Immobilien-Ratgeber: Expertenwissen rund um Kauf,
Verkauf & Finanzierung
Alles Wichtige rund um Kauf, Verkauf, Finanzierung und Immobilienrecht – verständlich erklärt von Ihrem Kölner Immobilienmakler Roman Becker.
Checklisten
Was braucht der Notar für den Kaufvertrag?
19 Punkte für den Vertragsentwurf: Grundbuchauszüge, Belastungen, Güterstand, Kontoverbindungen, Übergabe – damit der Beurkundungstermin nicht platzt.
Unterlagen für den Immobilienverkauf
Checklisten für Haus, Wohnung und Mehrfamilienhaus – und welche Unterlagen die Bank zur Finanzierung verlangt.
Immobilienkauf und -verkauf
Grundstücksmarktbericht Köln
Die amtlichen Zahlen des Gutachterausschusses: 7.831 Kaufverträge, 5,68 Mrd. Euro Umsatz, Auswertung nach Stadtbezirk – und wie Sie den Bericht kostenlos bekommen.
Bau-Turbo (§ 246e BauGB)
Die neue Baurechts-Novelle seit 30.10.2025: schnellere Genehmigungen, Bauen ohne Bebauungsplan, Nachverdichtung – was das für Eigentümer in Köln bedeutet.
Immobilienkauf
Schritt für Schritt zum Immobilienkauf: Finanzierung, Objektsuche, Unterlagenprüfung, Kaufvertrag und Eigentumsübertragung.
Immobilienverkauf
Marktwertermittlung, Vermarktung, Besichtigungen, Kaufvertrag und Übergabe Schritt für Schritt erklärt.
Maklerkosten
Maklerprovision, Kostenaufteilung seit 2020 und Sonderregelungen beim Immobilienkauf.
Leistungen eines Maklers
Was in der Provision enthalten ist: Marktwertermittlung, Fotografie, Exposé, Unterlagenmappe für die Bank und Vermarktung.
Notarkosten
Höhe der Notargebühren, Leistungen, Kostenverteilung und Grundbuchkosten beim Kauf.
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision: alle Nebenkosten mit Rechenbeispiel für Köln und NRW.
Kaufvertrag
Alle wichtigen Bestandteile des Immobilienkaufvertrags und die Rolle des Notars.
Energieausweis
Verbrauchs- oder Bedarfsausweis: Wann ist welcher erforderlich? Effizienzklassen erklärt.
Immobilienportale
ImmobilienScout24, Immowelt und Co.: Wie Portale funktionieren und was sie kosten.
Immobilie geerbt
Geerbte Immobilie verkaufen
Von der Ausschlagungsfrist bis zum Notartermin: welche vier Fristen zählen, warum die Grundbuchberichtigung nur zwei Jahre gebührenfrei ist und wann Spekulationssteuer anfällt.
Erbengemeinschaft
Warum ein einzelner Miterbe alles blockieren kann – und die vier Wege heraus: gemeinsam verkaufen, auszahlen, Erbteil verkaufen oder Teilungsversteigerung.
Vererben oder verschenken?
Beim Verschenken steht der Freibetrag alle zehn Jahre neu zur Verfügung – dafür entfällt die Familienheimbefreiung für Kinder. Und der Nießbrauchsvorbehalt hat eine BGH-Falle.
Teilungsversteigerung
Jeder Miteigentümer kann sie allein beantragen – und sie bringt fast immer weniger als ein freier Verkauf. Warum die 7/10-Grenze hier nicht gilt.
Erbschaftssteuer auf Immobilien
Freibeträge bis 500.000 €, Steuersätze, die Steuerbefreiung fürs Familienheim – und wie Sie einen zu hohen Grundbesitzwert nach § 198 BewG korrigieren.
Immobilie bei Scheidung
Scheidung & Immobilie
Verkaufen, auszahlen, vermieten, teilen oder versteigern: die fünf Wege im Vergleich – samt der Falle bei der gemeinsamen Darlehenshaftung.
Zugewinnausgleich & Immobilie
Warum der Stichtag die Zustellung des Scheidungsantrags ist, wie der Verkehrswert angesetzt wird – und warum zwei Gutachten der teuerste Fehler sind.
Scheidung: Steuern
Der BFH hat entschieden: Wer nach der Trennung auszieht und seinen Hausanteil überträgt, kann Spekulationssteuer schulden. Grunderwerbsteuer entfällt dagegen.
Baufinanzierung und Steuern
Restnutzungsdauer-Gutachten
Statt 2 % pauschal die tatsächliche Nutzungsdauer abschreiben: Rechenbeispiel, Anforderungen – und was die Aufhebung des BMF-Schreibens zum 1.12.2025 für Vermieter bedeutet.
Baufinanzierung
Eigenkapital, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungen und Tipps für die optimale Finanzierung.
Annuitätendarlehen
Konstantrate, Zins- und Tilgungsanteil, Zinsbindung, Vor- und Nachteile mit Rechenbeispiel.
KfW-Förderung
Zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für Kauf, Neubau und Sanierung: die wichtigsten Programme und wie Sie sie beantragen.
Grundsteuer
Grundsteuerreform 2025, Hebesätze der Kommunen und Auswirkungen für Eigentümer und Mieter.
Abschreibung bei Immobilien
Lineare AfA, Sonderabschreibung, Denkmal-AfA und Sanierungsgebiete im Überblick.
