Der Zugewinnausgleich ist der häufigste Streitpunkt einer Scheidung – und wenn eine Immobilie im Spiel ist, hängt fast alles an einer einzigen Zahl: dem Verkehrswert zum richtigen Stichtag.
Auf einen Blick
• Gilt bei: Zugewinngemeinschaft – dem gesetzlichen Güterstand ohne Ehevertrag
• Prinzip: Wer während der Ehe mehr hinzugewonnen hat, zahlt die Hälfte des Überschusses aus
• Stichtag Anfangsvermögen: Tag der Eheschließung
• Stichtag Endvermögen: Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB)
• Ansatz der Immobilie: Verkehrswert abzüglich Restschuld
• Ausgleich erfolgt in Geld – die Immobilie selbst wird nicht geteilt
Das Prinzip in einem Satz
Verglichen wird nicht das Vermögen, sondern der Zuwachs: Endvermögen minus Anfangsvermögen ergibt den Zugewinn jedes Ehegatten. Wer mehr hinzugewonnen hat, schuldet dem anderen die Hälfte der Differenz – als Geldbetrag.
Wichtig: Der Zugewinnausgleich verschiebt kein Eigentum. Wem die Immobilie gehört, entscheidet allein das Grundbuch. Der Ausgleich ist ein reiner Zahlungsanspruch.
Der Stichtag – und warum er so oft schiefgeht
Maßgeblich für das Endvermögen ist der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehegatten zugestellt wird – nicht der Tag der Trennung und nicht der Tag des Scheidungsurteils. Was danach passiert, zählt nicht mehr: Wertsteigerungen ebenso wenig wie Wertverluste. Diese Regel soll verhindern, dass jemand sein Vermögen vor der Scheidung gezielt kleinrechnet – sie wirkt aber in beide Richtungen.
Praktisch heißt das: Steigt der Kölner Markt nach dem Stichtag, profitiert davon allein der Eigentümer. Fällt er, trägt er den Verlust allein. Und die Bewertung muss rückwirkend auf den Stichtag erfolgen, nicht auf den heutigen Tag – ein Punkt, den viele Gutachten schlicht falsch machen.
Wie die Immobilie angesetzt wird
Angesetzt wird der Verkehrswert nach § 194 BauGB abzüglich der am Stichtag noch offenen Darlehensschuld. Beispiel: Verkehrswert 700.000 €, Restschuld 180.000 € – in die Berechnung fließen 520.000 € ein.
Was den Wert mindert und deshalb sauber dokumentiert gehören sollte:
- Sanierungsstau, Feuchtigkeit, alte Haustechnik
- Wohnrechte, Nießbrauch oder Wegerechte im Grundbuch
- Denkmalschutzauflagen
- ungünstiger Zuschnitt, Lärmbelastung, schwierige Lage im Stadtteil
Rechenbeispiel
| Ehepartner A | Ehepartner B | |
|---|---|---|
| Anfangsvermögen bei Eheschließung | 50.000 € | 20.000 € |
| Immobilie (Verkehrswert am Stichtag) | 700.000 € | – |
| abzüglich Restschuld | − 180.000 € | – |
| sonstiges Vermögen | 30.000 € | 60.000 € |
| Endvermögen | 550.000 € | 60.000 € |
| Zugewinn | 500.000 € | 40.000 € |
| Ausgleichsforderung von A an B: (500.000 − 40.000) ÷ 2 | – | 230.000 € |
Vereinfachtes Beispiel ohne Indexierung des Anfangsvermögens, privilegierte Erwerbe und weitere Positionen.
Zwei Hinweise dazu: Das Anfangsvermögen wird in der Praxis inflationsbereinigt: Es wird mit dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes vom Tag der Eheschließung auf den Stichtag hochgerechnet. Bei langen Ehen senkt das den rechnerischen Zugewinn erheblich – wer 1995 mit 50.000 Euro in die Ehe ging, bringt heute ein deutlich höheres indexiertes Anfangsvermögen ein. Und Erbschaften und Schenkungen während der Ehe zählen als privilegierter Erwerb zum Anfangsvermögen – nur ihre Wertsteigerung fällt in den Zugewinn.
