Scheidung und Immobilie: Steuern und die Spekulationsfrist

Bei einer Scheidung denkt kaum jemand zuerst ans Finanzamt. Genau das wird teuer: Die Übertragung des Miteigentumsanteils auf den Ex-Partner kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft sein – und der Bundesfinanzhof hat das ausdrücklich bestätigt.

Grunderwerbsteuer: hier gibt es Entwarnung

Überträgt ein Ehegatte seinen Miteigentumsanteil auf den anderen, fällt keine Grunderwerbsteuer an. § 3 Nr. 5 GrEStG nimmt den Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung von der Besteuerung aus.

Zwei Einschränkungen sollten Sie kennen:

• Die Scheidung muss ursächlich sein für die Vermögensverfügung. Eine Übertragung aus anderen Gründen ist nicht befreit.
• Die Feststellungslast trägt der Steuerpflichtige, weil es sich um einen steuermindernden Umstand handelt. Der Zusammenhang mit der Scheidung sollte deshalb aus der Scheidungsfolgenvereinbarung oder dem Übertragungsvertrag klar hervorgehen.

Eine zeitliche Befristung enthält die Vorschrift nicht. Dennoch gilt: Je zeitnäher und endgültiger die Vermögensauseinandersetzung geregelt wird, desto einfacher der Nachweis.

Spekulationssteuer: hier liegt die Falle

Nach § 23 EStG ist der Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG Objekte, die entweder durchgehend zwischen Anschaffung und Veräußerung oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Und genau an dieser Ausnahme scheitert es bei Trennungen regelmäßig.

Das Urteil, das Sie kennen sollten

Die praktische Konsequenz ist unangenehm: Wer auszieht, verliert die Steuerbefreiung für seinen Anteil. Der Gewinn zwischen ursprünglichem Kaufpreis und Abfindung ist dann mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern – und das ausgerechnet in einer Phase, in der ohnehin doppelte Haushaltskosten anfallen.

Wann keine Steuer anfällt

• Die Zehnjahresfrist ist abgelaufen – gerechnet ab dem ursprünglichen Kaufvertrag.
• Der Übertragende hat selbst weiter in der Immobilie gewohnt, im Jahr der Übertragung und den beiden Vorjahren.
• Die Übertragung erfolgt unentgeltlich – dann liegt keine Veräußerung vor. Achtung: Die Übernahme von Darlehensschulden gilt als Entgelt.
• Es entsteht kein Gewinn, etwa weil der Wert nicht gestiegen ist.

Was sich daraus für die Praxis ergibt

1. Die Frist prüfen, bevor irgendetwas unterschrieben wird. Datum des ursprünglichen Kaufvertrags heraussuchen und die zehn Jahre nachrechnen. Fehlen nur wenige Monate, kann sich Warten rechnen.
2. Den Auszug bewusst planen. Der Auszug beendet die Eigennutzung. Wer ohnehin übertragen will und die Frist noch läuft, sollte die Reihenfolge mit dem Steuerberater abstimmen.
3. Entgeltlichkeit sauber gestalten. Ob und in welcher Höhe ein Entgelt fließt – einschließlich übernommener Schulden – entscheidet über die Steuerpflicht.
4. Den Scheidungsbezug dokumentieren, damit die Grunderwerbsteuerbefreiung nicht am Nachweis scheitert.
5. Beim gemeinsamen Verkauf an Dritte gilt dasselbe: Für den bereits ausgezogenen Partner greift die Eigennutzungsausnahme nicht mehr.

Rechenbeispiel

Kauf 2019 zu 500.000 €, hälftiges Miteigentum. Trennung 2024, Ehemann zieht aus. 2026 überträgt er seinen Anteil für 350.000 € auf die Ehefrau. Die Zehnjahresfrist läuft noch bis 2029.

Vereinfachtes Beispiel ohne Nebenkosten, Abschreibungen und Solidaritätszuschlag. Die anteiligen Anschaffungsnebenkosten mindern den Gewinn zusätzlich.

Hätte der Ehemann bis 2029 gewartet oder wäre er in der Immobilie geblieben, wäre die Übertragung steuerfrei geblieben. Diese Zahl ist der Grund, warum die steuerliche Prüfung vor die Verhandlung über die Abfindungshöhe gehört – und nicht danach.

Weitere Steuerfragen bei Trennung

• Vermietete Immobilien: Mieteinnahmen sind ab dem Zeitpunkt der Übertragung dem neuen Eigentümer zuzurechnen; die Abschreibung folgt dem Eigentum.
• Ausgleichszahlung im Zugewinn: Die reine Geldzahlung erfüllt einen gesetzlichen Anspruch und ist weder einkommen- noch schenkungsteuerpflichtig. Details unter Zugewinnausgleich und Immobilie.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Bei vermieteten Objekten kann sie unter Umständen als Werbungskosten abziehbar sein, bei selbstgenutzten nicht.

Häufige Fragen

Gilt das Urteil auch, wenn ich unfreiwillig ausgezogen bin?

Im entschiedenen Fall stand die Übertragung unter dem Druck einer drohenden Zwangsvollstreckung – der BFH sah dennoch eine willentliche Veräußerung. Eine wirtschaftliche Zwangslage allein schützt also nicht.

Was, wenn ich meinen Anteil verschenke?

Eine unentgeltliche Übertragung ist keine Veräußerung und löst keine Spekulationssteuer aus. Aber Vorsicht: Übernimmt der andere dabei Darlehensschulden, gilt das als Entgelt – dann liegt zumindest teilweise ein Veräußerungsgeschäft vor.

Zählt die Frist ab Kauf oder ab Scheidung?

Ab dem ursprünglichen Kaufvertrag. Die Trennung setzt keine neue Frist in Gang.

Ersetzt dieser Ratgeber eine Steuerberatung?

Nein, ausdrücklich nicht. Gerade hier hängt das Ergebnis an Details – Zeitpunkt des Auszugs, Höhe und Art des Entgelts, Fristverlauf. Lassen Sie den Fall vor der Unterschrift von einem Steuerberater durchrechnen.