Denkmal-AfA
Erhebliche Steuervorteile bei denkmalgeschützten Immobilien – Voraussetzungen und Ersparnisse.
Kapitalanlage Immobilien
Renditen, Risiken, Steuervorteile und warum Kölner Stadtteile für Investoren interessant sind.
Spekulationssteuer
Die 10-Jahres-Frist beim Verkauf, wann Eigennutzung davor schützt und wie der steuerpflichtige Gewinn berechnet wird.
Grundbuch, Recht und Dokumente
Grundbuch
Aufbau, Abteilungen, Einsicht und Bedeutung für den Immobilienkauf erklärt.
Grundbuchauszug anfordern
Wer ihn beantragen darf, wo, was er kostet und wann Sie einen beglaubigten Auszug brauchen.
Rückauflassungsvormerkung
Rückforderungsrecht bei Schenkung: Gründe, Folgen für den Verkauf, Löschung.
Auflassungsvormerkung
Wie der Käufer zwischen Beurkundung und Grundbucheintrag geschützt wird.
Wegerecht
Geh- und Fahrtrecht, Notwegerecht, Unterhaltspflicht und Wertminderung.
Grunddienstbarkeit
Rechte, die am Grundstück hängen: Formen, Rang und Löschung nach § 1018 BGB.
Reallast
Leibrente und Altenteil: Haftung des Erwerbers, Bewertung und Ablösung.
Vorkaufsrecht
Dinglich, schuldrechtlich, gesetzlich – wer eintreten darf und mit welcher Frist.
Grundschuld und Hypothek
Der Unterschied, warum Banken die Grundschuld bevorzugen und was beim Verkauf mit dem Grundpfandrecht passiert.
Grundschuld löschen
Löschen oder stehen lassen? Ablauf, Kosten, Dauer und was beim Immobilienverkauf zu beachten ist.
Wohnfläche berechnen
Was nach der WoFlV ganz, zur Hälfte oder gar nicht zählt – an einer echten Berechnung Zimmer für Zimmer erklärt.
Flurkarte
Inhalt, Bedeutung für Grundstücksgeschäfte und Bauvorhaben, wie man sie erhält.
Baulastenverzeichnis
Arten von Baulasten, Unterschied zum Grundbuch und Bedeutung beim Immobilienkauf.
Wirtschaftsplan (WEG)
Inhalt, Aufstellung und Hausgeldvorauszahlungen in der Eigentümergemeinschaft.
Erbpacht
Laufzeiten, Erbbauzins, Eigentum an der Immobilie sowie Vor- und Nachteile für Käufer.
Erbbauzins
Wie hoch ist der Erbbauzins, warum sind Erbpacht-Objekte günstig, und welcher Wertabschlag ist realistisch?
Bauzinsen aktuell
Aktuelle Bauzinsen, was sie für Käufer und Verkäufer bedeuten – und wie ich vertrauensvolle Finanzierungspartner vermittle.
Nießbrauch & Wohnrecht
Was bedeuten Nießbrauch und Wohnrecht auf Lebenszeit für Immobilienwert, Verkauf und Erbschaft?
Nießbrauch kapitalisieren
Den Wert eines Nießbrauchs berechnen: Formel (Jahreswert × Vervielfältiger), 18,6-Regel und Rechenbeispiel – und was das beim Verkauf bedeutet.
Zwangsversteigerung
Ablauf, Mindestgebot, Rolle der Gläubiger, Chancen und Risiken für Käufer erklärt.
Bauvoranfrage
Wann sinnvoll? Verbindlichkeit, Kosten, Bearbeitungszeit und Unterschied zur Baugenehmigung.
Mietrecht und Nebenkosten
Mietspiegel und Vergleichsmiete
Ortsübliche Vergleichsmiete, der Kölner Mietspiegel und die Grenzen für Mieterhöhung und Neuvermietung.
Nebenkostenabrechnung
Bestandteile, Fristen, Nachzahlung, Guthaben und Widerspruchsrecht für Mieter.
Eigenbedarfskündigung
Voraussetzungen, Form, Fristen, Widerspruch des Mieters und Räumungsklage Schritt für Schritt.
Gebäudetechnik und Modernisierung
Heizungsgesetz-Änderung 2026 (GEG → GModG)
Vom Gebäudeenergiegesetz (GEG) zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Gegenüberstellung alt/neu, Bio-Treppe und was jetzt gilt.
Dämmung bei Immobilien
Dämmarten, Materialien, Vorteile, gesetzliche Vorgaben (GEG) und Förderprogramme.
Fenster, Haustüren und Dach
Fenstertypen, Verglasung mit U-Werten, Haustürmaterialien und Dachformen – und woran Sie beim Kauf den Zustand erkennen.
Smart Home und smarte Heizung
Vernetzte Heizung, Licht und Sicherheit – wo wirklich Energie gespart wird und was beim Verkauf zählt.
Asbest in Immobilien
Gesundheitsgefahren, betroffene Materialien, gesetzliche Regelungen und fachgerechte Entsorgung.
Fragen zu Ihrer Kölner Immobilie?
Ich berate Sie persönlich, unverbindlich und diskret. Als IHK-zertifizierter Immobilienmakler in Köln stehe ich für marktgerechte Bewertung und professionelle Vermarktung.