Alleineigentum: der unangenehme Fall
Gehört die Immobilie nur einem Ehegatten, bleibt sie ihm – der andere erhält lediglich einen Zahlungsanspruch. Für den Eigentümer entsteht damit ein Liquiditätsproblem: Er muss auszahlen, ohne dass Geld geflossen ist.
In der Praxis führt das zu drei Optionen: Refinanzierung über die Bank, Ratenzahlung nach Vereinbarung – oder eben doch der Verkauf. Ein wichtiges Detail: Der Ausgleichsanspruch ist der Höhe nach durch das vorhandene Vermögen begrenzt; niemand muss sich für den Zugewinnausgleich verschulden.
Ein Gutachten oder zwei?
Der häufigste und teuerste Fehler: Jede Seite beauftragt ein eigenes Gutachten. Ergebnis sind zwei Werte, die weit auseinanderliegen, doppelte Kosten – und ein neuer Streitpunkt statt einer Grundlage.
Besser: Eine gemeinsam beauftragte, neutrale Bewertung. Kommt es zum Gerichtsverfahren, bestellt das Familiengericht ohnehin einen eigenen Sachverständigen – dann sind private Gutachten Vorarbeit, kein Beweismittel. Für die außergerichtliche Einigung zählt vor allem, dass beide Seiten die Zahl akzeptieren.
Steuern beim Zugewinnausgleich
- Die Ausgleichszahlung selbst ist keine Schenkung und löst weder Einkommen- noch Schenkungsteuer aus – sie erfüllt einen gesetzlichen Anspruch.
- Wird stattdessen die Immobilie übertragen (Leistung an Erfüllungs statt), sieht es anders aus: Das kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft sein. Details unter Scheidung und Immobilie: Steuern.
- Grunderwerbsteuer fällt bei der Übertragung unter früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach § 3 Nr. 5 GrEStG nicht an.
Häufige Fragen
Gilt der Zugewinnausgleich immer?
Nur im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft – also wenn kein Ehevertrag etwas anderes regelt. Bei Gütertrennung findet kein Ausgleich statt.
Zählen Schulden mit?
Ja, Verbindlichkeiten werden abgezogen. Seit der Reform von 2009 kann auch ein negatives Anfangsvermögen berücksichtigt werden.
Was, wenn mein Ex den Wert nicht offenlegt?
Es besteht ein gesetzlicher Auskunftsanspruch über das Vermögen zum Stichtag, notfalls gerichtlich durchsetzbar – einschließlich der Vorlage eines Wertgutachtens.
Muss ich die Immobilie für die Bewertung verkaufen?
Nein. Bewertet wird der Verkehrswert am Stichtag, unabhängig davon, ob verkauft wird. Ein zeitnaher tatsächlicher Verkaufspreis ist allerdings das überzeugendste Argument für den Wert.
Ersetzt dieser Ratgeber eine Beratung?
Nein. Die Berechnung im Einzelfall hängt von Indexierung, privilegierten Erwerben und weiteren Positionen ab. Dieser Text ordnet die Systematik; die Berechnung gehört zu Fachanwalt für Familienrecht und Steuerberater.
Die Inhalte dieses Ratgebers recherchiere ich sorgfältig und belege sie, wo immer möglich, anhand von Gesetzestexten, amtlichen Veröffentlichungen und höchstrichterlicher Rechtsprechung. Gesetze, Fristen, Steuersätze und Urteile ändern sich jedoch laufend – und jeder Sachverhalt hat seine Besonderheiten.
Dieser Ratgeber ersetzt deshalb keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall. Für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität kann ich keine Haftung übernehmen. Ziehen Sie vor einer Entscheidung Notar, Fachanwältin oder Steuerberater hinzu.
Zur Marktseite berate ich Sie dagegen gern persönlich: Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Ihrem Kölner Stadtteil aktuell wert ist, melden Sie sich einfach – oder rufen Sie an unter 0177 515 69 69.