praxis: Wenn Sie ohnehin verkaufen wollen, ist Punkt 2 der einfachste Hebel. Ein zeitnah erzielter Marktpreis ist der überzeugendste Beleg dafür, was die Immobilie wert war – und macht ein separates Gutachten häufig entbehrlich. Wer dagegen behalten will, kommt am qualifizierten Gutachten nicht vorbei. Achten Sie dabei auf die Qualifikation: Die Anforderungen des § 198 BewG sind strenger als bei der Restnutzungsdauer, wo seit Dezember 2025 keine feste Gutachterqualifikation mehr vorgeschrieben ist.
Rechenbeispiel
Ein Kind erbt von einem Elternteil ein Reihenhaus in Köln-Sülz. Das Finanzamt setzt einen Grundbesitzwert von 780.000 € an. Das Kind zieht nicht ein, die Befreiung für das Familienheim greift also nicht.
| Grundbesitzwert laut Finanzamt | 780.000 € |
| persönlicher Freibetrag (Kind) | − 400.000 € |
| steuerpflichtiger Erwerb | 380.000 € |
| Erbschaftsteuer, Steuerklasse I, 15 % | 57.000 € |
Ergibt ein Gutachten oder ein zeitnaher Verkauf, dass das Haus wegen Sanierungsstaus tatsächlich nur 680.000 € wert ist, sinkt der steuerpflichtige Erwerb auf 280.000 € und die Steuer auf 30.800 € – bei einem Satz von 11 Prozent, weil damit auch die Wertstufe unterschritten wird. Ersparnis: 26.200 €. Das illustriert, warum sich die Prüfung des Steuerwerts lohnt.
Vereinfachtes Beispiel ohne Nachlassverbindlichkeiten, Erbfallkostenpauschale und weitere Nachlassgegenstände.
Fristen und Ablauf
- Drei Monate: Anzeige des Erwerbs beim Finanzamt (§ 30 ErbStG), formlos möglich
- Das Finanzamt fordert anschließend gegebenenfalls eine Erbschaftsteuererklärung an
- Die Bewertung des Grundbesitzes erfolgt gesondert; dagegen ist ein eigener Einspruch möglich
- Reicht die Liquidität nicht, greift die Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG – siehe unten
Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG
Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Tod des Erblassers, nicht mit dem Verkauf. Wer eine Immobilie erbt, aber kein Barvermögen, steht damit vor einem Liquiditätsproblem – besonders in einer Erbengemeinschaft, in der ein Miterbe den Verkauf blockiert. Die Steuer ist dann trotzdem aus dem eigenen Vermögen zu zahlen, und eine nachträgliche Ausschlagung des Erbes ist nicht mehr möglich.
Die Stundungsregel
• Gegenstand: Grundbesitz, der zu Wohnzwecken genutzt wird
• Dauer: auf Antrag bis zu zehn Jahre
• Voraussetzung: Die Steuer könnte nur durch Veräußerung dieses Grundbesitzes aufgebracht werden
• Zinsen: bei Erwerb von Todes wegen zinslos – bei Schenkungen fallen Stundungszinsen an
• Ende: sobald der Grundbesitz auf Dritte übergeht oder dauerhaft nicht mehr Wohnzwecken dient
Bei Grundbesitz im Ausland wird die Stundung nur gewährt, wenn der betreffende Staat völkerrechtliche Verpflichtungen zur Amtshilfe bei der Bekämpfung von Steuervermeidung erfüllt. Den Antrag sollten Sie früh stellen – nicht erst, wenn die Mahnung im Briefkasten liegt.
Häufige Fragen
Zählt der Freibetrag pro Immobilie?
Nein, pro Erwerber und Zehnjahreszeitraum – über den gesamten Erwerb hinweg, also inklusive Bankguthaben, Wertpapieren und Hausrat.
Gilt das auch für Schenkungen zu Lebzeiten?
Weitgehend ja, Erbschaft- und Schenkungsteuer folgen denselben Regeln. Wichtige Unterschiede: Bei Schenkungen zählen Eltern und Großeltern zur Steuerklasse II, und die Befreiung des Familienheims greift bei Kindern nur im Erbfall, nicht bei Schenkung.
Mindert ein Nießbrauch die Steuer?
Ja. Ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauch- oder Wohnrecht mindert den steuerlichen Wert. Wie stark, hängt vom Jahreswert und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten ab – siehe Nießbrauch kapitalisieren.
Ersetzt dieser Ratgeber eine Steuerberatung?
Nein. Die Berechnung im Einzelfall hängt von Nachlassverbindlichkeiten, Vorschenkungen, Versorgungsfreibeträgen und weiteren Faktoren ab. Dieser Text ordnet die Zusammenhänge; die Berechnung gehört zum Steuerberater.
Die Inhalte dieses Ratgebers recherchiere ich sorgfältig und belege sie, wo immer möglich, anhand von Gesetzestexten, amtlichen Veröffentlichungen und höchstrichterlicher Rechtsprechung. Gesetze, Fristen, Steuersätze und Urteile ändern sich jedoch laufend – und jeder Sachverhalt hat seine Besonderheiten.
Dieser Ratgeber ersetzt deshalb keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität kann ich keine Haftung übernehmen. Ziehen Sie vor einer Entscheidung Notar, Fachanwältin oder Steuerberater hinzu.
Zur Marktseite berate ich Sie dagegen gern persönlich: Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Ihrem Kölner Stadtteil aktuell wert ist, melden Sie sich einfach – oder rufen Sie an unter 0177 515 69 69.